โครงการ ปิดหนี้ให้ก่อน และกู้ บ้านเงินเหลือ คอนโดเงินทอน หรือ คอนโดซื้อเพื่อลงทุน ที่เกิดขึ้นมาหลายปี ธนาคารแห่งประเทศไทย พบสัญญาณว่าคอนโดสร้างเยอะ NPL สูง ตรวจสอบ Big Data รายคนพบว่า มีผู้ซื้อบ้าน คอนโด หลังที่ 2 หลังที่3 หลังที่ 4 พร้อมกัน ในขณะบ้านหลังแรกยังผ่อนไม่หมด ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศ เกณฑ์ LTV ใหม่ 20 มกราคม 2563 เพื่อให้สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และลดความร้อนแรงการซื้อที่อยู่อาศัยเกินความจำเป็น และธนาคารแห่งประเทศไทย ไม่ต้องการให้คนต้องการมีบ้านหลังแรกได้รับผลกระทบ และได้ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม ไม่มีหนี้สินเกินความจำเป็น
ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ รายได้ภาคครัวเรือนลดลง แต่ภาระหนี้สินภาคครัวเรือนสูงขึ้นโดยเฉพาะ สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล สินเชื่อรถยนต์ ที่สูงกว่ารายได้จริง และผู้ประกอบการคอนโด ที่สร้างรอการขายจำนวนมาก จึงออกนโยบายกระตุ้นการตลาด ทำโครงการ คอนโดเงินเหลือ คอนโดเงินทอน คอนโดปิดหนี้ได้ค่าเช่า หรือ คอนโดปิดหนี้ เที่ยวต่างประเทศฟรี หรือ จะมี บริษัทนายหน้าที่ทำบ้าน คอนโด มือสอง จะปิดหนี้ให้กับลูกค้าก่อน แล้วทำการยื่นกู้ ส่วนใหญ่จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 5-7% จากผู้ซื้อ และผมบอกเลย นายหน้าพวกนี้ Hard Core มากนะครับ คือ เอกสารปลอมแปลงกันอย่างโจ่งครึ้ม แต่ไม่เนียนครับ เรียกได้ว่ากระจอกกันเลย ถ้าธนาคาร จับได้ละก็ คุณติดประวัติฉ้อโกง ( Fraud ) ติดฟร์อดนี่ ถ้าคุณติด ติดยาวตลอดชีวิตนะครับ จะกู้อะไรก็ไม่ได้อีกแล้ว เผลอ อาจจะโดนคดีอาญา ข้อหาปลอมแปลงเอกสารเข้าให้อีก อย่าทำเลยครับ ธนาคารเค้ามีหน่วยงานมืออาชีพในการตรวจสอบนะครับ เค้าไม่ได้กระจอก
“ซื้อ ขาย คอนโด บ้าน มือสอง ผ่านแก๊งค์นายหน้า คนพวกนี้ ดูแล้วไม่เป็นคนดีเลยครับ คือ พวกนี้ จะปิดหนี้บัตรให้คุณก่อน แล้วจะทำทุกอย่างให้คุณกู้ผ่าน แก้เอกสาร วิ่งเจ้าหน้าที่ธนาคาร (เจ้าหน้าที่ธนาคารบางคนเล่นด้วย) แล้วจะเรียกค่าดำเนินการ 5-7% ส่วนใหญ่นะ พอกู้ผ่าน คุณจะได้เงินเหลือไม่เท่ากับ ตอนที่ตกลงกันไว้ครั้งแรก “
ความหมาย คอนโดเงินเหลือ บ้านเงินทอน ทางโครงการมีแผนกลยุทธ 3 ช่องทาง คือ
1.โครงการคอนโด ดำเนินการเอง โดยให้ส่วนลดเงินสด กรณีนี้ มีผลกระทบการผ่อนระยะยาว แต่ข้อดี ไม่ต้องจ่าย% ให้กับนายหน้า และถ้าผู้กู้สามารถบริหารการเงินดี ถือว่าเป็นประโชยน์ และไม่มีการปิดหนี้ให้ก่อน
2.โครงการผ่านตัวแทน นายหน้าบุคคล-บริษัทฯ โดยจัดโปรโมชั่นส่วนลดราคาพิเศษให้กับนายหน้า กรณีนี้ ผู้กู้มักเสียเปรียบหลายประการ
3.ซื้อ ขาย คอนโด บ้าน มือสอง ผ่านแก๊งค์นายหน้า คนพวกนี้ ดูแล้วไม่เป็นคนดีเลยครับ คือ พวกนี้ จะปิดหนี้บัตรให้คุณก่อน แล้วจะทำทุกอย่างให้คุณกู้ผ่าน แก้เอกสาร วิ่งเจ้าหน้าที่ธนาคาร (เจ้าหน้าที่ธนาคารบางคนเล่นด้วย) แล้วจะเรียกค่าดำเนินการ 5-7% ส่วนใหญ่นะ พอกู้ผ่าน คุณจะได้เงินเหลือไม่เท่ากับ ตอนที่ตกลงกันไว้ครั้งแรก บางคนโดนขู่ ต้องเซ็นรับ บางคนกลัวก็เซ็นรับไป คือ เซ็นสัญญากู้ เงินเหลือแค่หลักหมื่น จากติดหนี้บัตรหลักแสน กลายเป็นหนี้บ้านหลักล้าน แล้วแถมต้องหาเงินมาคืนไอ้พวกนายหน้า ที่ออกเงินปิดบัตรไปให้ก่อนอีก โง่ และซวยจริงๆ ตอนนี้ ตัวอย่าง อย่าง ธอส. จึงออกกฎใหม่ ปิดหนี้แล้ว ต้องอย่างน้อย 3 เดือน ถึงรับยื่นกู้
การซื้อคอนโด เงินเหลือ ได้อย่างไร ทางโครงการส่วนใหญ่ ขอสินเชื่อก่อสร้างกับสถาบันการเงิน (Pre finance) มูลค่าการลงทุน สัดส่วนการกู้สร้างโครงการ การกำหนดราคาขายรายห้องและมูลค่าที่ขายได้ทั้งโครงการ การตลาดช่วย Pre-Sale เมื่อสร้างเสร็จโครงการต้องรีบขาย รีบโอน เพื่อชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน และส่วนใหญ่สถาบันการเงิน มีโครงการให้สินเชื่อให้กับผู้กู้รายย่อย (Post finace)
ส่วนถ้าเป็นบ้านมือสอง ก็จะมีนายหน้า ไปกดราคา บ้าน หรือ หาบ้านที่เจ้าของร้อนเงิน แล้วมาทำ ปะหน้าทาปากใหม่ แล้วประเมินราคาได้สูงๆ ส่วนใหญ่บ้านที่จะทำแบบนี้ได้ ต้องเป็นบ้านมือสอง ของโครงการแบรนด์ใหญ่ ขาประจำคือ พฤกษา ครับ
โครงการที่เข้าร่วมกับสถาบันการเงินให้สินเชื่อ ได้เปรียบ คือ
1.การตั้งราคาขายเท่ากับราคาประเมิน ทั้งโครงการ ปกติราคาขายต่อพื้นที่ ตรม.ค่อนข้างสูงเกินจริง ตั้งแต่ 50,000 – 220,000 บาท ต่อตรม. แล้วแต่เกรดโครงการ คุณสมบัติที่ต้องมีของโครงการ คือ ทำเลที่นิยม สิทธิประโยชน์ส่วนกลาง
2.สิทธิ์การปรับราคาตามความต้องการของตลาด และโครงการสามารถ แจ้งปรับราคาให้สถาบันการเงินเพื่อทบทวนปรับราคาให้สูงขึ้นได้ทั้งโครงการ ทำให้การตั้งราคาขายเป็นการขายราคาตลาด ปั่นราคาเกินจริง
ด้วยความได้เปรียบของโครงการและการร่วมมือกับสถาบันการเงิน เจ้าหน้าที่สินเชื่อ และนายหน้า(บุคคล-บริษัท) เกิดโครงการคอนโดปิดหนี้ เงินเหลือ และช่วงนี้คนที่พอมีศักยภาพ ประวิตการเงินดี แต่ภาระหนี้สูง จึงสนใจมาใช้บริการ เพื่อลดภาระหนี้ส่วนตัวโดยรวมให้ผ่อนน้อยลง แต่ตัวเองกลายเป็นหนี้มากขึ้น ฉลาดหรือโง่ ???
นายหน้ามีบทบาท อะไร และได้อะไรจากโครงการ
นายหน้ามีบทบาทต่อการตลาด การขายโครงการเป็นอย่างมาก เพราะถ้าโครงการให้ส่วนลดในสัญญา หรือโฆษณาส่วนลด กับลูกค้ารายย่อย จะมีผลให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อวงเงิน หลังหักส่วนลดแล้ว ลูกค้าต้องหาส่วนต่างเพิ่ม โครงการก็อาจขายไม่ออก โครงการจึงต้องให้นายหน้า มีบทบาทการตลาด
นายหน้า ได้อะไรบ้างนั้น พบว่านายหน้า ได้ประโยชน์ ดังนี้
1.ได้ราคาส่วนลดต่ำกว่าลูกค้ารายย่อยมากๆ โดยเฉลี่ย ตั้งแต่ 10-30%
2.ได้ส่วนแบ่งคอมมิชชั่นผ่อนดาวน์
3.นายหน้าจะทำสัญญากับลูกค้าผู้ขอกู้เพิ่ม 1 ฉบับ และประสานกับสถาบันการเงิน เรื่องการแยกเช็ค
4.บางโครงการ ให้สิทธิ์การตลาด การขาย ทั้งโครงการ
5.นายหน้าบุคคล-บริษัทฯ ที่มีศักยภาพ มีทุนจะรับปิดหนี้ให้ผู้กู้ ที่มีศักยภาพ หรือปิดหนี้หลังมติอนุมัติตามเงื่อนไข ต้องปิดหนี้อะไรบ้าง ทางนายหน้าจะปิดหนี้ให้ และรออนุมัติจริง รอโอน
6.ได้สิทธิ์บริหารการขายต่อคอนโดมือสอง แต่สำหรับโครงการใหญ่ หลายโครงการจะตั้งบริษัทฯ มาบริหารคอนโดมือสองเอง
ผู้กู้โครงการคอนโดมือสอง เสียหายอะไร บ้าง ด้วยการตั้งราคาตลาดสูงเกินจริงมากๆ ในระยะสั้น และระยะยาว จะเสียหาย คือ
1.ผู้กู้อาจไม่ได้เงินส่วนต่างเพิ่มจริงตามที่คาดหวัง ต้องเสียคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าสูง และถ้ากู้ผ่านไม่รับวงเงิน ก็โดนนายหน้าฟ้องผิดเงื่อนไข *** ผู้กู้บางรายถูกเรียกเก็บเงินค่า% ส่วนต่าง ค่าดำเนินงาน ในที่สุด อาจจะเสียเงินฟรี ***
2.ราคาที่กู้สูงกว่าราคาตลาดจริง เวลาขายต่อจะขายยาก และในระยะยาวอาจผ่อนไม่ไหว *** ได้โครงการคุณภาพต่ำกว่ามาตรฐาน***
3.การเสียดอกเบี้ยเงินผ่อนจากหนี้ก้อนโต ผ่อนยาว เพราะต้องรับผิดชอบส่วนเงินทอน(เพิ่ม) น้อยกว่าที่ได้จริง
4.ผู้กู้ มีโอกาสเป็นหนี้เสีย เพราะถึงแม้ปิดหนี้บางส่วนได้ แต่โอกาสกลับไปขอสินเชื่อใหม่ได้ตามแรงจูงใจของสถาบันการเงิน ในที่สุดภาระหนี้ก็จะเต็ม
5.การกู้หลายราย ถูกญาติพี่น้องยืมชื่อกู้ (ไม่ต่างกับยืมชื่อออรถ) ผู้กู้ไม่ได้อยู่เอง มีส่วนต่างแบ่งกัน ไม่ต้องผ่อน คนที่อยู่จะผ่อนให้เอง คนที่ผ่อนไม่มีความหวงแหนในทรัพย์ และไม่ใช่เครดิตของตัวเอง ส่วนผู้กู้ก็มักไปสร้างภาระเพิ่ม ในที่สุด ผู้กู้จะเป็นหนี้เสีย โดนฟ้องร้อง มูลค่าขายทอดตลาดคอนโดต่ำ ไม่พอใช้หนี้ โดนยึดทรัพย์บ้านเพิ่ม
สรุปสุดท้าย ได้ไม่คุ้มเสียครับ กับการ กู้คอนโด เงินเหลือ กู้บ้าน มีเงินทอน มีบริการจากนายหน้า ปิดหนี้ให้ก่อน รวมหนี้บัตรเครดิต เป็นหนี้ก้อนเดียว ดอกเบี้ยถูก ผ่อนระยะยาว แต่เอาเข้าจริง จากเป็นหนี้หลักแสน กลายเป็นหนี้หลักล้าน โง่หรือบ้า ??
ผู้เขียน : Omega 3
ผู้เรียบเรียง : Antonio
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME
