ซื้อบ้านได้ในราคาโคตรต่ำ แต่พอปล่อยเช่า หักค่าใช้จ่ายแล้ว ผลตอบแทนสุทธิที่ผมประเมินกลับเหลือประมาณ 3–4% ต่อปี
นี่แหละครับ ความจริงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผมกำลังเจอด้วยตัวเอง
คนส่วนใหญ่ชอบถามว่า “ซื้อมาเท่าไร ปล่อยเช่าเดือนละเท่าไร?” แต่คำถามที่ผมอยากให้ถามต่อคือ
“แล้วค่าเช่าที่ได้มา เหลือเป็นเงินของเราจริง ๆ เท่าไร?”
สวัสดียามเช้าจากเชียงรายครับ
ครั้งนี้ผมขึ้นมาเพียงคืนเดียว ไม่มีทีมงานมาด้วย ภารกิจหลักคือมาตรวจรับงานซ่อมบ้านและเปลี่ยนเครื่องปรับอากาศ ก่อนส่งมอบให้ลูกค้าที่กำลังจะเข้ามาเช่า
บ้านหลังนี้มีเรื่องให้เล่าครับ ทั้งเรื่องที่ได้บ้านมา และเรื่องค่าใช้จ่ายหลังจากเป็นเจ้าของแล้ว
ค่าซ่อมบ้านและค่าใช้จ่าย กินค่าเช่าไปเกือบครึ่งปี
ค่าซ่อมบ้าน ค่าเปลี่ยนแอร์ ค่านายหน้า รวมถึงค่าส่วนกลางรายปี รวมกันแล้วกินเงินค่าเช่าที่ผมจะได้รับทั้งปีไปเกือบครึ่งหนึ่ง
ฟังแล้วอาจรู้สึกว่าเหนื่อยฟรีหรือเปล่า?
แต่ก็ยังดีครับ อย่างน้อยบ้านหลังนี้กำลังจะกลับมาสร้างรายได้อีกครั้ง หลังจากผู้เช่ารายเดิมย้ายออกไป
เมื่อประเมินค่าเช่ากับค่าใช้จ่ายในรอบนี้ ผลตอบแทนสุทธิน่าจะเหลือประมาณ 3–4% ต่อปี
ตัวเลขนี้เป็นประมาณการของบ้านหลังนี้ตามต้นทุนและค่าใช้จ่ายของผม ไม่ใช่อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของบ้านเช่าในเชียงราย และไม่ได้หมายความว่าทุกปีจะได้เท่านี้ครับ
บางปีมีงานซ่อมมาก บางปีมีน้อย บางช่วงหาผู้เช่าใหม่ได้เร็ว บางช่วงก็ต้องรอ ตัวเลขจึงเปลี่ยนตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
นี่ขนาดผมได้บ้านมาในราคาที่เรียกว่าโคตรต่ำแล้วนะครับ
ผมได้บ้านหลังนี้มาอย่างไร?
เรื่องเริ่มจากลูกค้าของผมเองครับ
ตอนนั้นลูกค้ามีปัญหาหนี้ ผมเข้าไปช่วยเจรจากับเจ้าหนี้ จนตกลงลดดอกเบี้ยกันได้เรียบร้อยแล้ว
แต่พอถึงเวลาต้องหาเงินมาปิดหนี้ ลูกค้ากลับบอกผมว่า
“คุณอู๋ พี่ไม่มีตังค์จ่ายปิดหนี้แล้ว”
อ้าว…แล้วจะเอายังไงกันต่อครับเนี่ย
สุดท้ายจึงคุยกันเรื่องโอนบ้านเพื่อจัดการหนี้ และผมได้รับบ้านหลังนี้มา
ผมสนใจเพราะบ้านอยู่ในหมู่บ้านที่ดี เป็นโครงการแบรนด์ที่คนรู้จัก และต้นทุนที่ได้มาก็ต่ำ
แต่หลังจากถือบ้านไว้จริง ผมก็ได้เห็นอีกเรื่องหนึ่งชัดขึ้นครับ
ราคาที่ได้บ้านมา กับเงินที่บ้านสร้างให้เรา เป็นคนละเรื่องกัน
ซื้อได้ถูกช่วยลดต้นทุน แต่หลังจากนั้นเรายังต้องดูแลบ้าน หาผู้เช่า ซ่อมของเสีย และจ่ายค่าใช้จ่ายที่ตามมา
บ้านไม่ได้หยุดมีค่าใช้จ่ายในวันที่ไม่มีคนเช่าครับ
ก่อนคิดผลตอบแทนปล่อยเช่าบ้าน ต้องหักอะไรบ้าง?
ถ้าเอาค่าเช่าต่อเดือนคูณ 12 แล้วหารราคาบ้าน คุณจะเห็นผลตอบแทนเบื้องต้นก่อนหักค่าใช้จ่าย หรือ Gross Rental Yield
แต่ถ้าต้องการดูผลตอบแทนจากค่าเช่าสุทธิ ต้องนำค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมาหักด้วย ซึ่งแตกต่างจากการดูเงินสดคงเหลือหลังผ่อนธนาคาร สามารถอ่านวิธีแยกตัวเลขเหล่านี้เพิ่มเติมได้ในบทความ Rental Yield และวิธีคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของศุภาลัย
สำหรับผม ก่อนตัดสินใจถือบ้านปล่อยเช่า อยากให้ไล่ดูอย่างน้อยเรื่องเหล่านี้ครับ
1. ค่าเช่าที่คาดว่าจะเก็บได้จริง รวมช่วงที่บ้านอาจว่าง
2. ค่าซ่อมและบำรุงรักษา
3. ค่าเปลี่ยนเครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ หรืออุปกรณ์ที่หมดอายุ
4. ค่านายหน้าหาผู้เช่า
5. ค่าส่วนกลาง ประกันภัย และภาษีที่เกี่ยวข้องตามกรณี
6. ภาระผ่อนธนาคาร หากยังมีสินเชื่ออยู่
อย่าหักเฉพาะค่าใช้จ่ายที่เกิดทุกเดือน แล้วลืมค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่มาเป็นครั้งคราวครับ
อีกอย่างหนึ่งคือ ต้องแยกให้เห็นว่า ปีที่ซ่อมหนักเหลือเงินเท่าไร และปีที่ค่าใช้จ่ายเป็นปกติเหลือเท่าไร อย่าเลือกดูเฉพาะปีที่ตัวเลขสวยที่สุด
ส่วนใครที่กู้ซื้อบ้านมาปล่อยเช่า ต้องตรวจเพิ่มด้วยว่า หลังเก็บค่าเช่า จ่ายค่าใช้จ่าย และผ่อนธนาคารแล้ว ยังต้องควักเงินตัวเองเติมอีกหรือไม่
มีค่าเช่าเข้าบัญชี ไม่ได้แปลว่าทรัพย์กำลังเลี้ยงตัวเองได้เสมอไปครับ
ผลตอบแทนสุทธิ 3–4% แล้วผมจะถือบ้านต่อทำไม?
ผมไม่ได้มองแค่ค่าเช่าอย่างเดียวครับ
บ้านหลังนี้กำลังมีผู้เช่า มีรายได้กลับเข้ามา และยังเป็นทรัพย์สินที่ผมถืออยู่ ส่วนอนาคตจะขายหรือถือยาว ก็ต้องดูราคา ค่าใช้จ่าย และสถานการณ์ตอนนั้นอีกครั้ง
แต่ผมจะไม่เอากำไรจากการขายที่ยังไม่เกิดขึ้น มาช่วยทำให้ตัวเลขค่าเช่าวันนี้ดูดีขึ้น
ขายได้เท่าไร เมื่อไร และหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ต้องรอให้เกิดขึ้นจริงครับ
บทเรียนจากบ้านหลังนี้จึงไม่ได้มีแค่ว่า “ซื้อถูกแล้วดี” แต่คือ ก่อนดีใจกับราคาซื้อ ต้องรู้ด้วยว่าหลังเป็นเจ้าของแล้ว เราต้องจ่ายอะไรต่ออีกบ้าง
สำหรับเจ้าของกิจการที่มีทั้งทรัพย์สินและหนี้ธุรกิจ ประเด็นนี้ยิ่งต้องคิดให้ครบ เพราะเงินที่นำไปซ่อมบ้านหรือประคองทรัพย์ อาจเป็นเงินก้อนเดียวกับที่กิจการต้องใช้หมุนเวียน
ผมเขียนวิธีมองเงินสดกับภาระหนี้รวมไว้ในบทความ แก้หนี้ SME หลายธนาคาร: วางแผนเงินสดก่อนรับแผนผ่อนใหม่ ลองอ่านต่อแล้วนำตัวเลขของตัวเองมาไล่ดูครับ
เปลี่ยนสถานที่ทำงานได้ แต่เปลี่ยนภารกิจไม่ได้
มาเชียงรายครั้งนี้เหมือนได้ปลีกตัวจากความวุ่นวายที่ออฟฟิศบ้างครับ ไม่มีลูกน้อง ไม่มีทีมงานตามมาด้วย แต่โทรศัพท์ลูกค้ายังต้องรับเหมือนเดิม
ระหว่างเดินทางจากกรุงเทพฯ มาเชียงราย ผมน่าจะคุยกับลูกค้าไปประมาณ 10 คน ส่วนวันตรวจบ้านก็คาดว่าจะมีอีกหลายสาย
เดี๋ยวจะเข้าใจผิดนะครับ ไม่ได้หมายความว่ามีลูกค้าใหม่โอนเงินให้ผมวันละ 10–20 คน
ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าเก่าที่เคยชำระค่าปรึกษา 3,500 บาทมาแล้ว
บางคนคุยกันมาหลายเดือน พอมีเจ้าหนี้ติดต่อมา ได้รับหมายศาล หรือสถานการณ์ทางการเงินเปลี่ยนไป ก็โทรกลับมาปรึกษากันอีก
ผมไม่ได้คิดเงินใหม่ทุกครั้งที่ลูกค้าโทรมา เพราะปัญหาหนี้ไม่ได้จบลงภายในบทสนทนาเดียว
วันนี้คุยเรื่องปรับโครงสร้างหนี้ อีกสามเดือนสถานการณ์อาจเปลี่ยน หรือธุรกิจเริ่มฟื้นแล้ว ก็ต้องกลับมาดูว่าจะจัดการหนี้ที่เหลืออย่างไร
นี่คือเหตุผลที่บริการของผมเป็นการชำระครั้งเดียว แล้วโทรปรึกษาและติดตามกับผมได้ตลอดชีพในเวลาทำการครับ
สำหรับคนที่ยังไม่รู้จะเริ่มจัดระเบียบหนี้ตรงไหน ผมแนะนำให้อ่าน เริ่มแก้หนี้รายย่อย: มีหลายบัญชี จ่ายไม่ไหว ควรตรวจอะไรก่อน? เพื่อเตรียมภาพรวมของตัวเองก่อน
ก่อนซื้อทรัพย์ หรือหาเงินมารักษาทรัพย์ ลองถามตัวเองก่อน
หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ทรัพย์ชิ้นนี้เหลือเงินให้เราจริงเท่าไร?
ถ้าว่างอีกหลายเดือน หรือมีงานซ่อมก้อนใหม่ เรายังรับไหวหรือไม่?
และถ้ามีหนี้หลายทาง เงินที่ใส่ลงไปในทรัพย์นี้ ทำให้ภาพรวมการเงินของเราเดินต่อได้ดีขึ้นจริงหรือเปล่า?
คำถามเหล่านี้อาจทำให้ตัวเลขดูไม่สวยเท่าตอนแรก แต่ผมอยากเห็นตัวเลขจริงก่อนตัดสินใจ มากกว่ามารู้ทีหลังตอนเงินหมดครับ
ถ้าคุณกำลังมีปัญหาหนี้ และต้องการประเมินจากสถานการณ์จริงของตัวเอง ผมมีบริการปรึกษา 3,500 บาท ชำระครั้งเดียว โทรปรึกษาผมโดยตรงได้ตลอดชีพในเวลาทำการ
ดู รายละเอียดบริการและขอบเขตการให้คำปรึกษาของ Antonio หรือสมัครผ่าน LINE @antonio ได้ครับ
LINE ใช้สำหรับสมัครและประสานงาน ส่วนการให้คำปรึกษาจะคุยกันทางโทรศัพท์
เช้าวันที่ผมอยู่เชียงราย ผมพักเรื่องตัวเลขไว้ก่อนชั่วคราว เปลี่ยนจากร้านต้มเลือดหมูที่ตั้งใจไว้ มาเป็นข้าวมันไก่ต้มเพิ่มตับใกล้หอนาฬิกาเชียงราย
อิ่มแล้วก็ไปตรวจบ้าน รับสายลูกค้า แล้วบ่ายนั้นก็กลับกรุงเทพฯ ครับ
สวัสดียามเช้าจากเชียงรายครับ