เอกสารสิทธิที่ดิน 6 ประเภท สิ่งที่เจ้าของต้องรู้เมื่อซื้อ-ขายที่ดิน หรือ เช่า และ ให้บุคคลอื่นเช่า ต้องมีเอกสารสิ่งเหล่านี้ถูกต้องตามกฎหมายถึงจะสามารถทำประโยชน์บนที่ดินได้
ปฏิเสธไม่ได้ว่า ที่ดิน เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากที่สุด โดยเฉพาะที่ดินกลางใจเมือง ที่ดินมีประโยชน์ในการใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือ แม้แต่การเกษตรกรรม ไม่เพียงเท่านี้ ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะอีกด้วย
บทบาทหน้าที่ กรมที่ดิน คือ การดำเนินงานออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ราษฎร ได้แก่ให้บริการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น รังวัดออกหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวงในที่ดินสาธารณประโยชน์และในที่ราชพัสดุ การรังวัดและทำแผนที่ จัดที่ทำกินให้ประชาชนตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นต้น
เอกสารสิทธิที่ดิน ที่เกี่ยวข้อง มีดังนี้
1. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1)
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) คือ หลักฐานที่แสดงว่าผู้แจ้งเป็นผู้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน 1 ธันวาคม 2479 ) (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้งส.ค.1 อีกแล้ว) ส.ค. 1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นแบบการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้น ที่ดินที่มี ส.ค. 1 นี้ จึงทำการโอนกันได้เพียงแสดงเจตนาสละการครอบครอง พร้อมส่งมอบที่ดิน และ ส.ค. 1 ให้ผู้รับโอนไปเท่านั้นถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ปัจจุบันผู้มี ส.ค. 1 มีสิทธิ์นำมาขอออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก หรือ น.ส 2 ข.) ได้ในกรณีการขอออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.) เฉพาะราย โดยให้ไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ตั้งอยู่
2. ใบจอง ( น.ส.2 , น.ส.2 ก.)
• ใบจอง คือ หนังสือที่ทางราชการออกได้ เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครอง ทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้ออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งปัจจุบันไม่มีนโยบายในการออกใบจองแล้ว ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินตามใบจองภายใน 6 เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง และ จะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย 3 ใน 4 ส่วนของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขายออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส 3 ก. หรือ น.ส.3ข.) หรือโฉนดที่ดินไห้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
3. หนังสือรับรองการประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส.3ก. หรือ น.ส.3 ข.)
• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ถือว่ามีสิทธิครอบครอง น.ส. 3 ออกให้แก่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินทั่วๆไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน หรือ ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก) น.ส. 3 ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ น.ส. 3 ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เช่นเดียวกับ น.ส.3 แต่เป็นพื้นที่ที่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก)
4. ใบไต่สวน (น.ส. 5)
• ใบไต่สวน คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิ์ในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงนำมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) หรือ ไม่มีหลักฐานที่ดินใดๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชณ์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ใด้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียน
5. โฉนดที่ดิน
• โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่โฉนดตราจอง และ ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกันผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
• ทำให้ผู้ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญ
• แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยืดถือไว้เป็นหลักฐาน
• ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
• ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
• ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
• ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่าที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
• ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโด้แย้งหรือแย่งในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
• ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจมีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย เป็นต้น
บทความ อื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง >> โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท / จำนองที่ดิน สิทธิของผู้รับจำนอง มีได้แค่ไหน? / โฉนดที่ดิน ข้อมูลที่ดิน ราคาประเมิน เช็คอย่างไร?
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com
หรือ LineID : @antonioattorney | 065-626-4545
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้
หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME