Developer ใกล้สูญพันธุ์ คงเหลือไม่กี่บริษัท อสังหาฯ ใกล้ อัสดง เต็มที

ผมเคยพูดหรือแสดงความคิดเห็นเรื่อง บริษัทฯ น้อยใหญ่ในธุรกิจ อสังหาฯ ว่า ผมคาดการณ์ อีกสัก 10 ปี ข้างหน้า บริษัทที่เจ๋ง หรือดีไม่พอ คงจะล้มหายตายจากไปเยอะ เพราะประเทศไทยมันจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุแบบเต็มตัวแล้ว บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ที่มีอยู่ตอนนี้ เหลือเฟือ พอที่จะให้คนอยู่ โดยไม่ต้องสร้างใหม่แล้ว นักพัฒนาอสังหาฯ ในอนาคต คงเป็นแค่บริษัทเล็กๆ ที่เอาของเก่า มา รีโนเวทขายเป็นโปรเจคเล็กๆ ไอ้แบบที่จะสร้างโครงการใหญ่ๆ ขาย ทั้งคอนโด ทั้งบ้าน เชื่อผมสิ หลังจากนี้ จะคงมีน้อยลงมากๆ แล้ว

คอนโดห้องว่าง ใน กรุงเทพ อีกเพียบ ลองขับรถตอนกลางคืนดูนะครับ แต่ละห้องปิดไฟกันหมด เพราะไม่มีคนอยู่ บางตึกยังเปิดไฟ ก็ยามเฝาตึกนั่นละ ไปเปิด สร้างภาพว่ามีคนอยู่ เพราะโครงการยังขายไม่หมด เอ้า แล้วบางคนบอก แล้วห้องที่ปิดไฟ ขายไม่ออก ทำไมปิดไฟละ เจ้าของโครงการเค้าไม่อยากสร้างภาพบ้างเหรอ ตอบเลยครับ สร้างภาพไม่ไหวแล้ว หมดมุข

สุดท้าย เจ้าของโครงการก็จะไปร่วมมือกับ โค้ชการเงิน ที่อุปโลกตัวเองว่าเก่ง สามารถ ทำกู้เงิน แล้วเหลือเงินให้ลูกค้าได้ เอามายิงโฆษณา หลอกคนโง่มาเป็นเหยื่อ ซื้อคอนโดที่ขายไม่ออก ไปในราคาปกตินั่นละ ไม่ได้ถูกอะไรเลย แต่กู้เงินได้มากกว่าที่ควรจะเป็น ทำเสร็จคิดว่าตัวเองเก่ง หารู้ไม่ อนาคต ทางเดินลงนรก รออยู่ชัดๆ ประเภท กู้คอนโด เงินเหลือพร้อมๆ กันหลายๆ ห้อง แล้วปล่อยเช่ามีเข้ามาหาผมเกือบทุกวัน ให้ผมชาวยแก้ไขปัญหา ไม่รู้ตอนนั้นคิดอะไร คงโลภนะครับ เลยไม่คิดอะไรให้รอบคอบ

เชื่อผม อสังหาฯ ใกล้อัสดง เต็มทีแล้ว บริษัทที่ปรับตัวได้ ก็อาจจะยังมีบริษัทอยู่ แต่จะเห็นโครงการบ้าน โครงการคอนโด ขึ้นกัน โครมๆ คงยากแล้วต่อจากนี้ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ที่ปรับปรุงแล้วขาย ทำโปรเจคเล็กๆ น่าจะไปได้อยู่นะ ขอให้โชคดี สุดท้าย ผมเกลียดที่บอกว่า ” ทำบ้านขาย รวยด้วยเงินคนอื่น ” จริงๆ วะ

Antonio

อย่างที่บอก อนาคต Developer น้อยใหญ่ ต่างเริ่มรู้สึกว่า ธุรกิจอสังหาฯ สร้างบ้าน สร้างคอนโด ขาย มันจะอยู่ไม่ได้แล้ว เอาไงดีวะ ก็ไปลงทุนในธุรกิจอื่นๆ เพียบ ลองไปหาข้อมูลกันดูดิครับ ไล่เรียงกันไปเลย ตั้งแต่บริษัทน้อยใหญ่ แลนด์ฯ ลงทุนแตกไลน์นานแล้ว ห้างฯเทอร์มินัล โฮมโปร แฟชั่นไอส์แลนด์ แสนสิริ ลงทุน บริษัทย่อยๆ เพียบ ออริจิ้น ลงทุนในบริษัท บริหารสินทรัพย์ โนเบิล แตกไลน์ไปลงทุน บริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือ อย่างพฤกษา ก็ไปลงทุน โรงพยายบาล และอาจจะแตกหน่อไปลงทุนอื่นๆ อีกมากมาย ตามแต่ที่ ผู้บริหารจะคิดได้

ผู้บริหาร ของ พฤกษา คุณทองมา บอกเองว่า อนาคตอยู่ยาก ผมว่า แกมองออกมาหลายปีแล้วละ รวมถึง ผู้คร่ำวอดในวงการมานาน หลายคน คงมองออกเหมือนกัน คุณทองมามองว่า โอกาสเติบโตคงมีน้อย บริษัทที่ อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ น้อยใหญ่ คอยดูสิครับ ราคาหุ้นไม่ไปไหนหรอก ตอนนี้ ออกมาหาสตอรี่ เรื่องราว สร้างภาพให้บริษัทตัวเองกันมากมาย บริษัท กลางๆ จนไปถึงเล็ก ที่อุตส่าห์เอาบริษัท เข้าตลาดไปได้ ก็คงเหนื่อยกับการรักษา ระดับราคาหุ้นของตัวเองแน่นอน ต้องสร้างสตอรี่ด้วย ไหนจะต้องสร้างบ้าน สร้างคอนโดขายจริงๆ ด้วย เหนื่อยวะ สร้างออกมาก็ขายไม่ได้ ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ก็คอยวิ่งงับก้น รายได้ไม่เพิ่ม ราคาหุ้นก็ไม่วิ่ง ซวยละ ลงหลังเสือไม่ได้ละทีนี้ เพราะตอนหมด silent period ก็ไม่ได้ขายหุ้นออกไปเยอะ 555

เชื่อผม อสังหาฯ ใกล้อัสดง เต็มทีแล้ว บริษัท ปรับตัวได้ ก็อาจจะยังมีบริษัทอยู่ แต่จะเห็นโครงการบ้าน โครงการคอนโด ขึ้นกัน โครมๆ คงยากแล้วต่อจากนี้ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ที่ปรับปรุงแล้วขาย ทำโปรเจคเล็กๆ น่าจะไปได้อยู่นะ ขอให้โชคดี สุดท้าย ผมเกลียดที่บอกว่า ” ทำบ้านขาย รวยด้วยเงินคนอื่น ” จริงๆ วะ พอนะ เลิกคิดได้แล้ว….สวัสดีครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

ร่วมทุน หรือ หมดสภาพ Developer แบบพยายามไปต่อ

การพัฒาโครงการอสังหาฯ ในช่วงเวลาที่ผมเขียนบทความนี้ คือ เดือนพฤษภาคม 2564 ผมอ่านข่าวเจอ ล่าสุด มีบางผู้ประกอบการ ที่บริษัท อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เริ่มดำเนินโครงการอสังหาฯ ในแนว ร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน แล้วพัฒนาโครงการออกขาย ซึ่งมาในลักษณะ เจ้าของที่ดิน ใช้ที่ดินร่วมทุน เพื่อพัฒนาขาย ส่วน Developer ก็ลงค่าก่อสร้าง และลงทุนส่วนของงานบริหาร จนสุดท้ายก็ปิดโครงการ

สำหรับผมไม่ได้เห็นว่า เป็นเรื่องแปลกประหลาดอะไร ทำกันมานานแล้ว ผมกลับมองว่า Developer เมืองไทยบางราย เริ่มที่จะเดี้ยง หรือ หมดสภาพหรือเปล่า ถ้าเป็น Developer ภูธร Business Model นี้ก็ถือว่าเป็นเรื่องปกติ แต่ถ้าเป็น Developer ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ผมอาจจะเรียกว่า หมดสภาพก็ได้ ผมจึงจะขอ แสดงความเห็นส่วนตัว แบบนี้นะครับ

  1. ตอนนี้ ผู้เล่นรายใหญ่ เล่นแรงมาก โปรโมชั่นกระหน่ำ แบบบ้าระห่ำมาก คือ สรุปการแข่งขันรุนแรง
  2. ช่วง วิกฤตโควิดแบบนี้ ทำอะไรก็ยากกันไปหมด ลูกค้าหาย แทบไม่มีอารมณ์ จับจ่ายใช้ซอย เรื่องซื้ออสังหาฯ อาจจะพักไว้ก่อน
  3. ที่ดิน หายาก และหากมีที่ดิน ในทำเลดี ใจกลางเมือง ก็ราคาแพงมาก
  4. ผมเคยพูดบ่อย ผ่านในช่อง YouTube ของผม ว่า อนาคต Developer จะค่อยๆ ล้มหายตายจากไปจากระบบเป็นจำนวนมาก เพราะ ประเทศไทยมันเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุแล้ว ความค้องการบ้านพักอาศัยมาจะลดลง และที่ดิน ที่จะเอามาพัฒนา มันก็ไม่ค่อยจะมีแล้ว จะสร้างขายใคร อะไรกันนักกันหนา
  5. บริษัท ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ บางที ก็มีความกดดัน จากราคาหุ้น จากผู้ถือหุ้น ก็พยายามดิ้นรนสร้างผลประกอบการ ให้ดูดี ราคาหุ้นมันจะได้วิ่ง
  6. บริษัท ขนาดกลางๆ คล้อยๆ ไปทางเล็กที่อยู่ในตลาดหุ้น ผมว่าไปต่อยาก ละครับ

ทำไม ชื่อ บทความนี้ ผมบอกว่า ร่วมทุน หรือ หมดสภาพ เพราะ จากข่าวที่ผมอ่านมาว่า ที่ดินทำเลทองคำ แปลงในเมือง ราคาแพง Developer เริ่มซื้อไม่ไหว เลยเกิดรูปแบบนี้ขึ้นมา คือ การร่วมทุน กับ เจ้าของที่ เพื่อพัฒนาโครงการ งงไหมครับ ที่ดินราคาแพง ซื้อไม่ไหว ถ้าในแง่ คำนวณกำไร ขาดทุน แปลว่า ต้นทุนมันแพง ทำบ้านออกมา ราคาบ้านมันจะแพงอาจจะขายไม่ได้ แต่ถ้าร่วมทุนกันแล้ว จะขายได้ งงป่าว ผมถามว่า ถ้าร่วมทุน เจ้าของที่ เค้ายิ่งจะไม่ได้อยากได้กำไรที่มากขึ้นเหรอครับ คือ ราคาที่ดิน ต้องขายแพงขึ้น เพราะเค้าไม่ได้เงินก้อน ต้องมานั่งลุ้นว่า บ้านจะขายได้ไหม กว่าจะได้เงินครบ ตามที่ต้องการ อาจะต้องรอเป็นปี อีกอย่าง

สำหรับกรณีแบบนี้ ถ้ามีการร่วมทุนกัน ผมอาจจะโง่นะ ยังนึกไม่ออกว่า จะไปกู้ยังไง เช่น โอนที่ดินเข้าบริษัท ตั้งบริษัทตุ๊กตาขึ้นมา แล้ว เจ้าของที่ดินเข้าไปถือหุ้น เวลาเอาเข้าจำนองเพื่อกู้เงินธนาคาร เจ้าของที่อาจจะต้องเซ็นค้ำประกัน ในฐานะ ผู้ถือหุ้น หรือ กรรมการผู้มีอำนาจลงนาม แล้วเจ้าของที่ จะยอมลงเรือไปด้วยเหรอ จากที่เป็นเจ้าของที่ดินอยู่ดีๆ กลายเป็นหนี้ ธนาคารซะงั้น งง เลย 555

สำหรับผมนะ ถ้ามีที่ดิน ทำเลงามใจกลางเมืองนะ ถ้าเจอใครมาเสนอแนวทางนี้กับผมนะ ผมจะไล่แม่งออกจากบ้านเลย มึงบ้าป่าว กูจะขายที่ เสือกมาให้กูเป็นหนี้ไปกับมึงด้วย มึงไม่มีเงินซื้อก็อยู่เฉยๆ กูรอได้ รอ Developer รายอื่นมาซื้อได้ ที่ดินกูไม่ได้เน่าเสียอะไร… จบ สวัสดีครับ

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

อสังหาฯ ไม่ฟื้น ลด ค่าโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ไม่เร้าใจ กระตุ้น กำลังซื้อไม่ได้ เงินหมุนแค่กลุ่มเล็กๆ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

คอนโดต่ำล้าน Affordable Segment แปลความคือ คนขาย ยอมกำไรน้อย เพื่อขายได้

โลกนี้ไม่มีความแน่นอนจริงๆครับ ช่วง 2-3 วันนี้ ผมอ่านข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ก็ตลก บริษัทแบรนด์หรู แบรนด์เท่ บอกว่าต่อจากนี้ไปอีก 1-2 ปี จะหันมาลุยตลาด affordable condo แปลง่ายๆก็คือ คอนโดราคาถูก

เมื่อ 3-4 ปีก่อน developer ทั้งหลาย ต่างดาหน้าออกมาแถลงข่าว คอนโดราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะหายาก หนักไปกว่านั้น บอกว่า คอนโดต่ำกว่าตารางเมตรละ 50,000 บาท จะสูญพันธุ์ในกรุงเทพฯ เพราะว่า developer เหล่านั้น กำลังคึกคัก กับนักลงทุนต่างประเทศ ส่วนใหญ่ก็คงต้องพูดถึงนักลงทุนจากประเทศจีน เปิดโครงการอะไรออกมา เฉพาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติก็ซื้อไปแล้วครับ 20 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ ฉะนั้น คนไทยอาจจะไม่อยู่ในสายตา ที่เหลือก็ขายให้กับกลุ่มนักลงทุนคนไทย ที่ กู้กันที 2-3 ห้องพร้อมๆกัน และที่เลวร้ายหนักกว่านั้นก็คือ ณ.จุดนั้น developer เอง จะพูดเสมอว่า กลุ่มลูกค้าระดับราคาคอนโด 1 ถึง 2 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่โดนธนาคารปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ฉะนั้นกลุ่มลูกค้านี้ developer ไม่มอง เสียเวลาขาย

แต่ตอนนี้ ผมเข้าใจว่าทุกค่าย ที่ขายคอนโด หันมาสนใจ segment นี้อยู่ บางที่อาจจะเรียก budget คอนโด city condo ตอนนี้ศัพท์ใหม่ affordable condo เริ่มจาก บริษัท เสนาฯ เป็นเจ้าแรก ที่บอกว่าจะหันกลับมาทำโครงการคอนโดต่ำล้านขายอีกครั้ง แสนสิริประกาศตัวอย่างเป็นทางการออกมาว่า จากนี้ไปจะลุยคอนโด affordable คอนโดทั่วกรุงเทพฯ

คอนโด ราคาเข้าถึงได้ของผู้บริโภค และไม่แพงเกินไป เพราะมีผลสำรวจว่า ราคาของคอนโดที่คนสามารถซื้อได้จริงๆ อยู่ที่ประมาณ 1 ถึง 3 ล้านบาท คือคนซื้อเข้าใจว่าสามารถซื้อและกู้ได้ แต่คนกลุ่มนี้จริงๆแล้ว เป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้ค่อนข้างสูง กู้ผ่านยาก ยอด reject rate ผมว่า 50% ขึ้น แต่ทำไม developer เหล่านี้ ยังอุตส่าห์จะพัฒนาโครงการออกมาขายอีก เพราะถึงแม้จะมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อจริง แต่กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความพร้อมด้านการกู้เงินน้อยมาก โอกาสโดนปฏิเสธสินเชื่อสูง แต่ก็ยังทำออกมาขายอีก ทั้งๆที่บางทีกำไรอาจจะเหลือบ้างนิดเดียว margin ต่ำมาก ราคาที่ดินก็สูง ต้นทุนสูง แต่ราคาขายไม่สูงตาม นึกแล้วก็น่าขำ ที่จำใจจะต้องทำออกมาขาย ก็เพราะบริษัทอยู่ในตลาดหุ้น performance ไม่ดี ผลงานไม่ได้ ราคาหุ้นร่วง แล้วผู้บริหารจะอยู่ได้อย่างไรล่ะครับ

ถึงเวลาคนที่มีความพร้อมในการกู้เงินแล้วครับ ราคาคอนโดมันลงมาอยู่ในความเป็นจริงแล้ว ขอให้พวกเราร่วมดีใจกับเหตุการณ์ครั้งนี้ด้วยครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

หวั่นโควิดลามถึงปีหน้า อสังหาฯ แข่งเดือด ชิงขายตัดราคา ตัวใครตัวมัน

คอนโดค้างสต๊อกอยู่ในกรุงเทพฯ ไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นหน่วย จึงเกิดปรากฏการณ์ Developer แห่เทขายสต๊อกเก่า เพื่อเรียกกระแสเงินสด เข้ากิจการให้มากที่สุด อีกทั้งบริษัทที่ออกหุ้นกู้ ในช่วงครึ่งปีแรกก็มีภารกิจต้องไถ่ถอนหุ้นกู้ หรือต้องจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้เพื่อ Roll Over

ซึ่งในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้า ก็เหลือแต่ตัวจริงเท่านั้น คือ Real Demand ซื้ออยู่จริง และกลุ่มผู้มีเงินออม นักลงทุนเงินเย็น สินค้ากลุ่มนี้ ตอนนี้ก็ไม่มีอารมณ์ซื้อ ถึงแม้บางที Developer จะออกโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถม ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้มากนะ

คาดการณ์ว่า โควิด19 จะลามไปถึงปีหน้า ซึ่ง Developer ยังไม่สามารถคาดเดาได้ว่า โควิด19 จะหมดลงเมื่อไหร่ และผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจจะลากยาวไปถึงเมื่อไร หากไม่จบเร็ว มีโอกาสลากยาวไปถึงปีหน้า ฉะนั้น Developer คงไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ เน้นการระบายสต๊อกเก่าเท่านั้น

ช่วงเวลาทอง ของคนมีเงินเย็น และผู้ซื้อตัวจริง มีการสำรวจข้อมูลมาว่า บ้านหรือคอนโด ระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่รับได้ จากนี้ไปจนถึงปี 64 คงจะมีแต่การระบายสต๊อกเก่า

มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ เป็นบริษัทมหาชน และมีการเปิดตัวเป็นบ้านแนวราบเพราะ

1. ตลาดแนวราบเป็นไปได้

2. พัฒนาของการไม่ใหญ่มาก

3. สามารถชะลอโครงการได้หากมีผู้ซื้อจำกัด เพราะมันจำเป็นต้องสร้างเสร็จแบบคอนโด

4. ลูกค้าอยากได้บ้านแต่ไปที่ดินที่บ้านที่มีโฉนดบนดิน

ต้องรอลุ้นกันดูครับว่า โควิด19 จะจบลงเมื่อไหร่ อสังหาริมทรัพย์ มีโอกาสหดตัว หรือทรงตัว ต้องมาลุ้นกันครับ เอาใจช่วย Developer ทั้งหลายนะครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ