กฎการลงทุนข้อแรก ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ข้อนี้คือ จริงๆแล้วเนี่ย คุณต้องการกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่า ผมขอแบ่งเป็น 2 โจทย์ อย่างนี้นะครับ
1. ซื้อเงินสด ไม่ต้องกู้แบงค์ อันนี้ไม่ต้องคิดอะไรมาก คุณมีรายได้จากค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายต่างๆ คิดเป็นผลตอบแทนรายปี หารด้วยมูลค่าทรัพย์สินที่คุณซื้อ ได้ตัวเลขออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์เท่าไหร่ คุณเอามาเปรียบเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆเช่น เงินฝาก พันธบัตร ลงทุนในหุ้นกู้ ลงทุนในกองทุนรวม สำหรับผมนะครับถ้าคุณได้ซัก 4 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป ในภาวะเช่นนี้ถือว่าโอเคแล้วครับ
2. กู้เงินธนาคาร ข้อนี้สำหรับพวกโลกสวยมองโลกในแง่ดี สมัยก่อนนะครับ นานมากแล้วล่ะ หลายคนจะบอกว่าไม่ยากเลย กู้ซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด เอามาปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าให้ได้มากกว่าเงินผ่อนธนาคาร มีคนช่วยผ่อนหนี้ และแถม มีเงินเหลือส่วนต่าง จะมากจะน้อย ถือว่าเป็นกำไร โลกสวยแบบนี้ตอนนี้ไม่มีให้เห็นแล้วครับ ฉะนั้นในข้อนี้ผมกำลังจะบอกว่า ถ้าใครกู้เงินธนาคาร เพื่อซื้อปล่อยเช่า คุณต้องสำรวจอัตราดอกเบี้ย ที่คุณต้องจ่ายกับธนาคารนะครับว่า อัตราดอกเบี้ยถูกต้องเสียให้ธนาคารเท่าไหร่ เช่นใน 1-3 ปีแรกธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่กับคุณ 3% ค้นหาคนเช่า ให้ได้มากกว่า 3% ของมูลค่าหนี้ หรือมูลค่าบ้าน หาได้ก็ถือว่าคุณไม่ขาดทุนแล้วครับ เพราะอัตราดอกเบี้ย 3% แต่คุณหาคนเช่าได้ 3% แบบนี้แฮปปี้ แต่ว่าข้อสังเกตอีกอย่างก็คือว่าไอ้อัตราดอกเบี้ยคงที่ มันอยู่ในระดับต่ำเพียงแค่ 1-3 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว MLR MOR MRR -1 MRR – 0.5 แล้วแต่คุณจะได้เรทไหน ถ้าคิดว่าเก่งก็รีไฟแนนท์ไปได้ทุกๆ 3 ปี แต่ดอกเบี้ยคงที่ แต่ผมบอกเลยว่า อย่าโลกสวยให้มันมากเกินไปนะครับ อยู่บนโลกแห่งความเป็นจริงบ้าง
ข้อสังเกตต่อมาสำหรับการปล่อยเช่า มันก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดนะครับ โลกแห่งความเป็นจริงคือว่า
1. คุณซื้อมาไม่ได้เช่าเลยทันที กว่าจะหาคนเช่า ใช้เวลานานครับ
2. คนเช่าไม่ได้เช่าต่อเนื่องบางคนเช่า 1 ปี ไม่เช่าแล้ว ซึ่งจะช่วงเวลาบ้านว่าง หรือห้องว่างมีแน่นอน อันนี้ลองคำนวณแบบโลกแห่งความเป็นจริง เช่น 5 ปี 60 เดือนมีคนเช่าคุณแค่ 36 เดือนเท่านั้น เท่ากับว่าค่าเช่าโดยเฉลี่ยของคุณ คือเท่าไรก็ตามในรอบ 5 ปี เอา 60 เดือน หาร นะครับ นั่นแหละคือตัวเลขของจริง
3. อย่าลืมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในระหว่างทางด้วยนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ย คุณต้องเอารายได้ค่าเช่า ลบด้วยรายจ่ายที่เกิดขึ้นด้วยนะครับ ถึงจะเอามาคิดเป็นตัวเลขเป็นผลตอบแทนรายปีได้
ดูแล้วยากไหมล่ะครับ ที่คุณจะเอาชนะอัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องเสียกับธนาคารได้
แบบที่ 2 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อมาขายไป หรือ Flipping การทำ Flipping บางครั้งคุณอาจจะแค่ไปทำสัญญา วางเงินบางส่วน กับเจ้าของบ้านเฉยๆยังไม่มีการโอน เพราะถ้าเกิดคุณมีการโอนขึ้นมาเมื่อไหร่ ค่าใช้จ่ายคุณเกิดขึ้นอีกเยอะเลยครับ ค่าโอน 2% ครับ ธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีรายได้บุคคลธรรมดาอีกเท่าไหร่ก็ว่ากันไป คำนวณตามขั้นบันได ส่วนใหญ่การทำซื้อมาขายไปหรือ Flipping จะแค่วางเงิน แล้ววิ่งขายให้ได้ แต่คุณต้องหา Listing ที่เหมาะสม ให้ได้ ถึงจะทำได้
การซื้อมาขายไปของอสังหาริมทรัพย์ หรือ Flipping นอกจากคุณต้องมีเงินแล้ว สำหรับผม คุณอาจจะต้องมีความหน้าด้าน อาจจะเรียกให้ดูดีก็ ใจกล้าละกัน ต้องมีอยู่ในตัว เพราะว่าอะไรล่ะครับ เดี๋ยวจะมาอธิบายให้ฟัง
คุณยึดหลักนี้เลยนะครับถ้าคุณอยากทำซื้อมาขายไป หรือทำ Flipping
1. สำรวจก่อนเลยครับว่า ทรัพย์ทำเลไหน ที่คุณต้องการทำ Flipping หรือ ซื้อมาขายไป สำรวจราคาตลาดครับ ว่าเขาซื้อขายกันที่ราคาเท่าไหร่ ทรัพย์ประเภทไหนสำรวจตลาดให้ขึ้นใจก่อน อย่าเพิ่งรีบซื้อ
2. เมื่อสำรวจตลาดได้แล้ว ว่าซื้อขายกันราคานี้ไม่เกินนี้ซื้อขายได้แน่ แล้วทรัพย์ของคุณที่จะขายและนึกว่าขายได้แน่ๆคือทรัพย์ของคุณต้องมีมูลค่าของตัวมันเองมากกว่าสินค้าที่มีขายอยู่ในตลาด เช่น ราคาเท่ากัน แต่ของคุณ ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า วัตถุประสงค์ในการใช้งานได้เยอะกว่า บ้านใหม่กว่าพื้นที่เยอะกว่า พร้อมอยู่ เป็นต้น
3. เลือกวัตถุดิบกันครับ เมื่อคุณรู้แล้วว่าคุณจะต้องขายบ้าน ราคาไม่เกินราคาเท่าไร ถึงจะขายได้แน่ๆ คุณต้องมาคำนวณย้อนกลับครับ สมมุติว่า ถ้าทันก็ซื้อขายกันไม่เกิน 5 ล้านบาท คุณอยากได้กำไรเท่าไหร่ละครับ ตั้งตัวเลขกลมๆไว้ครับ คํานวณเป็นเปอร์เซ็นต์ไว้ก่อน แล้วจะได้ตัวเลขกลมๆมา 1 ตัวเลข เช่น อยากได้กำไรแค่ 5% เท่ากับ 250,000 บาท คุณเอาแค่นี้ก็พอครับถ้าคุณจะทำ Flipping หรือซื้อมาขายไป โดยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเรา ได้ 5% ถือว่าหรู แล้วครับ เอามาคำนวณดูครับว่า ค่าใช้จ่ายต่างๆในวันโอนมีอะไรบ้าง
อันนี้เป็นข้อตกลงระหว่าง คุณกับเจ้าของบ้านนะครับ ในสัญญาจะซื้อจะขาย คุณอาจจะต้องคุยกับเจ้าของบ้านไปก่อนว่า คุณทำสัญญาซื้อขายกับเขา แต่วันโอน คุณมีสิทธิ์เปลี่ยนชื่อเป็นบุคคลที่ 3 ได้ และค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีรายได้ใครเป็นคนออกค่าใช้จ่าย คุณต้องตกลงตรงนี้ ให้เรียบร้อย และตรงกันก่อน สมมุตินะครับ เจ้าของบ้านบอกว่า ค่าโอน ค่าภาษี ค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมกันหาร 2 คุณคำนวณแล้วมันคือ 100,000 บาท ถือเป็นต้นทุนของคุณอีก 1 อันครับ เท่ากับว่า ตอนนี้ต้นทุนคุณ คือ 100,000 บาท บวกกำไรที่คุณต้องการ 250,00 บาท เท่า 350,000 บาท
ที่นี้ราคาตลาดแถวนั้นก็ซื้อขายกัน 5 ล้านบาท เจ้าของบ้านหลังนี้บ้าน สภาพไม่ดีเพราะว่าเก่า เจ้าของบ้านไม่มีเงินรีโนเวท อยากรีบขาย ถึงขายถูกกว่าราคาตลาด 4.7 ล้านบาท คุณสำรวจแล้วเอาช่างผู้รับเหมาเข้าไปดูหน้างานตีราคาเรียบร้อย ว่างบประมาณในการตกแต่งต่อเติมซ่อมแซม ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 500,000 บาท เท่ากับว่า ต้นทุนของคุณ คือ 100,000 + 250,000 + 500,000 เท่ากับ 850,000 แล้วหากคุณจะต้องตั้งราคาขายที่ 5 ล้านบาท เท่ากับราคาตลาด คุณต้องอย่าลืมนะครับว่า โอกาสที่คนซื้อ จะมาต่อรองราคากับคุณ คุณต้องมีแก๊บตรงนี้ไว้อีกอย่างน้อย 5% ผมตีว่า 300,000 บาท
เท่ากับ ทุนทั้งหมดที่คุณจะต้องมีคือ 1,150,000 บาท เจ้าของบ้านเขาตั้งราคาขายไว้ 4.7 ล้าน คุณต้องไปกดเขาลงอีก 1.15 ล้าน เท่ากับว่า คุณต้องไปซื้อเขาที่ราคา 3.55 ล้านบาท ถ้าคุณซื้อในราคานี้ได้ บวกต้นทุนที่คุณต้องรีโนเวท บวกต้นทุนค่าใช้จ่าย ณ.วันโอน บวกกำไรที่คุณต้องการ บวกค่าเผื่อต่อจากคนซื้อ ผมถึงบอกว่าคนที่จะทำซื้อมาขายไป หรือทำ Flipping คุณต้องหน้าด้านมาก ในการต่อราคากับผู้ขาย คุณกล้าไหมล่ะครับ ผมไม่กล้า สวัสดีครับ
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME
