สร้างบ้านขาย ให้รวย!

สร้างบ้านขาย ให้รวย! เคล็ดลับ 3 ข้อสำหรับนักพัฒนามือใหม่

สร้างบ้านขาย หรือ จะทำอสังหาริมทรัพย์ คุณจะมาคิด และทำแหวกแนวทำเท่ คือแตกต่าง ไม่เหมือนใคร ถ้าคุณทำบ้านขายแล้วคุณมีแนวคิดแบบนี้บอกเลยครับว่ารอดยาก

สร้างบ้านขาย

สร้างบ้านขาย คือ คุณต้องเข้าสู่ตลาด Red Ocean ไม่ใช่หา Blue Ocean ถึงแม้ว่าสองคำนี้สำหรับผมมันเก่าแล้วเชยมากแล้ว แต่ก็ขอใช้ 2 คำนี้ครับ เพราะหลายคนเข้าใจ 2 คำนี้ดีอยู่แล้ว

สร้างบ้านขาย คุณต้องเข้าสู่ Red Ocean นั่นหมายถึงทำเลที่คุณจะเข้าไปขาย แต่มีคนขายเดิมอยู่แล้ว มีคู่แข่ง แล้วถ้ามีคนขายเดิมอยู่ แล้วเขาขายสำเร็จ นั่นละครับคือ Red Ocean ที่คุณต้องเข้าไป ไม่ใช่ไปหาตลาด Blue Ocean ซึ่งไม่รู้จะไปขายใคร เพราะทำเล ที่คุณไปขายไม่มีคู่แข่ง คงจะมีน้อยคนมากนะครับที่เป็นลูกค้าคุณแล้วอยากไปซื้อบ้านที่อยู่ไกลผู้ไกลคน

คือ…ถ้าแถวนั้นเขาสร้างอะไรขาย ทำอะไรขาย
คุณก็ทำตามเขาไปครับ
ไม่ต้องแตกต่าง

หลายคนอาจจะเคยได้ยิน ปรมาจารย์ อสังหาริมทรัพย์ คือ อาจารย์มานพ พงศทัต อาจารย์มานพให้ 3 คำนะครับ ที่สำคัญที่สุดสำหรับทำอสังหาถ้าจะสำเร็จ คือ . . .

” ทำเล ทำเล ทำเล “

ทำเล

หลายคนเข้าใจว่าคำว่า “ทำเลดี” คืออะไร ทำเลดีคืออะไรครับ? ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้า ใกล้ห้าง ใกล้โรงเรียน ใกล้แหล่งงาน ใกล้แหล่งชุมชน แต่สำหรับทำเลที่ดีสำหรับผมผมอาจจะไม่ได้หมายความว่าเป็นที่ดินที่ติดถนนใหญ่ ใกล้สี่แยก ใกล้รถไฟฟ้า อาจจะเป็นทำเลที่อยู่เข้าไปในซอย อีกสัก 500 เมตรจากถนนใหญ่ก็ได้ ทำเลที่ดีของผู้ประกอบการ Developer คือ ทำเลที่ขายได้ และต้นทุนค่าที่ดินที่ไม่แพงจนไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ หรือ อีกนิยามของผม หมายความว่าไปทำเลที่มีหมู่บ้านที่เปิดขายแล้ว และขายหมดแล้วนั่นแหละครับ คือทำเลที่ดี ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านใหญ่จากบริษัทมหาชน หรือ หมู่บ้านเล็กๆเจ้าของโครงการไม่ได้ใหญ่โตอะไร โดยสรุปคือเขาทำมาแล้ว แล้วเขาขายหมดนั่นแหละครับคือทำเลที่ดี เขาคงไม่มีชุมชนไหนที่หมู่บ้านซัก 3-4 หมู่บ้านขายหมด และเป็นทำเลที่เรียกว่า “ทุ่งหมาหลง“ คงไม่มีมั้งครับ เพราะฉะนั้นเนี่ยแปลว่า มันมีเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ไปแล้วรองรับ และรับรองกับเราแล้วว่าทำเลนี้เป็นทำเลที่คุณสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้

เมื่อคุณได้ที่ดินในทำเลที่ดีแล้ว ในรัศมีสำหรับผมไม่น่าจะเกิน 3 กิโลเมตร มีหมู่บ้านขึ้นและขายหมดไปแล้ว คุณทำการสำรวจเลยครับว่าแถวนั้นเขาขายอะไรที่ขายหมด และขายบ้านประเภทไหน ถ้าแถวนั้นขายทาวน์เฮ้าส์ราคาล้านปลาย หรือ สองล้านต้นๆ แต่คุณจะไปสร้างบ้านเดี่ยว 2 ชั้นจับกลุ่มลูกค้าระดับ b+ ราคาบ้าน 7-8 ล้านขึ้นไปแบบนี้อาจจะขายไม่ได้นะครับเพราะลูกค้าคุณคงไม่อยากไปอยู่ในพื้นที่เหล่านั้น

ฉะนั้นเราต้องดูว่า แถวนั้นเขาขายอะไร เขาทำบ้านอะไรขาย ถ้าขายหมดคุณก็ทำบ้านตามนั้น ทำตามเขา แต่คุณต้องทำอย่างนี้ครับ คุณต้องปรับแบบบ้านให้มีฟังก์ชันที่ดีกว่าเดิม ถ้าศัพท์วัยรุ่นหน่อยเขาเรียกว่าแก้ pain point ของบ้าน ทำบ้านให้มีพื้นที่มากกว่าเดิม และทุกพื้นที่สามารถได้ประโยชน์ใช้สอยเต็มที่ สำหรับผมคุณต้องมีแบบบ้านหรือฟังชั่นอะไรก็ได้ที่ทำให้คนจะมาซื้อ รู้สึก wow สุดยอดโคตรชอบ

ส่วนราคาทำถูกกว่าเขาก็ได้ หรือ ทำใกล้เคียงราคาก็ได้ แต่ถ้าเราไปทำบ้านขายในทำเลที่มีหมู่บ้านเดิมขายอยู่แล้ว แล้วขายหมดไปแล้ว คุณสำรวจเลยครับว่า ตอนนี้บ้านมือสองตรงนั้น เขาขายกันที่ราคาเท่าไหร่ ถ้าคุณตั้งราคาขายใกล้เคียงราคาบ้านมือสอง และคุณทำบ้านใหม่กว่ารับรองขายได้กระฉูดแน่นอน

การสร้างบ้านขายอย่าแตกต่างครับ อย่าทำเท่ แต่เราควรเลียนแบบเขาและมันประยุกต์ให้ใหญ่กว่า ดีกว่า หรือ ถูกกว่า แค่นั้นครับไม่ต้องปวดหัวไม่ต้องอวดเก่งไม่ต้องเท่ อย่าทะลึ่งทำแตกต่างจากตลาด

คราวนี้คุณรู้แล้วนะครับ ว่าคุณจะทำสินค้าแบบบ้านประเภทไหนขาย ทีนี้มาขั้นตอนสุดท้ายแล้วนะครับ คุณต้องรู้จักคำนี้ครับ คำว่า อัตราการดูดทรัพย์(ซับ) ภาษาอังกฤษ ที่เรียกว่า absorption rate คุณสามารถหาข้อมูลจากคำๆนี้ได้ จากการเซอร์เวย์ สำรวจพื้นที่แถวนั้นว่าหมู่บ้านแถวนี้เขาใช้เวลาขายกันกี่เดือนกี่ปีถึงจะขายหมด หรือคุณอาจจะหาข้อมูลจากเว็บไซต์ reic.or.th ก็ได้ครับ ถ้าคุณเป็นสมาชิกเขาผมไม่แน่ใจว่าจะต้องเสียตังค์หรือเปล่า เขาจะสำรวจพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ คำนวณ absorption rate ให้คุณ คุณเอาไปใช้แล้วตัดสินใจได้เลย

ที่นี้คุณรู้จักคำว่า absorption rate กันดีกว่า สมมุติคุณได้ตัวเลขมาตัวเลขนึงแล้วนะครับว่า ทาวน์เฮ้าส์ที่คุณจะขายมี absorption rate อยู่ที่ 6% เท่ากับว่า ถ้าสมมุติหมู่บ้านนั้นมีบ้าน 100 หลัง ใน 1 เดือนเดือนจะขายได้ 6% ก็คือ 6 หลัง เท่ากับว่าหมู่บ้านนี้จะขายหมด 100 หลังใช้เวลาประมาณ 16.66 เดือน คือเอา 100 ตั้งหารด้วย 6 คือใช้เวลาเกือบปีครึ่ง

ถ้าคุณสร้างบ้านขายแค่ 8 หลังเท่ากับว่าคุณต้องใช้เวลาขายประมาณเอา 8 หลัง x 6% เข้าไปนะครับเท่ากับ 0.48 หลังต่อเดือน เท่ากับ 2 เดือนคุณจะขายบ้านได้ 1 หลัง คุณมี 8 หลังก็จะใช้เวลาประมาณ 16 เดือน

เมื่อคุณรู้ว่า absorption rate ของคุณคือ 6% คุณลอง Run Cashflow ของคุณดูครับ ว่าถ้าสมมุติว่าคุณใช้เวลาขาย 16 เดือน ตั้งแต่เริ่มจนจบ Cashflow ของคุณจะออกมาหน้าตาแบบไหน กำไรเหลือเท่าไร สำหรับผมควรต้องเกิน 30% อันนี้ทำได้เลยครับ อย่างน้อยคุณควรจะต้องได้ 20% IRR ต้องได้ 20%

มาถึงตรงนี้… คุณเริ่มมองออกแล้วนะครับ

สรุป

สุดท้ายนี้ผมจะสรุปแบบนี้นะครับ

ข้อ 1 สำคัญที่สุด คือ ทำเลที่ขายได้ เขาขายอะไรกัน คุณก็ทำแบบนั้น

ข้อ 2 ทำตามแบบเดิม ที่เค้าขายกันได้ อย่าแหก อย่าแหวกแนว ทำตามเลยครับ คุณต้อง ทำให้ดีกว่าคุ้มค่ากว่า ใหญ่กว่า แก้ปัญหาให้ลูกค้าได้ ทำให้ลูกค้ารู้สึก wow อะไรกันวะเนี่ยสุดยอด

ข้อ 3 สำรวจตลาดเซอร์เวย์และหา absorption rate ของพื้นที่นั้นให้ได้บางที่ ทำเลดีจริงครับแต่ demand อาจจะหมดไปแล้วก็ได้ เพราะ supply เยอะเกินไปที่เรียกว่า over supply ตัวอย่างเช่น แถวระยองตอนนี้บ้านเหลือขายบาน

absorption rate เราต้องรู้ครับ แต่มันก็คือตัวเลขสถิติในอดีตซึ่งอาจจะบ่งบอกถึงปัจจุบันและอนาคตได้ แต่ก็อาจจะไม่แน่ถ้าตรงนั้น over supply หรือ demand หมดไปแล้ว แต่ถ้าคุณคิดว่า demand มันยังไม่หมด ใส่เต็มหมดแม็กไปเลยครับ ลุย

ผมแนะนำเรื่องสำคัญอีกเรื่องนะครับ คุณต้องขายให้ได้ ใกล้เคียงกับบ้านที่ขายหมดไปแล้ว หรือ เทียบเคียงกับราคาบ้านมือสองนะครับ เพราะบ้านคุณจะประเมินสูงกว่า หรือ ใกล้เคียงกับบ้านมือสองอาจจะสูงกว่า แล้วคุณขายต่ำกว่าราคาประเมินได้ที่ผมกะไว้ถูกกว่าสัก 10% ลูกค้าคุณจะกู้เงินเกินได้สบาย ไม่ต้องดาวน์ หรือ กู้เงินเหลือ บอกเลยครับแบบนี้ลูกค้ามาเองแทบจะไม่ต้องทำตลาดอะไรเลย ลูกค้าจะบอกต่อกันเองครับ absorption rate ที่ว่า 16 เดือนคุณอาจจะจบก่อน 16 เดือนก็ได้

ฉะนั้นกำไรคุณมามันบานแน่!! ขอให้โชคดีทุกคนนะครับ สุดท้ายนี้อยากจะบอกด้วยความหมั่นไส้นะครับว่า อย่าทำเท่ ทำตัวตามตลาด อย่าแตกต่าง อย่าแหวกแนวเชื่อผม

---

👇 อย่าลืมกด Subscribe และกดกระดิ่งเพื่อรับการแจ้งเตือนเกี่ยวกับคลิปใหม่ๆ และเข้าร่วมพูดคุยกับเราในคอมเมนต์ด้านล่าง!

🔗 Facebook: https://www.facebook.com/AntonioAttorney.Company

🔗 website: https://antonioattorney.com/

—————————————————-

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาด้านการเงินให้คุณ

• 2,500 บาท ปรึกษาทางโทรศัพท์ ไม่จำกัดครั้งและเวลา ตลอดชีพ

• 7,000 บาท สำหรับแบบปรึกษา ตัวต่อตัว ( เจอตัว 1 ครั้ง ) หลังจากนั้น ปรึกษาทางโทรศัพท์ ไม่จำกัดครั้งและเวลา ตลอดชีพ !!

หากคุณพร้อมที่จะแก้ปัญหาหนี้ ติดต่อเราได้ที่ LineID: @antonio

🏦 ชำระค่าที่ปรึกษาผ่าน KBank 766 2 21897 3 / SCB 407 0 55631 0 

📲 ส่งสลิปโอนเงินพร้อมชื่อและเบอร์ติดต่อไปที่ LineID: @antonio

————————————————–

หรือ อยากเรียนรู้ การแก้หนี้แบบ ออนไลน์ กดสมัครได้เลยครับ เดือนละ 300 บาท

ตามลิงค์นี้ครับ

https://www.youtube.com/channel/UCcADQXY_tZ4vHBfWCK0lTSw

ถ้ากดสมัครผ่าน ระบบ iOS ไม่ได้ กดสมัครผ่าน คอมพิวเตอร์ desktop หรือ notebook นะครับ

————————————————–

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้

ติดต่อ LineID : @antonio / 065 626 4545

ดูรายละเอียดเพิ่มเติม https://bit.ly/3lx2PIk

ดูคลิปพิเศษของ Antonio https://bit.ly/3wqjila

สนใจจัดสตรีมสดแบบนี้ไหม? ลองดู StreamYard สิ: https://streamyard.com/pal/d/6402755862724608