ปีนี้ ปี 2562 เป็นปีที่ภาคอสังหาริทรัพย์ น่าจะต้องผจญภัย และหวาดเสียวพอสมควรนะครับ เพราะ ธนาคารพารณิชย์ โดนแบงค์ชาติ เข้ามาดูแล แต่ไม่ได้ถือว่าควบคุมนะครับ ทำให้ธนาคารขยับแข้งขยับขาไม่ค่อยออก ปล่อยกู้กันแบบ เต็มๆ ไม่ได้เหมือนปีก่อนๆ ครับ ซึ่งแต่ละธนาคาร จะมีมาตรฐาน ในการปล่อยกู้ เข้ามากเข้มน้อยแล้วแต่กันไปครับ ปัจจัยที่มีผลให้ธนาคารรับความเสี่ยงมาก ความเสี่ยงน้อย ต่างกันตรงไหนบ้าง เช่น
- ด้านการตลาด ต้องการขยายพอร์ตสินเชื่อ แต่ละประเภทในช่วงเวลาต่างกัน เอาด้านการตลาดเป็นตัวตั้ง วิเคราะห์สินเชื่อกันพอกล้อมแกล้ม ดูแล้วน่าจะโอเค ก็ปล่อยกันไป แลกกับ ดอกเบี้ยที่สูงกว่าปกติ หรือ ระยะเวลากู้ที่สั้นกว่า ค่างวดผ่อน ย่อมสูงกว่าแน่นอน
- ความเสี่ยงอีกด้านคือ ขึ้นอยู่กับธนาคาร ว่าแต่ธนาคารมีเงินกองทุน หรือเงินทุนสำรองที่กันไว้เป็นค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ แบบเต็มที่แล้ว ก็อาจจะพร้อมเสี่ยง
- บางธนาคาร ดู อาชีพ หรือ ลักษณะธุรกิจของผู้กู้ ว่า พอจะมีอนาคตและเป็นธุรกิจที่ยังสามารถดำเนินการไปได้ด้วยดี ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้
- เมื่อธนาคาร มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น ย่อมต้องคิดดอกเบี้ยกับผู้กู้สูงขึ้น ธนาคารได้ผลตอบแทนที่ดีขึ้น แลกกับการดูแลบัญชีกู้เหล่านั้น ให้ไม่เป็นหนี้เสีย
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ ธนาคารต้องแลกมาด้วยผลตอบแทนที่สูงขึ้นตามความเสี่ยง ผู้กู้ก็ต้องแลกกับดอกเบี้ยเงินกู้ที่แพงขึ้นแน่นอน
ฉะนั้น มาตรฐาน ที่เรียกกันว่า DTI ( Debt to Income) คือภาระหนี้ ต่อรายได้ บางช่วง ธนาคารยอมรับได้ที่ 40% บางช่วง อาจจะยอมรับได้ที่ 50% หรือ ช่วงที่ ฝุ่นตลบ เศรษฐกิจขาขึ้น DTI อาจจะสูงไปถึง 70-80% ก็เป็นได้ ซึ่งก็คงต้องบริหารความเสี่ยงกันเอาเองนะครับ เพราะผมมักจะมีบางคน ไลน์เข้ามาหาผมที่ LineID @antonio ว่า ในคลิปที่ผมบอก ในช่อง YouTube ของผม บอกว่า เงินเดือนเท่านั้น จะกู้ได้ประมาณนี้ แต่สำหรับคนที่ไลน์เข้ามา เชิงเหน็บแหนมผมว่า เขากู้ได้มากกว่ามาตรฐานที่ผมทำได้คลิปไว้
แต่ผมจำตัวเลขไม่ได้ แต่ประมาณว่า ตามที่เขาบอกจริงครับ ได้วงเงินกู้สูงแบบนั้นจริงๆ และได้ค่างวดผ่อนที่ถูกจริง ที่เรียกว่า teaser rate ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ย และค่างวดผ่อนที่ มีแค่ช่วงเวลา 3 ปี แรกเท่านั้น เท่ากับค่างวดผ่อน เกือบ 60-70% ของรายได้กันเลยทีเดียว หากผ่านช่วง 3 ปี แรก เช่น เงินเดือน 20,000 ผมว่า กู้ได้ไม่น่าจะได้วงเงินเกิน 1.2-1.3 ล้าน แต่เขากู้ได้ เกือบ 2 ล้าน ซึ่งเงินกู้ค่างวด ถ้า 2 ล้าน จะผ่อนตามารตฐานมันประมาณ 14,000 บาท ลองคิดดูละกันครับว่า ถ้าหลังจาก 3 ปี รีไฟแนนซ์ หรือ ทำรีเทนชั่นดอกเบี้ยไม่ได้ เขาต้องผ่อน เดือนละ 14,000 บาท จะไหวไหม เงินเดือนเขาจะขึ้นไปเท่าไร ใน 3 ปี จาก 20,000 บาท จะขึ้นถึง 25,000 ไหม อะสมมติถึง ผ่อนบ้านไป 14,000 เหลือกินใช้เดือนละ 11,000 เท่ากับวันละ 300 กว่าบาท ก็ขอให้โชคดีนะครับ พ่อคนเก่ง
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube
และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ