จำนองที่ดิน สิทธิของผู้รับจำนอง มีได้แค่ไหน?

ก่อนที่จะรู้ถึงสิทธิของผู้รับจำนอง และผู้จำนองที่ดิน เราควรมารู้จักกับการจด จำนองที่ดิน รวมถึงอื่นๆ ว่าคืออะไร อย่างไรบ้าง ?

จำนอง คืออะไร

เป็นสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้จำนอง” อาจเป็นตัวลูกหนี้ หรือบุคคลภายนอกก็ได้ เอาทรัพย์สินอันได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ และ  สังหาริมทรัพย์ บางประเภทตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็น การจำนองที่ดิน

สัญญาจำนองที่ดิน

คือ สัญญาเงินกู้ในรูปแบบหนึ่ง ที่มีการนำเอาอสังหาริมทรัพย์มาใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ ไม่ว่าจะเป็น โฉนดที่ดิน, บ้าน, คอนโดมิเนียม, โรงงาน, โกดัง, โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ เป็นต้น เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพ ไม่เคยเสื่อมค่าตามกาลเวลา และไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักประกันที่มั่นคงนั่นเอง นอกจากนั้นผู้ที่จะสามารถนำทรัพย์สินมาทำสัญญาจำนองได้ จะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ใช้ในการจำนองเท่านั้น และหากไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ก็จะต้องได้รับมอบอำนาจมาจากเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง หากไม่ใช่ทั้งสองอย่างนี้ สัญญาจำนองก็จะไม่มีผลทันที อีกทั้งการทำสัญญา จำนองที่ดิน จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น ดังนั้นขอให้มั่นใจได้เลยว่าการปลอมแปลงเอกสารเพื่อทำสัญญาการจำนองนั้น ไม่ใช่เรื่องที่จะทำได้ง่าย ๆ เลย

หลักเกณฑ์ในการจำนอง

1. ผู้จำนอง ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ที่จะจำนอง

2. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือ และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาจำนองตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉย ๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือ และไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือ และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนอง

ประเภทของทรัพย์สินที่จดจำนอง

ประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์มาตรา ๗๐๓ บัญญัติให้อสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ ที่ได้จดทะเบียนไว้ บางประเภทสามารถจำนองได้

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ ที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วยกรณีทรัพยสิทธิ อันเกี่ยวกับที่ดินที่จะจำนองได้นั้น ต้องเป็นทรัพยสิทธิที่สามารถโอนแก่กันได้เท่านั้น

สังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทรัพย์สินดังกล่าวเคลื่อนที่ได้  และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย โดยหลักแล้วไม่อาจนำมาจำนองได้

 [ที่มา : ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗ ถึง ๑๔๐]

สิทธิและหน้าที่ของผู้รับจำนองและผู้จำนอง

ผู้จำนอง : ผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตน เพื่อประกันหนี้ที่บุคคลอื่นต้องชำระมีสิทธิที่จะได้รับเงินใช้คืนจากลูกหนี้เมื่อได้เข้า ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้แทนลูกหนี้หรือถูกเจ้าหนี้บังคับจำนอง ผู้จำนองตั้งแต่ ๒ คนขึ้นไป ซึ่งจำนองทรัพย์สินเพื่อประกันหนี้ที่บุคคลอื่นต้องชำระโดยมิได้ระบุลำดับไว้ผู้จำนอง ซึ่งได้เข้าชำระหนี้หรือถูกเจ้าหนี้บังคับจำนองไม่มีสิทธิจะไล่เบี้ยเอาแก่ผู้จำนองอื่น ๆ เว้นแต่กรณีที่มีการระบุลำดับไว้และผู้รับจำนองได้ปลดหนี้ให้แก่ผู้จำนองคนก่อน ผู้จำนองคนหลังย่อมหลุดพ้นจากความรับผิดเท่าที่ต้องรับความเสียหายจากการนั้น นอกจากนี้ผู้จำนองคนเดียวซึ่งจำนองทรัพย์สินเพื่อประกันหนี้ที่บุคคลอื่นต้องชำระ มีสิทธิที่จะหลุดพ้นจากความรับผิดได้เช่นเดียวกับผู้ค้ำประกัน ในกรณีที่เจ้าหนี้ กระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดเป็นเหตุให้ผู้จำนองไม่อาจรับช่วงสิทธิได้ตามมาตรา ๖๙๗ กรณีที่เจ้าหนี้ผ่อนเวลาให้ลูกหนี้โดยผู้จำนองไม่ยินยอมตามมาตรา ๗๐๐ กรณีที่เจ้าหนี้ ไม่ยอมรับชำระหนี้เมื่อผู้จำนองขอชำระหนี้ที่ถึงกำหนดชำระตามมาตรา ๗๐๑

ผู้รับจำนอง :ภายหลังการจดทะเบียนจำนอง หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมหรือทรัพยสิทธิอย่างอื่น โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนองผู้รับจำนองอาจขอให้ลบสิทธิดังกล่าว ออกจากทะเบียนได้หากทรัพย์สินซึ่งจำนองบุบสลาย หรือทรัพย์สินซึ่งจำนองสิ่งหนึ่งสิ่งใดสูญหาย หรือบุบสลายไม่เพียงพอแก่การประกันหนี้ ผู้รับจำนองจะบังคับจำนองในทันทีก็ได้ เว้นแต่เหตุดังกล่าวมิได้เป็นความผิดของผู้จำนอง และผู้จำนองได้เสนอว่าจะจำนองทรัพย์สินอื่นแทนให้ หรือเสนอจะรับซ่อมแซม แก้ไขความบุบสลายนั้น

ขอบเขตของสิทธิจำนอง

ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น จะไปบังคับถึงทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ไม่ได้จดทะเบียนจำนองไม่ได้ เช่น จำนองเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือน หรือบ้านที่ปลูกภายหลังวันจำนอง เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านและโรงเรือนดังกล่าวด้วย

• จำนองเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของคนอื่น ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านเท่านั้น

• จำนองย่อมไม่ครอบคลุมถึงดอกผลแห่งทรัพย์สินซึ่งจำนอง เช่น จำนองสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิของผู้จำนองอยู่

ทรัพย์สินซึ่งจำนองอยู่นี้ ย่อมเป็นประกันเพื่อการชำระหนี้ดังต่อไปนี้คือ

1. เงินต้น

2. ดอกเบี้ย

3. ค่าเสียหายในการไม่ชำระหนี้ เช่นค่าทนายความ

4. ค่าธรรมเนียมในการบังคับจำนอง

ผลของสัญญาจำนอง

ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม

ตัวอย่าง นายเอกได้กู้เงินจากนายโทเป็นเงิน 1 แสนบาท โดยนำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองไว้กับนายโท และต่อมานายเอกได้กู้เงินจากนายตรีอีก 1 แสนบาท โดยไม่ได้มีการนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองแต่อย่างใด ดังนี้ นายโทมีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินดังกล่าวได้ก่อน นายตรี และแม้ว่านายเอกจะได้โอนกรรมสิทธิที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกแล้วก็ตามนายโทคงมีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงดังกล่าวได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนจำนองในที่ดินแปลงดังกล่าว

นอกจากนี้ผู้รับจำนองยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้หากเข้าเงื่อนไข ดังนี้คือ

(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี

(2) ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ

(3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกัน

ตัวอย่าง นายเอกได้กู้เงินจากนายโทเป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาทโดยนำที่ดินราคา 1 ล้านบาทเช่นกันไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันการชำระหนี้ของตน โดยตกลงค่าดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต่อมาอีก 10 ปี นายเอกผิดนัดไม่เคยชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยให้แก่นายโทเลย ดังนั้นเมื่อรวมยอดหนี้คือเงินต้น 1 ล้านบาท กับดอกเบี้ยอีก 1 ล้านห้าแสนบาทแล้วจะเป็นเงิน 2 ล้านห้าแสนบาท นายโทมีสิทธิฟ้องนายเอกต่อศาล ขอให้ศาลสั่งให้นายเอกโอนกรรมสิทธิในที่ดินดังกล่าวให้มาเป็นของนายโทได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวแต่อย่างใด

การชำระหนี้จำนอง

การชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ดีการระงับหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีใด ๆ ก็ดีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงในการจำนองก็ดี กฎหมายบังคับให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น แล้วจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

ตัวอย่าง นายเอก จำนองที่ดิน ของตนไว้กับนายโท ต่อมานายโทยอมปลดจำนองที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเอกแต่ทั้งสองฝ่ายมิได้ไปจดทะเบียนการปลดจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมานายโทโอนการจำนองให้นายจัตวาโดยจดทะเบียนถูกต้อง แล้วนายจัตวาได้บังคับจำนองที่ดินแปลงนี้ นายเอกจะยกข้อต่อสู้ว่านายโทปลดจำนองให้แก่ตนแล้วขึ้นต่อสู้กับนายจัตวาไม่ได้

วิธีบังคับจำนอง

ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งปกติจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนองจะใช้สิทธิบังคับจำนอง หากถึงกำหนดนัดแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระผู้รับจำนองต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้ปฏิบัติการชำระหนี้ หากไม่ชำระหนี้ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตนหรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนหากเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

จะเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจะต้องฟ้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองไม่ได้ และต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องคดีโดยไม่มีการบอกกล่าวทวงถามก่อนไม่ได้

การบังคับจำนองนี้จะไม่คำนึงเลยว่าในขณะที่มีการบังคับจำนองนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของใคร หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังผู้อื่นกี่ทอดแล้วก็ตามสิทธิจำนองย่อมติดตามตัวทรัพย์สินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วย

ตัวอย่าง นายเอกจำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนายโท เป็นเงิน 1 ล้านบาท ต่อมานายเอกตายโดยยกมรดกที่ดินดังกล่าวไปให้นายจัตวาลูกชายของตนการตายของนายเอกหาได้ทำให้สิทธิของนายโทหมดไปไม่ นายโทมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินแปลงดังกล่าวได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนายจัตวาแล้วก็ตาม

หนี้ที่ขาดอายุความไปแล้วจะมีผลกระทบถึงการจำนองหรือไม่?

แม้ว่าหนี้ที่เป็นประกันนั้นจะขาดอายุความแล้วก็ตามผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้ ดังนั้นจึงไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนองในทรัพย์สินที่จำนองแต่อย่างใด แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปีไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 745)

ตัวอย่าง นายเอกนำที่ดินไปจำนองไว้กับนายโทเป็นเงิน 1 ล้านบาทกำหนดชำระคืนในวันที่ 1 มกราคม 2510 เมื่อถึงกำหนดชำระแล้ว นายโทก็มิได้ติดตามทวงถามจากนายเอกเลยจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2527 จึงได้บังคับจำนองซึ่งหนี้เงินกู้นั้นต้องฟ้องภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ถึงกำหนดซึ่งกรณีหนี้เงินกู้ขาดอายุความไปเป็นเวลานานแล้วนายเอกจะต่อสู้ว่าหนี้เงินกู้ได้ขาดอายุความไปแล้วดังนั้นตนจึงไม่ต้องรับผิดตามสัญญาจำนองไม่ได้ เพราะแม้ว่าหนี้เงินกู้จะขาดอายุความก็ตามแต่สิทธิจำนองยังอยู่หาได้หมดไปตามอายุความไม่ นายโทจึงมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินดังกล่าวได้ แต่นายโทจะบังคับในส่วนดอกเบี้ยที่ค้างชำระเกินกว่า 5 ปีไม่ได้

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าการจำนองเป็นหลักประกันการชำระหนี้อย่างแท้จริง ดังนั้นหากเจ้าหนี้ประสงค์ที่จะได้รับชำระหนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้จึงควรให้ลูกหนี้นำทรัพย์สินมาจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ด้วย

สรุป

สิทธิของผู้จำนอง : เนื่องจากการจำนองเป็นการเอาทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง ดังนั้น แม้ว่าทรัพย์สินจะได้นำมาจำนองเป็นประกันการชำระหนี้แล้ว ผู้จำนองจึงยังคงเป็นเจ้าของอยู่ตามเดิม และยังคงครอบครองทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่จำนองได้ต่อไป

สิทธิของผู้รับจำนอง : ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้ทั่วไป และบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองได้ไม่ว่าทรัพย์สินที่จำนองจะโอนไปให้แก่ผู้ใด การจำนองย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์สินที่จำนอง และที่สำคัญผู้รับจำนองไม่มีสิทธินำที่ดินหรือทรัพย์สินที่จำนองไปหาประโยชน์เป็นของตนเอง หรือทำให้เสื่อมเสียลดมูลค่าลง อีกด้วย

---

สำหรับเจ้าของกิจการ ที่ปัญหาขาดเงินทุนหมุนเวียน เป็นปัญหาที่ค่อนข้างรุนแรง แต่กิจการไปได้ดี เริ่มความรู้สึกว่า ธนาคารเริ่มคุยยากขึ้น เจ้าหน้าที่ธนาคารที่ดูแล ไม่เหมือนเดิม มาถึงตรงนี้ Antonio Attorney ทีมงานเรา พร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษา รับหน้าที่ เจรจา แก้หนี้ ให้กับธุรกิจของคุณนะครับ สนใจติดต่อสอบถาม พูดคุยกับผมได้ ครับ 081 869 0878

หรือ ให้ผมเป็นที่ปรึกษา แบบส่วนตัว

แบบที่ 1 พูดคุยผ่านทางโทรศัพท์ ไม่จำกัดครั้ง คุยกันได้ตลอดชีพ ค่าบริการ 2,000 บาท ตลอดชีพ

แบบที่ 2 สามารถเจอผมได้ 1 ครั้ง คุณอาจจะพาครอบครัวหรือทีมงาน เราพูดคุยกับผมได้ ประชุมร่วมกันครับ วันนี้ขอจำกัดเวลาประมาณไม่เกิน 3 ชั่วโมงนะครับ หลังจากนั้นคุณสามารถโทรศัพท์พูดคุยกับผมได้ไม่จำกัดครั้ง แล้วคุยตลอดชีพได้เช่นเดียวกันครับ แบบที่ 2 ราคาค่าบริการ 5,000 บาทครับ

KBANK 766 2 21897 3 / SCB 407 0 55631 0

เมื่อโอนเงินแล้ว ส่งสลิปโอนเงินมาที่ LineID : @antonio ส่งสลิปมาแล้ว ไม่ต้องทักนะครับ เดี๋ยวข้อความมันจะเลื่อน ผมจะหาไม่เจอว่าใครโอนเงินมา เนื่องจาก ผมมีคนไลน์เข้ามาจำนวนมาก ส่งสลิปมาแล้วรอ ผมจะรีบติดต่อกลับนะครับ

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้

ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonio

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME