ซื้อคอนโด 2 ห้อง เจาะทะลุ ต้องรู้อะไรบ้างและ ทำได้ไหม

การซื้อคอนโด 2 ห้อง แล้วเจาะทะลุถึงกัน คำถามคือทำได้หรือไม่ ตอบได้เลยครับว่าทำได้ แต่ก็ยุ่งยากพอสมควร

หลายคนมองหาที่อยู่อาศัย แตกต่างกันไป อาทิ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะบนทำเลที่มีศักยภาพ มีระบบคมนาคมสะดวก ไม่ว่าเป็น รถไฟฟ้า ทางด่วน ด้วยราคาที่ดินที่มีราคาสูง และการจราจรที่หนาแน่น ดังนั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า จึงเป็นทางเลือกอันดับต้นๆ

ซื้อคอนโด 2 ห้องแล้วเจาะทะลุ หรือ ซื้อห้องเดียวใหญ่ไปเลย ?

คอนโดมิเนียม ที่มีระดับราคากลางลงมา ราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อห้อง มักมีพื้นที่ใช้สอยน้อย ประมาณ 26-32 ตรม. ทำให้คนบางคน สนใจคอนโดระดับราคา ล้านต้น ๆ มีพื้นที่ใช้สอยปมระมาณ 22-26 ตรม.และจะซื้อ 2 ห้องติดกัน เมื่อเทียบราคาต่อพื้นที่ใช้สอยจะคุ้มกว่า ถึงแม้ทำเลที่ตั้งอาจจะไกลมากขึ้นหน่อย แต่ก็ยังอยู่ในรัศมีเดินทางไปต่อรถไฟฟ้าได้

ความสำคัญ ในการเลือกจะซื้อคอนโดติดกัน 2 ห้อง เพื่อเจาะทะลุ มี 2 ช่วงเวลาสำคัญ คือ

1. การซื้อ/วางมัดจำ ผ่อนดาวน์ ช่วงก่อนก่อสร้าง การก่อสร้างคอนโดใช้เวลาประมาณ 12-18 เดือน ขึ้นไป กรณีลูกค้าต้องการซื้อ 2 ห้องติดกัน ต้องแจ้งความประสงค์ กับโครงการ เพื่อให้โครงการแก้ไขปรับผังทางวิศวกรรมในแบบก่อสร้าง และแจ้งหน่วยงานภาครัฐให้ถูกต้อง ทั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าโครงการคอนโดทุกแห่งจะทำได้ เนื่องจากอาจมีผลต่อการปรับแบบ การขออนุญาต การรับรองแบบ การขายและการตลาด ของโครงการคอนโดนั้น
ข้อดีที่สำคัญหากโครงการยินยอมตามความต้องการของลูกค้า คือ ลูกค้าได้แบบตามความต้องการ เป็นห้องพิเศษสุดของโครงการ
ในความเห็นส่วนตัว กรณีหากโครงการสามารถปรับเปลี่ยนแก้ไขแบบได้ ลูกค้าอาจจำเป็นต้องวางเงินดาวน์สูง หรือแสดงรายได้เพื่อให้โครงการฯ มั่นใจลูกค้ามีศักยภาพ อาจจะโอนเงินสด หรือมีศักยภาพในการกู้สูง

2. การซื้อ/วางมัดจำ – ผ่อนดาวน์ หลังจากที่สร้างเสร็จแล้ว
ตามกฎหมายควบคุมอาคารชุด การแก้ไข ดัดแปลง มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลักๆ ได้แก่
พรบ.อาคารชุด พ.ศ ๒๕๒๒ มาตรา ๑๓ เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมใน ทรัพย์ส่วนกลาง กรรมสิทธิ์ พื้นห้องผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้ เป็นไปตามข้อบังคับ พื้นและผนัง เจ้าของห้องชุดจะ กระทำการใดๆ ต่อทรัพย์ ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือน ต่อโครงสร้างความมั่นคงการป้องกันความเสียหายต่อ ตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้
พรบ.อาคาชุด พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๗๒ เจ้าของร่วมผู้ใดดำเนินก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติม ห้องชุดของตนโดยฝ่าฝืนมาตรา ๔๘ (๓) ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท (3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดทำการก่อสร้าง ตกแต่งหรือปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือ ต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะ ภายนอกของอาคาร โดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

การปรับปรุง เปลี่ยนแปลง การเจาะ การทุบกำแพง หรือ Built In โดยกฎระเบียบการปรับเปลี่ยนโครงสร้างในห้องนั้น ทางโครงการจะถือว่าห้องพักนั้นหมดประกันโครงสร้างไปด้วย ถ้าเกิดเหตุผิดพลาดอะไรขึ้น เจ้าของต้องเป็นผู้ซ่อมผนังห้องเอง และรับผิดชอบควาเสียหายที่เกิดขึ้นหลังทุบ เจาะกำแพง ทั้งนี้ เจ้าของห้อง ควรแจ้งบริษัทฯ ประกัน ทราบ เพื่อให้คำนวณค่าเบี้ยความสี่ยงภัยใหม่ เนื่องจากวัสดุ สิ่งก่อสร้าง อาจเปลี่ยนแปลงไปจากมาตรฐานของห้องทั่วไป

เบื้องต้น ขอสรุปคร่าวๆ การปรับปรุง เปลี่ยนแปลง รายการใดสามารถทำได้ หรือไม่ คือ

1.ทุบกำแพงรวมห้อง ต้องขออนุญาต ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ เพราะเป็นเรื่องของโครงสร้างของแต่ละอาคาร
2.รายการที่ทำได้ ไม่กระทบโครงสร้าง แต่ต้องแจ้งนิติบุคคล อาคารชุด (แล้วแต่กรณี) อาทิ
-การเจาะผนังเพื่อติดภาพ
-ทำสวนที่ระเบียง
-กั้นสัดส่วนของห้องแบบทีประตูกั้นจริงจัง
-เปลี่ยนพื้นกระเบื้องหรือหินอ่อน
3.รายการที่ห้ามทำโดยเด็ดขาด ได้แก่
-ต่อเติมระเบียงเป็นอีกหนึ่งห้อง
-เปลี่ยนประตูทางเข้า-ออกห้อง
-ห้องที่ติดสระว่ายน้ำ เปิดระเบียงทำทางเข้า-ออก
-ย้ายตำแหน่งโถสุขภัณฑ์
-สีทาในห้องเหลือมาทาข้างนอกระเบียง
รายละเอียดสำคัญการขอปรับปรุง เปลี่ยนแปลง การทุบ เจาะผนัง และ Built In 4 ข้อ คือ
1.หลักพื้นฐานเบื้องต้น ได้แก่
-โครงสร้างอาคาร เสา ผนังห้องที่รับน้ำหนัก
-ช่องงานระบบต่างๆ เช่น ประปา น้ำดี น้ำเสีย
-สายไฟ และท่อน้ำ ในผนัง
-ความลึกของการเจาะกำแพงหรือผนังร่วม ต้องไม่ทะลุฝั่งตรงข้าม และไม่ทำให้โครงสร้างผนังเสียหายได้
2.ประเภทของผนัง การก่อสร้างคอนโด จะใช้ผนังห้องที่ต่างกัน ตามโครงสร้างทางวิศวกรรม ดังนั้นการทุบ เจาะผนัง จึงมีความจำเป็นต้องรู้โครงสร้างผนังของอาคาร โดยเฉพาะผนังคอนกรีตสำเร็จรูป หรือ พรีคาสต์ (Precast) ไม่สามารถเจาะ ทุบได้ ตามรายละเอียด (ตามตาราง)

3.ค่าใช้จ่าย ทุบ เจาะ รื้อถอน รวมถึงการนำวัสดุไปทิ้ง โดยส่วนใหญ่ขึ้นกับข้อตกลงกับผู้รับจ้าง เนื่องจากการทำงาน รื้อ ถอน ในคอนโด มีข้อจำกัด เรื่องเวลา เรื่องเสียง เรื่องเคลื่อนย้ายอุปกรณ์ เครื่องมือ การนำของไปทิ้ง ในบางครั้งอาจจะหาผู้รับเหมายาก หรือมีราคาสูงกว่าปกติ ในที่นี้ขอนำเสนอราคากลาง เพื่อเป็นแนวทางการพิจารณา คือ

4. ขั้นตอนการขอปรับปรุง เปลี่ยนแปลง ทุบเจาะกำแพง คอนโด ดังนี้
1.เจ้าของห้องต้องแจ้งต่อนิติบุคคลอาคารชุดว่า ต้องการต่อเติมห้อง ก่อนทุกครั้ง
2.ขอผังงานโครงสร้างและงานระบบน้ำ ไฟฟ้า ระบบนทิ้ง ของห้องพัก เพื่อดูโครงสร้างของอาคาร-ห้อง เพื่อใม่ให้กระทบงานโครรงสร้างอาคาร ส่วนใดสามารถเจาะได้ ทุบได้ การรับน้ำหนักต่อตรม. เปลี่ยนแปลงไปมากหรือน้อยลง เพื่อดูว่าพื้นที่ตรงไหนสามารถเจาะได้ ทุบได้ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วหากมีการทุบผนังเดิมของอาคารเกิดขึ้น
3.ควรสอบถามขอบเขตงานปรับปรุงแก้ไข เปลี่ยนแก้ ได้หรือไม่ อาทิ
จุดรับน้ำหนักของห้อง เช่น การห้ามวางสิ่งของหนักมากกว่า 200 กก / ตร.ม.
ห้ามเจาะเพดานเพื่อติดตั้งโคมไฟ หรืออุปกรณ์อื่นๆ ที่มีน้ำหนักมากๆ
ห้ามดัดแปลงหรือเปลี่ยนแนวท่อน้ำดี น้ำเสีย และแนวท่อน้ำดับไฟฉุกเฉินในห้อง (ถ้ามี)
ห้ามเปลี่ยนแปลงผนังภายนอกห้อง
ห้ามเปลี่ยนตำแหน่งหรือย้ายประตู
ห้ามติดตั้งเครื่องปรับอากาศแบบ Split Type เพิ่ม ประเด็นนี้ควรสอบถามนิติบุคคลอาคารชุด
4.การขอยื่นแบบตกแต่ง ภายใน15 วัน ซึ่งแปลนที่ต้องส่งให้ทางโครงการก็จะประกอบด้วย แบบแปลนตกแต่งภายใน, แบบแปลนตกแต่งผนัง/พื้น, แบบแปลนงานไฟฟ้า แสดงปริมาณกระแสไฟที่ใช้, แบบแปลนงานระบบ และต้องรอการอนุมัติจากโครงการ ก่อนจึงสามารถไปยื่นแบบต่อโยธาจังหวัด / เทศบาล / อบต. ได้

สรุป การซื้อคอนโด 2 ห้องติดกัน ด้านการขอสินเชื่อ

1.กรณี ซื้อ 2 ห้องติดกันตามปกติ สามารถยื่นขอสินเชื่อธนาคารเดียวกัน หรือ ห้องละธนาคาร ก็สามารถทำได้
2.กรณี ซื้อ 2 ห้องติดกัน เพื่อเจาะทะลุ ทำได้ 2 ช่วงเวลา (ขึ้นกับการพิจารณาอนุญาตแต่ละโครงการ/อาคาร)
2.1 แจ้งจุดประสงค์ให้โครงการทราบ และโครงการยินยอม ตั้งแต่แรก ทางโครงการจะทำการปรับแบทางวิศวกรรมโยธา ให้สอดคล้อง
2.2 แจ้งจุดประสงค์ หลังจากที่ซื้อแล้ว ต้องดำเนินการตามเงื่อนไข กฎหมาย ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ ๒๕๒๒ และ ปรับปรุง พ.ศ ๒๕๕๑ และอาจต้องแจ้งบริษัทฯ ประกันภัย เพื่อประเมินความเสี่ยงการรับประกัน อีกครั้ง

ด้านสิทธิการใช้ประโยชน์ส่วนกลาง สิทธิการจอดรถ ซึ่งอาจรวมสิทธิ์ได้ สิทธิการจัดตั้งกรรมการบริหารอาคารชุด และค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คิดตามพื้นที่ใช้สอยจริงของห้องนั้นๆ เป็นไปตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ และปรับปรุง พ.ศ. ๒๕๕๑ , ๒๕๖๒

ด้านการขายต่อ ควรพิจารณาให้รอบคอบ ดังนี้
1.กรณี 2 ห้องติดกัน แต่ไม่เจาะทะลุ ไม่ว่ายื่นกู้ผ่านธนาคารเดียวหรือห้องละธนาคารต่างกัน หรือธนาคารเดียวกัน ต่างวาระกัน สามารถแบ่งแยกขายได้ตามปกติ
2.กรณี 2 ห้องติดกัน เจาะทะลุกำแพง ต้องคำนึง
2.1 มีการขออนุญาตและมีเอกสาร ทำถูกต้อง หรือไม่
2.2 ยื่นจำนองธนาคารเดียวกัน หรือไม่ ถ้าคนละธนาคาร อาจมีปัญหาการขออนุญาต แก้ไข เปลี่ยนแปลง เพราะทำให้ทรัพย์เสื่อม เสียหาย และหากเจ้าของห้องกระทำ เจาะทะลุ กำแพงผนังห้องออกโดยไม่ได้รับอนุญาต ก็จะมีความผิด ตาม พรบ.อาคารชุด ทางโครงการอาคารชุดมีสิทธิ์ฟ้องร้องค่าเสียหาย ส่วนธนาคารก็อาจมาฟ้องอีก เพราะทำให้ทรัพย์เสื่อมสภาพ เสียหาย ทรัพย์ด้อยค่าลง
2.3 มีการประเมินหลักประกันใหม่หรือไม่ / ประเมินตรงตามแบบที่แก้ไขแล้ว
2.4.มีการแจ้งให้ สนง.ที่ดิน เรื่องแก้ไข รวม อช.อย่างถูกต้องเป็นปัจจุบัน
2.5 การยื่นสินเชื่อธนาคาร เป็นธนาคารเดียวกัน หรือห้องละธนาคาร
ก.กรณียื่นจำนองธนาคารเดียวกัน การขายต่อไม่มีปัญหาใด เพราะขายพร้อมกัน 2 ห้อง (เจาะทะลุแล้ว)
ข.กรณียื่นจำนองคนละธนาคาร เวลาขายต่อ จะมีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วม (กรณีธนาคาร 2 แห่งยินยอมให้แก้ไข ความจริงคงไม่อนุญาต) จำเป็นต้องขายทั้ง2 ห้อง ไม่สามารถแบ่งแยกขายได้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์จะขอดูเอกสารเกี่ยวกับ การขออนุญาต เปลี่ยนแปลงแก้ไข ห้อง หากยื่นกู้ธนาคาร ๆ จะมาประเมินสภาพหลักประกัน ตรงตามแบบโครงสร้างอาคาร/ แบบแปลนห้อง ตั้งแต่แรกหรือมีการแก้ไขหรือไม่

ดังนั้น การซื้อคอนโด 2 ห้อง เพื่อจุดประสงค์ เจาะทะลุผนังร่วมกันออก เป็นเรื่องใหญ่มาก มีประเด็นให้ใคร่ครวญ คำนึงถึงหลายประการ อาทิ ด้านกฎหมาย ด้านความปลอดภัย สิทธิประโยชน์การใช้ส่วนกลางร่วมกัน การขอสินเชื่อ และการขายต่อ ซึ่งหากเจ้าของห้อง ไม่ศึกษาข้อมูลให้ดี หรือกระทำการอย่างผิดๆ โดยรู้เท่าไม่ถึงกาล ผลเสียต่อ เจ้าของห้องที่ต้องได้รับ อาจถูกฟ้องร้องค่าความเสียหายจากส่วนกลางโครงการคอนโด หรือธนาคารมีสิทธิฟ้องร้องได้ ตลอดจนความคุ้มครองด้านการประกันภัย อาจไม่คุ้มครองเมื่อเกิดความเสียหายเกิดขึ้นในอนาคต

สรุปคือ อย่าซื้อคอนโด 2 ห้อง ติด และเจาะทะลุถึงกันเลยครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonio     

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

ที่ปรึกษาการเงิน

 

 

Leave a Reply