❝โฉนดที่ดิน นั้นมีหลายประเภท สามารถสังเกตได้จากตราครุฑด้านบนหัวโฉนด ซึ่งสามารถจำแนกได้ง่าย ๆ ตามสีของตราครุฑ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทนั้น เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป บางชนิดสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้ตามปกติ แต่บางชนิดไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้เลย ยกเว้นเป็นมรดกให้ลูกหลานเท่านั้น ❞
โฉนดที่ดิน คืออะไร ?
โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิการทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิในที่ดินนั้น โดยสามารถแบ่งเอกสารสิทธิได้ โฉนดที่ดินทั่วไปสามารถแบ่งได้เป็น 4 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้
โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดง หรือ นส.4
นส.4 เป็นหนังสือที่เราเรียกกันว่า “โฉนด” เป็นใบที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับเจ้าของอย่างแท้จริง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน มีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจน ให้กรรมสิทธิ์เจ้าของสามารถทำอะไรบนที่ดินผืนนั้นของตัวเองได้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์
โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดง หรือ นส.4 สามารถซื้อ ขาย โอน นำไปจำนอง หรือค้ำประกันได้ทั้งหมด ทำให้ราคาของโฉนด นส.4 เป็นเอกสารที่ราคาสูงที่สุด เมื่อเทียบกับเอกสารชนิดอื่นในพื้นที่เดียวกัน
โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียว หรือ นส.3ก
นส.3ก เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิการครอบครอง เพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้น ๆ ได้ ซึ่งจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับโฉนด แต่จะแตกต่างกันที่เงื่อนไขผู้ครอบครองจะต้องทำให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์ขึ้น ต่างจากโฉนด (นส.4) ตรงที่โฉนดสามารถปล่อยทิ้งว่างได้ แต่อย่างไรก็ตาม นส.3ก สามารถซื้อ ขาย โอน ให้กันได้
หนังสือสิทธิรับรองการทำประโยชน์ตราครุฑสีเขียว นส.3ก เป็นหนังสือที่ออกโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น ซึ่งผู้ที่ถือหนังสือ นส.3ก สามารถนำใบ นส.3ก นี้ไปขอออกเป็นโฉนด (นส.4) ได้เลย โดยไม่ต้องรองรังวัดและติดประกาศ 30 วัน
โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำ หรือ นส.3/ นส.3ข
นส.3 / นส.3ข เป็นหนังสือที่แสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้น ๆ ได้ เหมือนกับ นส.3ก เพียงแต่จะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่ได้วัดพื้นที่โดยละเอียด แต่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้ซื้อมักรอให้มั่นใจว่าสามารถออกโฉนดได้ก่อน จึงทำการซื้อขายแลกเปลี่ยนกันได้
นส.3 และ นส.3ข มีความแตกต่างกัน ดังนี้
• นส.3 : เป็นเอกสารที่นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
• นส.3ข : เป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นออกออกให้ แต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ
เนื่องจากหนังสือทั้ง 2 ชนิดข้างต้น ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด การจะขอออกโฉนด เหมือนกับ นส.3 ก จึงต้องติดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินเข้ามาทำการรังวัดที่ดิน และติดประกาศเป็นระยะเวลา 30 วัน ถ้าไม่มีใครยื่นเรื่องขอคัดค้าน จึงจะสามารถทำเรื่องขอออกโฉนดได้
โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01
ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำ “เกษตรกรรม” บนพื้นที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดในภายหลังได้ แต่สามารถแบ่งตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทต่อไปได้ และทายาทก็จะต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินนั้นเท่านั้น
โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01 สามารถให้ผู้อื่นเช่าเพื่อการเกษตรได้ ซึ่งหนังสือชนิดนี้ เป็นหนังสือที่ออกให้กับผู้ที่มีฐานะยากจน ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ ไม่สามารถนำไปจำนองได้ (ยกเว้นโครงการที่ระบุว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้) เมื่อไม่ต้องการแล้ว สามารถคืนให้กับรัฐได้ แต่ถ้าทำผิดเงื่อนไข หรือไม่ได้นำพื้นที่ไปทำการเกษตรจริงอาจถูกยึดคืนได้
ตามเงื่อนไขของราชการ ข้อควรสังเกต : ส.ป.ก.4-01 จะมีตราครุฑสีน้ำเงิน และสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน (นส.4) ให้สังเกตคำที่ระบุบนหัวเอกสารให้ชัดเจนว่าเป็นโฉนด หรือหนังสืออนุญาต
กรณีโฉนดที่ดินสูญหาย เสียหาย หรือบุบสลาย
ในกรณีที่เจ้าของเป็นผู้เก็บโฉนดที่ดินไว้เอง จึงมีความเป็นไปได้ที่โฉนดที่ดินที่ทำจากกระดาษแผ่นบาง ๆ ไม่มีความทนทาน จะสามารถเสียหาย หรือบุบสลายได้ อีกทั้งบางคนที่ย้ายที่อยู่บ่อย ก็อาจทำให้โฉนดที่ดินสูญหายได้ และเนื่องจากเป็นเอกสารทางทะเบียนที่สำคัญ จึงต้องทำการขอออกเอกสารใหม่เพื่อเก็บไว้ครอบครองใช้เป็นหลักฐานในการแสดงสิทธิในที่ดิน เมื่อต้องการขอโฉนดใหม่ สิ่งที่ต้องทำ มีดังนี้
1. แจ้งความเพื่อลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานถึงการสูญหาย เสียหาย หรือบุบสลายของโฉนดนั้นจริง เพื่อป้องกันการนำโฉนดไปจำหน่าย จ่าย โอนจากผู้ที่เก็บได้ในกรณีสูญหาย หรือจากเจ้าของโฉนดเองที่อาจนำโฉนดไปขาย หรือจำนองแล้วมาขอออกใหม่ เพื่อไปทำการทุจริตผู้อื่นต่อ
2. นำใบแจ้งความไปติดต่อขอออกโฉนดใหม่ หรือใบแทนที่สำนักงานที่ดิน
3. ในการขอออกโฉนดใหม่ หรือใบแทนโฉนดที่ดิน จำเป็นต้องมีพยาน 2 คนมาเซ็นรับทราบ และเพื่อยืนยันว่าผู้ขอเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง
หลักฐานที่ต้องใช้ในการขอออกโฉนดใหม่
• บัตรประชาชนผู้ขอ
• ทะเบียนบ้าน
• พยาน และบัตรประชาชนพยานทั้ง 2 คน
• ใบแจ้งความ
• ค่าธรรมเนียม
ก่อนซื้อ-ขาย-โอน เพื่อประโยชน์ ทั้งฝั่งผู้ซื้อ และ ผู้ขาย ‘ที่ดิน’ ก่อนทำธุรกรรม ควรศึกษาข้อมูลให้ดีเสียก่อน เพื่อป้องกันการเกิดความเข้าใจผิดระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย และป้องกันการถูกยึดคืนจากราชการ หรืออ้างสิทธิจากผู้ที่เข้ามาอยู่พื้นที่
สำหรับ บทความที่เกี่ยวข้องกับ โฉนดที่ดิน อย่างเช่น การจำนองที่ดิน หรือสิทธิของผู้รับจับนอง สัญญาจำนอง รวมถึงกฎหมาย ท่านสามารถกดลิ้งค์นี้ได้เลยครับ
สำหรับเจ้าของกิจการ ที่มีปัญหาขาดเงินทุนหมุนเวียน ธนาคารเริ่มคุยยากขึ้น เจ้าหน้าที่ธนาคารที่ดูแล ไม่เหมือนเดิม มาถึงตรงนี้ Antonio Attorney ทีมงานเรา พร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษา รับหน้าที่ เจรจา แก้หนี้ ให้กับธุรกิจของคุณนะครับ สนใจติดต่อสอบถาม พูดคุยกับผมได้ ครับ 081 869 0878
หรือ ให้ผมเป็นที่ปรึกษา แบบส่วนตัว
แบบที่ 1 พูดคุยผ่านทางโทรศัพท์ ไม่จำกัดครั้ง คุยกันได้ตลอดชีพ ค่าบริการ 2,500 บาท ตลอดชีพ
แบบที่ 2 สามารถเจอผมได้ 1 ครั้ง คุณอาจจะพาครอบครัวหรือทีมงาน เราพูดคุยกับผมได้ ประชุมร่วมกันครับ วันนี้ขอจำกัดเวลาประมาณไม่เกิน 3 ชั่วโมงนะครับ หลังจากนั้นคุณสามารถโทรศัพท์พูดคุยกับผมได้ไม่จำกัดครั้ง แล้วคุยตลอดชีพได้เช่นเดียวกันครับ แบบที่ 2 ราคาค่าบริการ 7,000 บาทครับ
KBANK 766 2 21897 3 / SCB 407 0 55631 0
เมื่อโอนเงินแล้ว ส่งสลิปโอนเงินมาที่ LineID : @antonio ส่งสลิปมาแล้ว ไม่ต้องทักนะครับ เดี๋ยวข้อความมันจะเลื่อน ผมจะหาไม่เจอว่าใครโอนเงินมา เนื่องจาก ผมมีคนไลน์เข้ามาจำนวนมาก ส่งสลิปมาแล้วรอ ผมจะรีบติดต่อกลับนะครับ
————————————————————————————————————————
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonio
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME