ทฤษฎีประหลาด พอ อสังหาฯ เลิกตกใจ ราคาก็เหมือนเดิม สงคราม เงินเฟ้อ กดราคาอสังหาฯ ไม่ลง

ราคาบ้าน ราคาที่อยู่อาศัย หรือ ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวม ราคาไม่ได้ลงตามสภาวะเศรษฐกิจอย่างที่คิด ธรรมชาติของอสังหา จากปรากฏการณ์ที่ผ่านมาเป็นอย่างไร ทำไมราคาไม่ลง

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

“บริษัทผีดิบ” คืออะไร ธนาคารต้องกลัว หรือ ใครต้องกลัว   ผีดิบ!!

คำว่า บริษัทผีดิบ หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Zombie Firm ตามคำนิยามของศัพท์นักวิชาการ ก็คงจะเป็นอีกแบบนะครับ แต่สำหรับผม บริษัทผีดิบ หรือ Zombie Firm คือบริษัทที่มียอดขาย หักต้นทุนขายแล้วมีกำไร แต่หักภาระหนี้ของกิจการ หรือภาระหนี้ของเจ้าของกิจการ หักค่าใช้จ่ายครอบครัว ของเจ้าของกิจการ แล้วติดลบ อันนี้มีปัญหาครับ

กิจการเหล่านี้ยังสามารถ ดำเนินธุรกิจอยู่ได้ไหม? คำตอบคือยังอยู่ได้ครับ กระแสเงินสดที่ได้ในการดำเนินกิจการก็คือ เงินกู้ เจ้าหนี้การค้า เจ้าหนี้นอกระบบ หรือแม้กระทั่งยืมญาติมิตร พี่น้อง เมื่อสุดท้าย เริ่มเหนื่อย แต่ไม่กล้าที่จะหาความจริงที่เกิดกับตัวเองว่า ปัญหาที่แท้จริงคืออะไร กิจกรรมต่างๆ เหล่านี้ผมเจอเป็นประจำ ผมมักจะพูดกับเจ้าของกิจการเหล่านี้ว่า พี่ค่อยๆนึกภาพตามผมนะครับ ตอนนี้กิจการของพี่เป็นแบบนี้

ขายได้ไหม ขายได้ แต่ยอดขายลดลงมากจากช่วง 4-5 ปีก่อนที่ยอดขายดีมาก ผมก็เลยถามต่อว่า และช่วง 4-5 ปีก่อนที่ขายดีมากพี่สร้างหนี้ไว้เยอะด้วยใช่ไหมครับ อันนี้ที่สร้างมาบางครั้งตอนนี้เรายังไม่รู้เลยว่าไอ้เงินที่เป็นหนี้เราไปทำอะไร ถูกต้องไหมครับ คือสรุปง่ายๆคือ ยอดขายติดเพดาน ซึ่งเราก็สร้างหนี้จนเกือบเต็มเพดานเหมือนกัน หากเรา ยังรักษายอดขายให้ได้ระดับนั้นตลอดเวลา ภาระหนี้ที่มี ก็จะไม่ใช่ปัญหาครับ ผมยกตัวอย่างนะครับ

สมมุติว่า เรามียอดขายหักกำไรแล้ว เหลือเดือนละ 500,000 บาท แต่เราก็สร้างภาระหนี้ต่อเดือน ที่ต้องชำระเดือนละ 400,000 บาท ซึ่งภาระหนี้ต่อเดือน มันไม่มีลดนะครับ จนกว่าจะใช้หนี้หมด ลองนึกภาพตามผมนะครับ หากในหนึ่งเดือน ขายได้ 500,000 ยังไปได้ อีกเดือนขายได้ 400,000 เริ่มเครียด อีกเดือนนึงขายได้ 300,000 เริ่มเดี้ยง เพราะคุณมีภาระหนี้ต่อเดือน เดือนละ 400,000 บาท ความหมายนั้นก็คือ ภาระหนี้ของคุณ มันเป็นภาระหนี้สูงสุดของรายได้ และคุณต้องมีรายได้สูงสุดแบบนั้นตลอด คุณถึงจะจ่ายภาระหนี้ 4 แสนบาทต่อเดือนได้เท่านั้น แต่หากยอดขายคุณตก คุณไม่สามารถรักษาระดับนั้นได้ปัญหาจะเกิดขึ้นทันทีครับ

ต่อมานะครับ ถ้าสาวให้ลึกถึงความเจ็บปวดเข้าไปอีก มาดูกันนะครับว่า คุณเป็นหนี้ทั้งหมดเท่าไหร่ คุณมีทรัพย์สินทั้งหมดเท่าไหร่ ทรัพย์สินในที่นี้หมายถึงอสังหาริมทรัพย์ เงินสด เงินฝาก สต๊อกสินค้า ลูกหนี้การค้า ส่วนหนี้สินของคุณก็รวมดูครับว่า คุณมีหนี้สินทั้งหมดเท่าไหร่ หักลบกลบหนี้กันแล้ว ถ้าคุณมีทรัพย์สิน มากกว่าหนี้สิน อันนี้ยังไปได้ แต่หากหักลบกลบหนี้แล้วคุณมีหนี้สินมากกว่าทรัพย์สิน อันนี้คุณต้องเริ่มเข้าใจสภาพของคุณแล้วนะครับว่า คุณอาจจะเป็น บริษัทผีดิบ หรือ Zombie Firm สรุปง่ายๆนะครับ Zombie Firm คือบริษัทที่มี ภาระหนี้สินล้นพ้นตัว แต่กิจการยังดำเนินธุรกิจต่อไปได้ เปรียบเสมือนผีดิบ คือคนที่ตายแล้ว และเป็นผีดิบ เดินเพ่นพ่านไปทั่วบ้านทั่วเมือง แบบในหนัง Hollywood นะครับ

หวังว่าคุณผู้อ่านทุกคน ที่อ่านบทความนี้ ระวังนะครับ อย่าให้บริษัท หรือกิจการของคุณเป็น บริษัทผีดิบ เพราะเป็นแล้วมันแก้ยาก วิธีแก้วิธีหนึ่งส่วนใหญ่ ก็คือ เป็นผีจริงๆเลยครับ คือตายไปเลยแล้วเกิดใหม่ ในแง่เรื่องหนี้สินก็คือล้มละลายเลยครับ หรือไม่ก็ โดนฟ้องทุกอย่าง จนคดีสิ้นสุดอายุความ แล้วกลับมาเริ่มใหม่ หากใครเริ่มใหม่ตอนอายุ 40 ยังพอได้ใครกลับมาเริ่มใหม่ตอน 50-60 อันนี้อาจจะยาก หวังว่ากิจการของคุณผู้อ่านจะไม่เป็นแบบนี้นะครับ สวัสดีครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

จากนี้ไป ดอกเบี้ยประเทศไทย จะเตี้ยต่ำ แบบนี้ไปอีกนาน

เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญภาวะถดถอยขั้นรุนแรง ผู้ว่าการแบงก์ชาติชี้ว่า โครงสร้างเศรษฐกิจโลกจะเปลี่ยนไป โจทย์สำคัญจึงอยู่ที่เราจะปรับตัวเข้าสู่โครงสร้างเศรษฐกิจใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นได้เร็วแค่ไหน และหลังโควิด-19 ต้องให้ความสำคัญกับการจัดสรรทรัพยากรใหม่

ชัดเจนแล้วว่า “เศรษฐกิจไทย” กำลังเผชิญกับ “ภาวะถดถอย” ขั้นรุนแรง จนเรียกได้ว่าเป็น “วิกฤติเศรษฐกิจ” รอบใหม่ และเป็นวิกฤติที่อาจหนักกว่า “วิกฤติต้มยำกุ้ง” เมื่อปี 2540 โดยวิกฤติคราวนี้มาในรูปของ “โรคระบาด” ที่เกิดจากไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือ “โควิด-19” เป็นการมาแบบที่ไม่มีใครคาดคิดไว้ล่วงหน้า หลายธุรกิจจึงไม่ทันได้ตั้งตัว ที่สำคัญวิกฤติคราวนี้ไม่ใช่เพียงแค่กระทบพื้นฐานเศรษฐกิจเท่านั้น แต่กำลังเขย่า “โครงสร้างเศรษฐกิจ” ของโลกใบนี้ เพราะ “โควิด-19” บีบให้พฤติกรรมของผู้คนเปลี่ยนแปลงไปโดยสิ้นเชิง

อาจมีคำถามว่า หลังวิกฤติโควิดผ่านพ้นไป เศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวอย่างไร จะเป็นรูป “V Shape” “U Shape” หรือ “L Shape” ซึ่งสำนักวิจัยทางเศรษฐกิจแต่ละแห่ง มีมุมมองต่อเรื่องนี้แตกต่างกันไป แต่สำหรับธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ “แบงก์ชาติ” แล้ว …มองว่า เศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวในรูป “เครื่องหมายถูก” กล่าวคือ เป็นภาพที่เศรษฐกิจดิ่งลงมาแรง และฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยเฉพาะในช่วงแรกจะมีลักษณะค่อยๆ ซึมขึ้น

ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการแบงก์ชาติ บอกกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า การจะหวังให้เศรษฐกิจฟื้นตัวแบบ “V Shape” คงยาก! …เพราะการฟื้นตัวในรูปนี้ ส่วนใหญ่เกิดในกรณีที่เศรษฐกิจได้รับผลกระทบเพียงช่วงสั้นๆ ไม่ส่งผลต่อโครงสร้างเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่เรากำลังเห็นหลังโควิด คือ โครงสร้างเศรษฐกิจโลกจะเปลี่ยนไป โจทย์สำคัญจึงอยู่ที่เราจะปรับตัวเข้าสู่โครงสร้างเศรษฐกิจใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นได้เร็วแค่ไหน ถ้าเราปรับตัวเข้ากับโครงสร้างใหม่ได้เร็ว เศรษฐกิจก็คงฟื้นตัวแบบวีเชฟได้ แต่ถ้าไม่ เศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวคล้ายกับรูปเครื่องหมายถูก

ผู้ว่าการแบงก์ชาติ ประเมินว่า หลังโควิด โครงสร้างเศรษฐกิจจะเปลี่ยนไปพอสมควร แต่คงไม่ถึงขั้นเกิดการทวนกระแสของโลกาภิวัตน์ (deglobalization) เพียงแต่จะเป็นโลกาภิวัตน์ในรูปแบบใหม่ๆ เพราะโครงสร้างเศรษฐกิจโลกยังไงก็ยังมีความเชื่อมโยงกันสูง ความเชื่อมโยงใหม่อาจมาในรูปของดิจิทัลที่มากขึ้น มีลักษณะเป็น digital based globalization …ในฝั่งของ “supply chain” ก็เช่นกัน คงเกิดการเปลี่ยนแปลงในลักษณะที่พึ่งพากันเองในภูมิภาคมากขึ้น ดังนั้นภาพของ globalization อาจจะกลายเป็น regionalization ก็เป็นได้ โดยแต่ละอุตสาหกรรมจะมีการเปลี่ยนแปลงที่แตกต่างกันออกไป

การเปลี่ยนแปลงที่กำลังเกิดขึ้น แน่นอนว่าเป็นโจทย์ท้าทายเศรษฐกิจไทย โดย ดร.วิรไท บอกว่า สิ่งที่ประเทศไทยต้องให้ความสำคัญหลังวิกฤติโควิด คือ การจัดสรรทรัพยากรใหม่ ไม่ว่าจะเป็น ทุน คน หรือแม้แต่เครื่องจักร เราต้องมีกระบวนการในการปรับตัวเพื่อเข้าสู่เศรษฐกิจรูปแบบใหม่ ต้องพัฒนาทักษะของแรงงานให้เข้ากับยุคดิจิทัล ต้องจัดสรรทรัพยากรเพื่อให้เราปรับตัวสู่โลกใหม่ได้เร็วที่สุด เพราะยิ่งช้า ยิ่งมีต้นทุนสูง และยังกระทบต่อความสามารถการแข่งขันในระยะยาวด้วย อีกประเด็นที่ ผู้ว่าการแบงก์ชาติ ฝากไว้ คือ โลกหลังโควิด “ดอกเบี้ย” จะทรงตัวในระดับต่ำไปอีกนาน ดังนั้นการให้ความสำคัญกับการดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน จึงเป็นเรื่องสำคัญ

เครดิตเนื้อหาบทความ จาก กรุงเทพธุรกิจ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ใครว่า? เศรษฐกิจไม่ดี ราคาอสังหาฯมันจะลง…ที่ไปเจอมา มันไม่ใช่

ช่วงนี้ จากภาวะเศรษฐกิจ ที่ตกต่ำทรุดโทรม จมดิ่ง จนเรียกได้ว่า แทบอาจจะมองไม่เห็นอนาคต เพราะมันตกต่ำกัน ทุกประเทศทั่วโลก ครั้งนี้ น่าจะยากที่จะฟื้นตัวได้เร็ว

ช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ เป็นช่วงโอกาสทอง ของคนที่มีเงินเย็น มีเงินสะสม นอนนิ่งอยู่ในธนาคาร รอจังหวะช้อนของถูก ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ แน่นอนครับ ตลาดหุ้น ขึ้นลงตามสภาวะและอารมณ์ของนักลงทุน เมื่อมีการเทขายหุ้นอย่างตื่นตระหนก ราคาก็ร่วงหล่น บางคนแทบจะพินาศล่มจมกันเลยทีเดียวครับ ส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้น ราคาจะร่วงหรือไม่ร่วง ผมว่ามันขึ้นอยู่กับว่า ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้นๆมากกว่า

มีเพื่อนผมหลายคน ที่บอกว่า ตอนนี้ลองไปติดต่อซื้อ ที่ดิน หรือบ้าน ที่เคยเจรจาต่อรองกันไว้เมื่อปีที่แล้ว แต่ปีนี้ยังขายไม่ได้ และเจ้าของก็ยังไม่ยอมลดราคาให้อีก หนำซ้ำ อาจจะขึ้นราคาไปอีก เพื่อนผมมันบอกว่า ไหนบอกเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์มันจะร่วง แล้วตกลงมันยังไงกันแน่

ผมอยากจะอธิบายกับเพื่อนผมแบบนี้

จริงๆแล้ว ตามหลักการทฤษฎี เมื่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ร่วงลงอย่างแน่นอน อย่างตอนนี้ เรามักจะได้ยินข่าวที่ว่า Developer น้อยใหญ่ในประเทศไทย มีการแบบสต๊อก ทั้งบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด รวมๆกันแล้วหลายแสนยูนิต อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ราคามันต้องร่วงแน่นอน เพราะ supply มันมากกว่า demand ยังไงมันก็ร่วง

ผมจะยกตัวอย่างล่าสุดวันนี้ ลูกค้าผมโทรมาปรึกษาผมว่า ผมกำลังจะไปจองคอนโด อยู่คอนโดนึง มีที่ตั้งทำเลอยู่แถวๆ แยกบางนา ติดรถไฟฟ้า BTS สถานีบางนา ราคาเฉลี่ยที่ซื้อ อยู่ที่ประมาณ แปดหมื่นกว่าบาทต่อตารางเมตร ซึ่งคอนโดนี้เป็นตึก High Rise Developer มีชื่อเสียงการันตี ผมบอกพี่ ถ้าได้ราคานี้รีบจองเลยครับ เพราะตอนนี้แถวนั้น ซื้อขายกันตารางเมตรละ แสนกว่าบาทแล้ว

นี่แหละครับ 1 ตัวอย่างที่ได้ของถูกจาก Developer ครับ ถ้าพี่คนนี้ซื้อเมื่อ 2 ปีที่แล้ว มันคงไม่ใช่ราคานี้แน่นอน และถ้าผู้ซื้อคอนโดนี้ รู้ราคา ที่เจ้าของโครงการ ขายให้กับพี่คนนี้ คงมีคนเอาไม้ไล่ตีหัวเจ้าของโครงการแน่

เพราะฉะนั้น ผมสรุปได้เลยว่า ยังไงอสังหาริมทรัพย์ราคามันก็ตกต่ำลง ตามภาวะเศรษฐกิจอย่างแน่นอน แต่ไอ้ที่เพื่อนผม มันไปเจอ ปีที่แล้วก็ราคานี้ เศรษฐกิจตกต่ำ ปีนี้ก็ยังราคานี้ แถมเจ้าของพูดเหน็บกับเขาว่า อาจจะขึ้นราคาไปอีกด้วยซ้ำ

ผมสรุปให้ฟัง นะครับว่า ทำไมเศรษฐกิจตกต่ำขนาดนี้ ราคาที่ดิน หรือบ้านบางหลัง กลับไม่ลดราคาลงเลย แถมราคาจะปรับขึ้นไปอีกด้วยซ้ำ คำตอบของผมตอบ 2 ข้อ แบบนี้ครับ

1. เจ้าของรวย ไม่รีบขาย เพราะเสียดายทำเล อันนี้บอกเลยครับว่า ทรัพย์อสังหาฯ เหล่านี้ เป็นทรัพย์ที่มีทำเลที่ดีมาก เจ้าของเลยเสียดายมาก ตั้งราคาเผื่อไว้ เกิดมีคนบ้าขอซื้อก็ขาย แต่กรณีแบบนี้ ถ้าเจ้าของตายเมื่อไหร่ เชื่อผมสิ ลูกหลานจะแย่งกันขาย ชุลมุนวุ่นวายกันแน่

2. เจ้าของมีสัญชาตญาณ มนุษย์ป้ามนุษย์ลุงเข้าสิง หลายคน อ่านถึงตรงนี้แล้วก็งง คือแบบนี้ครับ เจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของบ้านประเภทนี้ จะมีอัตตาสูงมาก บ้านฉันดี บ้านฉันสวย ที่ฉันดีสวย ทำเลที่ฉันดี สมัยที่ผมเป็นนายหน้าขายที่ดิน ผมเจอเจ้าของบ้านประเภทมนุษย์ลุงมนุษย์ป้าเหล่านี้ ผมจะไม่รับทรัพย์แบบนี้มาขายแน่นอน เพราะว่าอะไรเหรอครับ ถ้าเรารับงานแบบไม่เซ็นสัญญา ราคาขายที่เขาบอกกับเราไว้ตั้งแต่ครั้งแรก จะเป็นราคานึง แต่เมื่อตอนที่คุณหาคนที่จะไปซื้อและไปดูที่ดินได้ มนุษย์ลุงมนุษย์ป้าเหล่านี้ จะเปลี่ยนราคาขึ้นมาทันที ผมเข็ดแล้วครับ ไม่เอาแล้ว

จึงไม่แปลกนะครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ที่ประกาศขายกันมา บางเจ้า 5 ปี ถึง 10 ปี ก็ยังขายไม่ได้ หมุนเวียนตามสภาวะเศรษฐกิจ ทั้งขึ้นทั้งลง ก็ยังขายไม่ได้ สงสัยเพื่อนผมมันคงไม่เจอเจ้าของ แบบ 2 ข้อนี้ เข้าให้แล้ว

มันเลยงงว่า สรุป เศรษฐกิจไม่ดี ทำไมราคาที่ดิน มันถึงขึ้นวะ งง??

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney