สำหรับการกู้ซื้อบ้านจากสถาบันการเงิน เมื่อผ่อนบ้านไปสักระยะหนึ่ง มักจะมีคำถามเสมอว่า จะ รีไฟแนนซ์บ้าน ดีไหม
คุ้มไหม หรือจะไปขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ปัจจัยสำคัญการจะรีไฟแนนซ์บ้าน เบื้องต้นให้พิจารณา ดังนี้
” ส่วนใหญ่ ครึ่งๆ คือ ผู้กู้ ต้องการรีไฟแนนซ์ เพื่อคงดอกเบี้ยถูก และอีกครึ่งต้องการรีไฟแนนซ์ เพื่อขอเงินกู้เพิ่ม เพราะมีภาระหนี้สินเยอะ รีไฟแนนซ์ แล้วรวมหนี้ ผ่อนกับเจ้าหนี้เดียว…คำพูดยอดฮิต “
1.รายได้ยังปกติเท่าเดิม น้อยกว่าหรือสูงขึ้นจากเดิม – ปัจจัยรายได้มีความสำคัญต้นๆ หากรายได้มีอัตราสูงขึ้น แสดงความมีศักยภาพของผู้กู้ และในช่วงปัจจุบัน ให้พิจารณาลักษณะอาชีพด้วยว่า อยู่ในกลุ่มธุรกิจเสี่ยงของธนาคารหรือไม่ ธุรกิจบางช่วงมีศักยภาพมาก แต่ปัจจุบัน อาจเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงสูง ได้ อาทิ การท่องเที่ยว ก่อสร้าง การบริการ เป็นต้น (ช่วงสถารการณ์ โควิด 19)
ในเชิงลึกนั้น ถ้าเป็นพนักงานเงินเดือน อาจต้องคำนึงถึงผลประกอบการบริษัทฯ ของนายจ้างด้วย เพราะธนาคารฯ จะไปดูผลประกอบการของกิจการ มาพิจารณาด้วย ธนาคารใหม่ที่จะรับรีไฟแนนซ์ ไม่ได้พิจารณาจากคุณสมบัติเดิมของคุณ เพียงแค่ว่า คุณเคยกู้ผ่านมาแล้ว คุณจะรีไฟแนนซ์ไป สถาบันการเงินอื่นได้ง่ายๆ ซึ่งไม่ใช่ เค้าจะต้องพิจารณากันใหม่หมด
ในข้อนี้ ส่วนใหญ่ ครึ่งๆ คือ ผู้กู้ ต้องการรีไฟแนนซ์ เพื่อคงดอกเบี้ยถูก และอีกครึ่งต้องการรีไฟแนนซ์ เพื่อขอเงินกู้เพิ่ม เพราะมีภาระหนี้สินเยอะ รีไฟแนนซ์ แล้วรวมหนี้ ผ่อนกับเจ้าหนี้เดียว…คำพูดยอดฮิต
2.บ้านที่กู้มานั้น กู้เต็มจำนวนหรือกู้น้อยกว่าราคาซื้อขายหรือประเมินธนาคารไหม -การที่ผู้กู้ ขอกู้เต็มจำนวน 100% หรือกู้น้อยกว่า อาทิ 80-90% ซึ่งอาจเกิดจากศักยภาพของผู้กู้เอง ที่ธนาคารฯ ให้สินเชื่อตามกำลังความสามารถการชำระได้ ฉะนั้นดูส่วนต่าง หนี้เงินต้น กับ ราคาประเมินด้วย หากผู้กู้ รีไฟแนนซ์ ต้องการกู้เพิ่ม ต้องพิจารณาตรงนี้เป็นสำคัญ เทียบระหว่างหนี้เงินต้น กับ ราคาประเมินตลาด หากต่างกันประมาณแค่ไม่เกิน 10% เลิกล้มความคิด รีไฟแนนซ์เพื่อกู้เพิ่มไปได้เลยครับ
3.ผ่อนมากี่ปี(งวด) พ้นระยะเวลาการคิดค่าปรับหรือยัง (ส่วนใหญ่จะ 3 ปี) ระยะเวลาการผ่อนชำระมีผลต่อการคิดค่าปรับ กรณีปิด หรือย้ายธนาคาร อาจมีค่าปรับ
4.การผ่อนตามยอด ค่างวดที่กำหนด หรือสูงกว่าค่างวด – ประเด็นนี้ ขึ้นกับธนาคารฯ นั้นๆ บางธนาคารไม่กำหนดอัตราการผ่อนชำระ คือผ่อนชำระมากกว่าค่างวดได้ แต่บางธนาคารฯ กำหนดให้ผ่อนไม่เกินยอดที่กำหนดเท่านั้น ซึ่ง กรณีผ่อนตามยอดปกติ ในระยะเวลาสั้นๆ 36 งวด (รอให้ครบระยะเวลารีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับ) อัตราส่วนลดเงินต้นลงไม่มาก มี 2 แนวคิดือ 1) การรีไฟแนนซ์เพื่อลดเรทอัตราดอกเบี้ยยังน่าสนใจ 2)แต่หากจะรีไฟแนนซ์เพื่อกู้เพิ่ม กรณีนี้อาจจะทำได้ยาก
5.การใช้ประโยชน์บ้านในปัจจุบัน – ธนาคารคำนึงการใช้ประโยชน์ ตามจุดประสงค์ การขอสินเชื่อในครั้งแรก เช่น กู้เป็นสินเชื่อบ้าน เพื่อที่อยู่อาศัย แต่ปัจจุบัน แปลงเป็นห้องเช่า แปลงเป็นร้านอาหาร ร้านแก๊ส สำนักงาน หรือ มินิแฟคตอรี่ เป็นต้น เหล่านี้ อาจไม่สามารถรีไฟแนนท์ สินเชื่อบ้านได้อีก เนื่องจาก สภาพการใช้ประโยชน์ เปลี่ยนแปลงไป ฉะนั้น ยกตัวอย่าง เช่น หากใคร ซื้อทาวน์เฮาส์มาแล้วดัดแปลงกั้นห้อง ไปปล่อยเช่า แล้วไปเชื่อโค้ชบางคน บอกว่ากู้บ้านมา ดัดแปลง ปล่อยเช่า เอาค่าเช่ามาผ่อน พอทุกๆ 3 ปี ก็รีไฟแนนซ์ได้ อยากจะบอกว่า มั่วมาก ลองอ่านในข้อนี้อีกครั้งกันนะครับ
6.ปัจจัยอื่นๆ อาทิ ความเจริญ การคมนาคม สภาพอาคารโดยรวม – ข้อนี้เป็นองค์ประกอบย่อย เพราะ การรีไฟแนนซ์ การปรับราคารประเมินตามความเป็นจริง ไม่ได้ปรับเร็วตามความเจริญทันทีทันใด ยกเว้น การขายต่อ ได้ประโยชน์มากกว่า ปัจจัยที่สำคัญมากกว่า คือ สภาพชุมชนปัจจุบัน หลายโครงการที่เปิดมา แต่ชุมชนเปลี่ยนไป มีผู้อาศัยน้อยลง สภาพทั่วไปร้าง เสื่อมโทรม สภาพอาคารแตกร้าว ถนนทรุด เร็วกว่าปกติ กรณีนี้ คือ ทรัพย์หลักประกัน มูลค่าอาจจะไม่เพิ่มขึ้น หรือซ้ำร้ายอาจจะลดลงด้วยในบางกรณี กรณีนี้ ก็อาจจะทำให้การรีไฟแนนซ์ ไม่ได้ยอดเงินกู้ตามที่ต้องการ เพราะราคาประเมินต่ำกว่าเดิม
ที่สำคัญคือ การรีไฟแนนซ์บ้าน ต้องคำนึงจุดประสงค์ที่แท้จริง ว่าต้องการลดอัตราดอกเบี้ยจริงๆ หรือต้องการกู้เงินส่วนเพิ่ม ปัจจัยบางอย่างเอื้อต่อการีไฟแนนซ์ หรือไม่ หากปัจจัยพื้นฐาน เอื้อต่อการรีไฟแนนซ์แล้ว ก็มาพิจารณา ลำดับต่อไป ก็คือ การเปรียบเทียบความคุ้มค่า ดังนี้
1.เงินต้นคงค้าง ของสินเชื่อหลัก คือ เงินกู้บ้าน
2.เงินต้นยอดคงค้างกู้เอนกประสงค์
3.ประกัน MRTA เหลือกีปี่
4.อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน กับดอกเบี้ยใหม่
อธิบายโดยรวมนั้น การรีไฟแนนซ์ ต้องการปิดหนี้เร็ว หรือ ลดยอดผ่อน หรือ ต้องการเงินหมุนเวียนเพิ่มเติม ถามตัวคุณเองก่อน
- หากจุดประสงค์ต้องการปิดหนี้เร็ว ก็ไม่ควรกู้มากกว่ายอดคงค้างเดิม และเลือกอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3-5 ปี ที่ต่ำกว่าเดิม 2-3% ถ้าเป็นไปได้
- ถ้าต้องการลดยอดผ่อน ลดค่างวดในระยะยาว ก็ควรเลือกอัตราผ่อนเฉลี่ย 5-10ปีขึ้นไป ที่ต่ำกว่าเดิม
- หรือต้องการเงินหมุนเวียนเพื่อปิดภาระหนี้อื่น ประเด็นนี้ ควรพิจารณาก่อนว่า ราคาปัจจุบันจะประเมินเท่าเดิมหรือสูงกว่าเดิม ถ้าแนวโน้มต่ำกว่าเดิม ก็มาดูว่า ยอดคงค้างของเงินต้นหลัก และเงินต้นคงค้างเอนกประสงค์ ลดลงแค่ใด ซึ่งในข้อนี้ ยอดผ่อนรวมอาจเท่าเดิม แต่ข้อดีคือ สามารถปิดหนี้อื่นๆ ได้ เอาหนี้ดอกเบี้ยถูกไปปิดหนี้ ดอกเบี้ยแพง
ดังนั้น การรีไฟแนนซ์ มีองค์ประกอบการพิจารณาหลายประเด็น จึงควรพิจารณา ทั้งจาก ปัจจัยภายในและภายนอกประกอบ และควรปรึกษาคนในครอบครัว ถึงความจำเป็นจริง ๆ หรือปรึกษาผู้มี่ความรู้ด้านการเงินมาพิจารณาด้วย ที่สำคัญประโชน์สูงสุดอาจไม่ได้มาจากการรีไฟแนนซ์ ก็ได้ อาจลองปรับการชำระเงินกู้บ้าน การวางแผนการออม การวางแผนการใช้เงินบัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล อาจให้ประโยชน์มากกว่าการรีไฟแนนซ์ ก็ได้ นะครับ
ผู้เขียน : Omega
ผู้เรียบเรียง : Antonio
———————————————————————————-
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME
