การมีรายได้ โดยไม่ต้องทำงาน ใช้ระบบทำงาน หรือที่เขาเรียกกันว่า Passive Income ซึ่งหนึ่งในหัวข้อยอดฮิต ที่คนลงทุนกันมากมาย คือ กู้ซื้อคอนโด แล้วปล่อยเช่า และต้องปล่อยเช่า ให้ได้มากกว่า ค่างวดผ่อนธนาคารอีกต่างหาก เงื่อนไขนี้ละยากที่สุด สำหรับในมุมมองของผมนะ ยากยังไงละ เดี๋ยวมาสาธยายให้ฟังครับ
ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ในการทำธุรกิจให้มีรายได้แบบ Passive Income ในการกู้คอนโด เพื่อปล่อยเช่านั้น หลักการใหญ่ๆ ที่ผม จะสรุปให้เพื่อนๆ ดังนี้
- คอนโด ที่เราจำเป็นจะต้องซื้อ เพื่อนำมาปล่อยเช่าเพื่อหารายได้นั้น เงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคารนั้น จากประสบการณ์ของผมนะ คอนโดทำเลที่ว่านี้ ฟันธงอย่างเดียวเลยครับ คนเช่าต้องเป็นต่างชาติ เท่านั้น สำหรับคนไทย จะเช่า คอนโด ราคาสองล้านกว่า เนื้อที่ยี่สิบกว่าตารางเมตร ค่าเช่าเดือนละ 15,000-20,000 บาท ยากครับ ที่จะหาคนไทยเช่าในราคานี้ได้
- จากข้อ 1 สรุปก็คือ ทำเลครับ ลองหาดูครับ ว่า ทำเลไหนกันบ้าง ที่ต่างชาติ เช่ากันอยู่เยอะ อย่างในกรุงเทพ ก็แนวเส้นรถไฟฟ้าแน่นอนครับ สุขุมวิททั้งเส้น พหลโยธิน สะพานควาย และก็เมืองท่องเที่ยวต่างๆ
- เมื่อได้ทำเล และได้ห้องที่ถูกใจแล้ว มาถึงขั้นตอนการซื้อเอามาเป็นกรรมสิทธิของเราครับ กู้ครับ กู้ให้ได้เยอะที่สุด ลงเงินตัวเองให้น้อยที่สุดครับ แต่ผมมีเคล็ดลับมาฝากนะครับ กู้ให้ได้เท่าราคาคอนโด พอครับ อย่าไปเอาเงินเหลือเยอะครับ เพราะสุดท้าย หากเราบริหารเงินที่ได้มาฟรีๆ จากการกู้ไม่เป็น สุดท้ายเงินก้อนนั้น มันจะกลายมาเป็นหนี้ และกัดกร่อน ผลตอบแทนการลงทุนของเราแทนนะครับ
- แนะนำต่อเนื่องจากข้อ 3 นะครับ หากเรากู้เงินเหลือ ในความคิดส่วนตัวของผมนะ มันไม่มีประโยชน์อะไร หาก คุณเอาเงินส่วนนี้ไปใช้จ่าย ที่ไม่เกิดประโยชน์ คือ ไม่สามารถเอามาสร้างผลตอบแทนได้ คุณก็ควรจะเอาเงินส่วนนี้ไปทำดังนี้ หากคุณมีหนี้บัตรเครดิต หรือ สินเชื่อต่างๆ เอาเงินส่วนเกินนี้ ไปปิดหนี้เลยครับ เป็นการฉลาดมากครับ ที่เราจะเอาเงินที่มีดอกเบี้ยถูก ไปปิดหนี้ดอกเบี้ยแพงๆ และที่สำคัญที่สุด เมื่อปิดหนี้ไปแล้ว ไม่ใช่คล้อยหลังอีกแค่ เดือนสองเดือน วงเงินบัตรก็กลับมาเต็มอีกเหมือนเดิมนะครับ แบบนี้ไม่เอานะครับ
- หลังจากนั้น ก็เริ่มปฏิบัตรการ ปล่อยเช่าครับ ทำการตลาด เพื่อหาลูกค้ามาเช่า เอาเงินค่าเช่ามาผ่อนค่างวดธนาคารโดยด่วน เดือนแรก โดนค่างวดยังไหว เดือนสองโดนค่างวด ก็ยังพอไหว เดือนที่สามก็โดนค่างวดอีก เฮ้ย แบบนี้ ชักจะไม่ไหวแล้วนะ นั่นละครับ ผมกำลังจะบอกว่า มันไม่ง่าย และสวยหรูอย่างที่ หลายๆ คนคิดหรอกครับ
หากใคร ที่คิดและมีความฝัน ที่จะมีรายได้แบบโคตรสบายแบบนี้ หาคอนโด แล้วยื่นกู้ธนาคาร ได้วงเงินกู้ เท่าราคาคอนโด หรือ มากกว่าราคาคอนโด ที่เรียกกันว่า กู้เงินเกินเงินเหลือนั่นละ ยอดฮิตเลย ง่ายไปกว่านั้นอีก หาคนโง่ มาเช่าคอนโด เสือกจ่ายค่าเช่า มากกว่าค่างวดที่เราผ่อนธนาคารซะอีก แถบ แม่งเช่ายาว คอนโดเราไม่เคยมีช่วงเวลาห้องว่างเลย เช่าแล้ว ยังอุตส่าห์ดูแลห้องของเราให้ดีอีก ไม่ทรุดโทรมเลยนะเนี่ย……ที่ผมเขียนมานี่ คือผมกำลังประชดนะครับ เรามาดูข้อควรระวังกันดีกว่าครับ ผมจะสรุป ดังนี้
- เรามีรายจ่ายอะไรบ้าง เพื่อนลองจดตามดูนะครับ อาทิเช่น ค่างวด ค่าส่วนกลาง เฉลี่ยค่าบำรุงรักษา ทำรายจ่ายรวมมาเลยครับ ทั้งปีเงินที่เราต้องจ่ายเท่าไร
- รายได้จากค่าเช่า เราจะปล่อยเช่าที่ราคาเท่าไร ในส่วนของการตั้งราคาให้เช่า เราเปิดตามอำเภอใจของเราไม่ได้นะครับมันต้องดูตามราคาตลาด หาก ในตลาดมีคู่แข่งเยอะ ราคาค่าเช่าจะปรับสูงขึ้น เป็นไปได้ยากมาก เพราะมีการแข่งขันกันเยอะ ย่อมมีการตัดราคากันขึ้นแน่นอน
- ต่อมา จากข้อ 1 เรารู้รายจ่ายแน่นอนทั้งปีแล้วว่าเท่าไร เฉลี่ยมาเป็นเดือนดูครับ แล้วลองมานั่งจินตนาการดูครับว่า เอาระยะยาวสัก 5 ปี ครับว่า ในระยะเวลา 5 ปี นี้ เราจะสามารถหาคนมาเช่าคอนโดของเราได้ ตลอดเวลาเลยไหม ไม่มีช่วงเวลาไหน ที่ห้องของเราจะว่างเลยใช่ไหม เราจินตนาการแบบเป็นกลางนะครับ แล้วลองคำนวณดูครับมา รายได้จากค่าเช่าในระยะเวลา 5 ปี เทียบกับ รายจ่ายแน่นอน เฉลี่ยรายเดือนดูครับ ว่าจะคุ้มหรือไม่
ครับ จากเสียงจิ้งจกทักของผม และที่ผมตั้งข้อสังเกตุให้เพื่อนๆ ลองคำนวณตามดูแล้ว จุดสลบของ การมีรายได้แบบ Passive Income แบบกู้คอนโด แล้วปล่อยเช่า เอาเงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคาร นั้น มีสองสามข้อ คือ
- ไม่มีคนเช่าตลอดเวลา มีช่วงเวลาที่ที่ห้องว่าง
- คุณต้องมีค่าใช้จ่าย แอบแฝงต่างๆ เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า เวลาที่นายหน้าหาคนเช่ามาได้ ค่าส่วนกลางของคอนโด เป็นต้น
- สุดท้าย หากคุณเปลี่ยนใจ คุณจะขายคอนโดทิ้ง อย่าลืมที่ผมเคยบอกนะครับ ถ้าคุณกู้เงินมาเกิน กู้เงินแบบมีเงินเหลือ ก็เท่ากับว่า ราคาคอนโดของคุณที่จะขาย มันจะมีราคาห้องที่สูงกว่าห้องอื่นๆ ที่อยู่ในคอนโดเดียวกับคุณ แล้วจะขายออกไหม?
การลงทุน หรือ ทำธุรกิจ อย่ามองแต่ แง่ดีนะครับ ไอ้ที่ผมเอามาพิมพ์ให้คุณอ่านนี้ มันมาจากประสบการณ์ตรงของผม แต่ผมนะ ไม่ได้ไปลงทุนแบบนั้นหรอกนะครับ มันมาจากการที่ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินให้ลูกค้า ไม่ว่าจะในด้านการกู้เงิน หรือ ในด้านการเป็นหนี้ ผมก็จะให้คำปรึกษา
ฉะนั้นผมจะเห็นปัญหากรณีแบบนี้ ที่ลูกค้ามาให้ผมช่วยแก้ปัญหาให้ เยอะจริงๆครับ สำหรับกรณีแบบ กู้คอนโดเงินเหลือ แล้วเอาค่าเช่ามาผ่อนธนาคารเนี่ย บางคน จากเป็นมนุษย์เงินเดือน เงินเดือนดี หน้าที่การงานดี สุดท้าย มาตกม้าตาย เพราะความโลภ ลงทุนกันจนเกินกำลัง ไม่มองจุดเสียบ้างเลย บางครั้งก็ไปเชื่อ โค้ชนั่น โค้ชนี่ ที่สอนการลงทุน สุดท้าย โค้ชหายหัวครับ ก็ฝากกันไว้ละกันครับเพื่อน เอาเสียงทักเล็กๆ จากผมไปขบคิดกันดูครับ
สำหรับเพื่อนๆ ที่สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ติดตามผมต่อ ได้ในอีกช่องทางนะครับ มีคลิกเยอะแยะเลยครับ YouTube