โอนบ้านให้โดยเสน่หา จะฟ้องเพิกถอนเรียกทรัพย์คืน ต้องทำยังไง

การโอนให้ โดยเสน่หา คือ อะไร และเมื่อให้ไปแล้ว อยากจะเรียกคืน เพิกถอน ต้องทำอย่างไร ในคลิปนี้ จะมาบอกวิธีครับ

ส่วนใหญ่ หลังจากที่พ่อแม่ โอนบ้าน โอนที่ดิน หรือ ทรัพย์สินต่างๆ ให้กับลูกแล้ว ต่อ มาลูกเกิดเนรคุณ เรามามีวิธีแก้เผ็ด พวกลูกอกตัญญู พวกนี้กันครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

ใครว่า? เศรษฐกิจไม่ดี ราคาอสังหาฯมันจะลง…ที่ไปเจอมา มันไม่ใช่

ช่วงนี้ จากภาวะเศรษฐกิจ ที่ตกต่ำทรุดโทรม จมดิ่ง จนเรียกได้ว่า แทบอาจจะมองไม่เห็นอนาคต เพราะมันตกต่ำกัน ทุกประเทศทั่วโลก ครั้งนี้ น่าจะยากที่จะฟื้นตัวได้เร็ว

ช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ เป็นช่วงโอกาสทอง ของคนที่มีเงินเย็น มีเงินสะสม นอนนิ่งอยู่ในธนาคาร รอจังหวะช้อนของถูก ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ แน่นอนครับ ตลาดหุ้น ขึ้นลงตามสภาวะและอารมณ์ของนักลงทุน เมื่อมีการเทขายหุ้นอย่างตื่นตระหนก ราคาก็ร่วงหล่น บางคนแทบจะพินาศล่มจมกันเลยทีเดียวครับ ส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้น ราคาจะร่วงหรือไม่ร่วง ผมว่ามันขึ้นอยู่กับว่า ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้นๆมากกว่า

มีเพื่อนผมหลายคน ที่บอกว่า ตอนนี้ลองไปติดต่อซื้อ ที่ดิน หรือบ้าน ที่เคยเจรจาต่อรองกันไว้เมื่อปีที่แล้ว แต่ปีนี้ยังขายไม่ได้ และเจ้าของก็ยังไม่ยอมลดราคาให้อีก หนำซ้ำ อาจจะขึ้นราคาไปอีก เพื่อนผมมันบอกว่า ไหนบอกเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์มันจะร่วง แล้วตกลงมันยังไงกันแน่

ผมอยากจะอธิบายกับเพื่อนผมแบบนี้

จริงๆแล้ว ตามหลักการทฤษฎี เมื่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ร่วงลงอย่างแน่นอน อย่างตอนนี้ เรามักจะได้ยินข่าวที่ว่า Developer น้อยใหญ่ในประเทศไทย มีการแบบสต๊อก ทั้งบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด รวมๆกันแล้วหลายแสนยูนิต อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ราคามันต้องร่วงแน่นอน เพราะ supply มันมากกว่า demand ยังไงมันก็ร่วง

ผมจะยกตัวอย่างล่าสุดวันนี้ ลูกค้าผมโทรมาปรึกษาผมว่า ผมกำลังจะไปจองคอนโด อยู่คอนโดนึง มีที่ตั้งทำเลอยู่แถวๆ แยกบางนา ติดรถไฟฟ้า BTS สถานีบางนา ราคาเฉลี่ยที่ซื้อ อยู่ที่ประมาณ แปดหมื่นกว่าบาทต่อตารางเมตร ซึ่งคอนโดนี้เป็นตึก High Rise Developer มีชื่อเสียงการันตี ผมบอกพี่ ถ้าได้ราคานี้รีบจองเลยครับ เพราะตอนนี้แถวนั้น ซื้อขายกันตารางเมตรละ แสนกว่าบาทแล้ว

นี่แหละครับ 1 ตัวอย่างที่ได้ของถูกจาก Developer ครับ ถ้าพี่คนนี้ซื้อเมื่อ 2 ปีที่แล้ว มันคงไม่ใช่ราคานี้แน่นอน และถ้าผู้ซื้อคอนโดนี้ รู้ราคา ที่เจ้าของโครงการ ขายให้กับพี่คนนี้ คงมีคนเอาไม้ไล่ตีหัวเจ้าของโครงการแน่

เพราะฉะนั้น ผมสรุปได้เลยว่า ยังไงอสังหาริมทรัพย์ราคามันก็ตกต่ำลง ตามภาวะเศรษฐกิจอย่างแน่นอน แต่ไอ้ที่เพื่อนผม มันไปเจอ ปีที่แล้วก็ราคานี้ เศรษฐกิจตกต่ำ ปีนี้ก็ยังราคานี้ แถมเจ้าของพูดเหน็บกับเขาว่า อาจจะขึ้นราคาไปอีกด้วยซ้ำ

ผมสรุปให้ฟัง นะครับว่า ทำไมเศรษฐกิจตกต่ำขนาดนี้ ราคาที่ดิน หรือบ้านบางหลัง กลับไม่ลดราคาลงเลย แถมราคาจะปรับขึ้นไปอีกด้วยซ้ำ คำตอบของผมตอบ 2 ข้อ แบบนี้ครับ

1. เจ้าของรวย ไม่รีบขาย เพราะเสียดายทำเล อันนี้บอกเลยครับว่า ทรัพย์อสังหาฯ เหล่านี้ เป็นทรัพย์ที่มีทำเลที่ดีมาก เจ้าของเลยเสียดายมาก ตั้งราคาเผื่อไว้ เกิดมีคนบ้าขอซื้อก็ขาย แต่กรณีแบบนี้ ถ้าเจ้าของตายเมื่อไหร่ เชื่อผมสิ ลูกหลานจะแย่งกันขาย ชุลมุนวุ่นวายกันแน่

2. เจ้าของมีสัญชาตญาณ มนุษย์ป้ามนุษย์ลุงเข้าสิง หลายคน อ่านถึงตรงนี้แล้วก็งง คือแบบนี้ครับ เจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของบ้านประเภทนี้ จะมีอัตตาสูงมาก บ้านฉันดี บ้านฉันสวย ที่ฉันดีสวย ทำเลที่ฉันดี สมัยที่ผมเป็นนายหน้าขายที่ดิน ผมเจอเจ้าของบ้านประเภทมนุษย์ลุงมนุษย์ป้าเหล่านี้ ผมจะไม่รับทรัพย์แบบนี้มาขายแน่นอน เพราะว่าอะไรเหรอครับ ถ้าเรารับงานแบบไม่เซ็นสัญญา ราคาขายที่เขาบอกกับเราไว้ตั้งแต่ครั้งแรก จะเป็นราคานึง แต่เมื่อตอนที่คุณหาคนที่จะไปซื้อและไปดูที่ดินได้ มนุษย์ลุงมนุษย์ป้าเหล่านี้ จะเปลี่ยนราคาขึ้นมาทันที ผมเข็ดแล้วครับ ไม่เอาแล้ว

จึงไม่แปลกนะครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ที่ประกาศขายกันมา บางเจ้า 5 ปี ถึง 10 ปี ก็ยังขายไม่ได้ หมุนเวียนตามสภาวะเศรษฐกิจ ทั้งขึ้นทั้งลง ก็ยังขายไม่ได้ สงสัยเพื่อนผมมันคงไม่เจอเจ้าของ แบบ 2 ข้อนี้ เข้าให้แล้ว

มันเลยงงว่า สรุป เศรษฐกิจไม่ดี ทำไมราคาที่ดิน มันถึงขึ้นวะ งง??

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

เมื่อแบงค์ชาติขยับ LTV คนไทยก็ได้ซื้อ บ้าน คอนโด ถูกลง

หากพวกเพื่อนๆ ได้ติดตามข่าวคราวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสักสองสามเดือนที่ผ่านมา คงจะได้รับฟังข้อมูลเกี่ยวกับ มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้มีมาตรการ คุม LTV หรือ Loan to Value สำหรับบ้านหลังที่สอง ที่ผู้ซื้อยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่ถึง 3 ปี จะโดนมาตรการบังคับให้กู้แค่ LTV ไม่เกิน 80% และ บ้านหลังที่สาม จะผ่อน หลังแรก หลังที่สองมานานกี่ปีก็ตาม จะโดนมาตรการบังคับ LTV ไม่เกิน 70% คือ บังคับให้คนที่จะซื้อบ้าน จำเป็นจะต้องมีเงินออมบางส่วน

ซึ่งมาตรการดังกล่าวของแบงค์ชาติที่ออกมานั้น เนื่องจาก มีการปล่อยกู้จากธนาคารพาณิชย์กันสนุกสนาน กู้เกิน 100% จากวงเงินกู้ Top Up เป็นสินเชื่ออเนกประสงค์ รวมถึงบรรดานักลงทุน ( เขาเรียกตัวเองว่าอย่างนั้น ) เข้าอบรมสัมมนา กู้คอนโด โดยไม่ใช้เงินตัวเองเลยสักบาท หรือ ที่ เรียกว่า กู้เงินเกิน กู้เงินเหลือ แล้วเอาคอนโดไปปล่อยเช่า เอาค่าเช่ามาเป็นค่าผ่อนคอนโด แหมชีวิตมันง่ายดีจัง

แบงค์ชาติบอกว่า ถูกมองจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ว่า เป็นตัวขัดจังหวะงานเลี้ยงปาร์ตี้ คนเขากำลังสนุกสนาน มาทะลึ่งสร้างบรรยากาศที่ไม่ดี ลดความสนุกสนานของผู้คน แต่ผมว่านะ ดีแล้ว เพราะช่วงสองสามปีให้หลังมานี้ ราคาคอนโด บ้าน มันขึ้นกันไปบ้าเลือดมาก จนรายได้ของคนไทย ตามไม่ทัน ทำให้กำลังซื้อไม่มี และไม่พอ จึงทำให้ บริษัท อสังหาฯ จึงมอง และหวังพึ่งแต่ตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน สุดท้ายก็ต้องมานั่งลุ้นกันว่า จองแล้ว จะมาโอนกันไหม

ราคาอสังหาฯ ขยับขึ้นเรื่อยๆ พัฒนากันไม่หยุด ธนาคารก็เป็นไปกับเขาด้วย อนุมัติง่ายเหลือเกิน มาตรการเช็คสอบก็หละหลวม กู้กันที คนละ 5 ห้อง 7 ห้อง คราวนี้ ยิ่งมันเลย ทั้งคนสร้าง คนปล่อยกู้ แบงค์ชาติ ถึงต้องออกมาปราม เพื่อ ลดอารมณ์ความร้อนแรงลงบ้าง ซึ่งก็ได้ผลนะครับ แบงค์ชาติบอกเองว่า ตอนนี้ ราคาอสังหาฯ เริ่มกลับมาอยู่ที่จุดสมดุลกันอีกครั้ง ถึงช่วงเวลาที่ คนซื้อบ้าน คนซื้อคอนโด ตัวจริง ได้มีโอกาสซื้อของถูกกันบ้างละ แต่ผมว่า มันก็แค่ลดราคาลงมาก จากเดิมที่ราคาสูงเกินจริงเท่านั้น ยังไม่ได้เป็นของถูกอะไรมากนัก

สุดท้าย ครึ่งหลังของปีนี้ ผมว่า เราจะได้เห็นเหตุการณ์อะไรสักอย่างเกิดขึ้น แต่ผมก็ไม่สามารถคาดเดาอะไรได้เลยว่าจะเกิดอะไร แต่ลึกๆ ผมยังมั่นใจว่า อสังหาฯ น่าจะเดี้ยงนะ เพราะมัน Over Supply แต่ชั่วโมงนี้ บริษัท พัฒนาอสังหาฯ ทั้งหลาย ก็ระมัดระวังตัวได้ดี มีการสร้างหนี้ ในสัดส่วนที่ต่ำ แต่รายกลาง รายเล็ก ผมว่า น่าจะไม่รอดนะ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

หลังจาก 1 เม.ย. 62 จะเกิดอะไรขึ้นกับ ธนาคาร อสังหาฯ และคนซื้อบ้าน และซื้อคอนโด

จากมาตรการ ที่ออกมาโดยแบงค์ชาติ หรือ ธนาคาร แห่งประเทศไทย ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ เริ่ม 1 เมษายน 2562 นี้ รายละเอียด เพื่อนๆ บางคน อาจจะยังไม่รู้ ผมจะสรุปให้ฟังอีกที ตามนี้นะครับ

  1. เดิม หรือ มาตราฐานการปล่อยกู้ สินเชื่อปกติ ในการ กู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโด หรือ จะแบ่งเป็นง่ายๆ คือ แนวราบ กับ คอนโด แบ่งได้แบบนี้ ครับ คือ แนวราบ ให้ธนาคารปล่อยกู้ได้สูงสุด ที่ 95% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน ส่วนคอนโด ให้ปล่อยกู้ได้สูงสุดที่ 90% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน
  2. ถ้า คุณ มีบ้านอยู่แล้ว แต่ถ้าบ้านดังกล่าว ไม่มีภาระหนี้กับสถาบันการเงินแต่อย่างใด ก็ถือว่า ไม่มีผลกระทบกับมาตราการนี้ แต่ถ้า คุณมีการผ่อนบ้าน หรือ คอนโด อยู่แล้ว 1 หลัง และผ่อนชำระหนี้มาไม่เกิน 3 ปี หากคุณจะกู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโด ใหม่ หลัง 1 เมษายน 2562 นี้ ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ให้คุณได้สูงสุดเพียง 80% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน แต่หากคุณชำระหนี้บ้านมาเกิน 3 ปี ก็จะเข้าในหลักเกณฑ์เดิม ตามข้อที่ 1)
  3. แต่หากคุณมีการผ่อนบ้าน อยู่แล้ว 2 หลัง จะผ่อนมาแล้วกี่ปี ก็ตาม และคุณต้องการกู้ซื้อบ้าน / คอนโด หลังที่ 3 ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้คุณได้สูงสุดแค่ 70% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน

นอกจาก วงเงิน เมื่อเทียบกับ ราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขายแล้ว หรือ ที่เขาเรียกกันว่า LTV ผมว่า ธนาคาร จะเข้มงวดในส่วนของรายได้เมื่อเทียบกับภาระหนี้อีกด้วย ที่เรียกว่า DTI คือ Debt to Income คือ สัดส่วนภาระหนี้ ต่อ รายได้ ไม่ให้เกิน 50% เมื่อคุณจะผ่อนบ้านหลังที่กำลังจะกู้ซื้ออยู่นี้ ธนาคารจะคำนวณค่างวดออกมาก่อน และมารวมกับ ภาระหนี้เดิมของคุณที่มีอยู่ ต้องไม่เกิน 50% หรือ ครึ่งหนึ่งของรายได้ของคุณ ถ้าเกิน ธนาคารก็จะให้คุณไปลดภาระหนี้ลง หรือ หาคนกู้ร่วม ซึ่งก่อนหน้านี้ บางธนาคาร ให้สัดส่วน DTI สูงถึง 60-80% ของรายได้เลยทีเดียว ซึ่งผมว่า น่ากลัวมาก

ครับ หลัง 1 เมษายน 2562 นี้ ทุกคนที่จะกู้เงิน หรือ ทุกธนาคาร ที่จะปล่อยสินเชื่อบ้าน ต่างๆ เหล่านี้ ก็ต้องเข้าหลักเกณฑ์นี้กันหมดครับ ถึงเวลาตอนนั้นจริงๆ ผมยังนึกภาพไม่ออกเลยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย จะเกิดอะไรขึ้น เพราะจากที่ผมสัมผัสกับคนที่ต้องการซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโด ส่วนใหญ่ แทบไม่มีการเตรียมตัว เลย ผมว่า วุ่นวายแน่นอน แต่หาก เพื่อนๆ เตรียมตัวมาดี มีเงินออม ลดหนี้ที่มี ผมคิดว่า ยังไง ธนาคารแห่งประเทศไทย มีมาตรการอะไรออกมา ก็ทำอะไรคนที่เตรียมตัวในการกู้มาอย่างดีไม่ได้ แน่นอนครับ เชื่อผม

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ขายคอนโดได้ไหม ยังผ่อนไม่หมด ติดหนี้ธนาคารอยู่

ขณะที่เรา ยังผ่อนคอนโดอยู่ บังเอิญอยากลองขายดู ปรากฏว่าขายได้ แต่เราไม่มีเงินไปปิดหนี้ธนาคาร เราจะสามารถขายคอนโด นี้ได้หรือไม่ ต้องทำยังไง คลิปนี้ ของผม จะมาอธิบาย ว่า หากเรากำลังผ่อน บ้าน คอนโด หรือ ทาวน์เฮาส์ อยู่ ยังมีหนี้อยู่กับธนาคาร หากเราจะขาย จะต้องทำยังไง คลิปนี้มีคำตอบครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ