เหตุผลที่ปีนี้ คุณต้องซื้อบ้าน กู้บ้าน โอนบ้าน ให้ได้ภายในปีนี้ เพราะอะไร?

ปีนี้ ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจในภาพรวมไม่ค่อยจะดีสักเท่าไหร่ แต่ด้วยหลายเหตุปัจจัย ที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านหรือคอนโด คือที่อยู่อาศัย ที่หลายคนหวังไว้ว่า จะได้เป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดให้ได้ คลิปนี้จะมาบอกว่าเหตุผลอะไร คุณถึงต้องรีบซื้อบ้านกู้บ้านให้ผ่านภายในปีนี้


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

คอนโดพร้อมอยู่ กับการกู้ แบบไม่ต้องดาวน์ จะมีลูกค้ากู้ผ่านสักกี่คน

จากสภาวะของเศรษฐกิจในช่วงนี้ ถ้าพูดถึงแวดวงอสังหาฯ แล้ว เทรนด์ตอนนี้ บ้านแนวราบ มาแรง และมีสัดส่วนการขายดีกว่า แนวสูงคือคอนโด และในความสัมพันธ์กับการขาย Developer ก็พัฒนาบ้านแนวราบออกมาขายมาขึ้น ทั้งในแง่การขาย และการเอาของออกมาขาย สัดส่วนแนวราบ กับ แนวสูง อยูที่ 80:20 และ Developer บางราย หรือ หลายๆ ราย ก็ออกมาแจงข้อเสีย กลายมาเป็นข้อดี คือ สต๊อกที่เหลือขาย จำนวนมาก คือ คอนโด ที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่หมด เอาออกมาเร่ขาย พร้อมจุดขายที่กลายเป็นว่า มีของพร้อมขายทันที ถ้ามองในแง่ดีก็ใช่ครับ มีของพร้อมขายทันที และเป็นของที่ต้นทุนเก่า ราคาไม่สูง เมื่อเทียบกับ คอนโด ที่กำลังสร้าง หรือ ต้องรอสร้างเสร็จในอนาคต แต่ปัญหาก็คือ คนไทย ส่วนใหญ่ ยังไม่มีการเตรียมตัวในการกู้ที่ดีพอ อยากซื้อครับ แต่ต้องกู้ แล้วกู้ไม่ผ่าน สรุปง่ายๆ ก็คือ น่าจะยังไม่พร้อม ในการกู้แบบทันทีครับ คือ แบบพร้อมกู้ พร้อมโอน ภายใน 1-2 เดือนอะครับ

ทำไมผมถึงบอกแบบนั้น เพราะจากการที่ผมคลุกคลี พูดคุยกับ คนไทย ที่สนใจในเรื่องการขอกู้บ้าน กู้คอนโด เกินครึ่งมีการเตรียมตัวที่ไม่ดีพอ เช่น ภาระหนี้สูง เงินออมไม่มี เงินดาวน์ไม่มีแน่นอนเพราะคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน ในกรณีที่ ธนาคารให้กู้แค่ สมมตินะครับ 95% คอนโด ราคา 2 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 100,000 บาท อันนี้ เหนื่อยเลย เพราะคนซื้อ ไม่มีเวลาตั้งตัว ในการเก็บเงิน ถ้าเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ มีเวลาในการผ่อนดาวน์ เท่ากับเป็นการเก็บเงินไปในตัว แต่นี่ การซื้อแบบ คอนโดพร้อมโอนแบบนี้ ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่พร้อมแน่นอน แต่คนขายนะพร้อม

จากข้อมูลบางส่วน 11 เดือนแรกปี 2563 มีคอนโดฯสร้างเสร็จ 54,591 ยูนิต คาดว่าถึงสิ้นปี 2563 มีซัพพลายสร้างเสร็จรวม 55,000 ยูนิต ถือเป็นตัวเลขที่สูงมาก ส่วนปี 2564 ยังคงมียูนิตสร้างเสร็จมาเติมอีก 35,000 ยูนิต ซึ่งเป็นผลจากการเปิดขายในยุคบูมเมื่อปี 2560-2561

มีเสียงบ่นออกมาจาก Developer จากหลายค่ายนะครับ บ้าน หรือ คอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ผมว่า ตัวเลขน่าจะอยู่ที่ 40-50% เลยละ อันนี้จากการคลุกคลี กับ ผู้คนที่ต้องการซื้อบ้านนะ เพราะคนไทยโดยส่วนใหญ่ ไม่มีการเตรียมตัวที่ดีมากพอ เช่น ภาระหนี้เยอะ วิธีแก้คือ ใช้เวลา ลดภาระหนี้ลง , มีประวัติจ่ายไม่ตรง แต่ไม่เป็นหนี้เสีย วิธีแก้คือ กลับมาจ่ายให้ตรงไปอีกอย่างน้อย 6 เดือน หรือ สุดท้าย หากกรณีที่ธนาคาร อนุมัติให้ได้แค่ 90-95% ลูกค้ากลุ่มนี้ จะไม่มีเงินเติม เพราะไม่มีเงินออม จากการไม่ต้องผ่อนดาวน์ อันนี้คือปัญหาที่ผมเห็นและคาดว่าน่าจะเป็นแบบนี้ด้วย

ฉะนั้น จากการที่ Developer บางราย มีสต๊อกคอนโด เหลือเยอะ และมองว่าเป็นจุดขาย คือพร้อมโอนไม่ต้องรอสร้างเสร็จ ก็จริงในส่วนหนึ่งครับ แต่อีกกส่วนหนึ่งก็คือ คนซื้อ โดยเฉพาะคนไทย มีความพร้อมในการกู้หรือไม่ อันนี้ ผมฟันธงให้เลยก็ได้ครับ ว่า ไม่พร้อม แน่นอน

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

LTV ช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์รอด จริงเหรอ?

ผมได้รับข้อมูล ต่างๆจากสื่อ มีเสียงเรียกร้องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกว่า Developer ให้รัฐช่วยนู่น ช่วยนี่ ออกมาตรการนั่น ออกมาตรการนี่ หนึ่งในข้อเรียกร้องที่ไปถึงแบงค์ชาติก็คือ ให้ปลดล็อคหรือยกเลิกมาตรการ LTV (Loan to value) LTV คืออะไร สรุปสั้นๆก็คือแบงค์ชาติออกมาตรการเพื่อกำหนดวงเงินในการปล่อยกู้ ที่สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้กับผู้กู้ได้ ไม่เกินสัดส่วน LTV ที่กำหนด เช่น 95% 90% เป็นต้น

ผมเอง ในฐานะที่ปรึกษาด้านการเงิน เห็นด้วยแบบเต็ม 100% กับมาตรการของแบงค์ชาติมาตรการนี้ เพราะผมรู้สึกว่าคนที่จะกู้ซื้อบ้าน เงินกู้บ้านเป็นสินเชื่อระยะยาว ผ่อนกันไปจนลูกหลานเรียนจบจน ถึงลูกแต่งงานบ้านถึงจะผ่อนหมด ฉะนั้นคนที่จะกู้ซื้อบ้านจะต้องมีความพร้อมพอสมควร ไม่ใช่ขอกู้เต็ม 100% กู้ซื้อบ้านหลักล้าน เติมแค่หลักแสนยังไม่มี บางคนซื้อบ้าน 2-3 ล้าน ธนาคารอนุมัติไม่เต็มวงเงินหาเงินเติมแค่ 100,000 บาทยังต้องไปกดเงินสดออกจากบัตรเครดิต แบบนี้ผมว่าแย่นะครับ สรุปก็คือมาตรการ LTV ของแบงค์ชาติคือคนกู้ควรจะมีเงินเติมเป็นบางส่วน

สัดส่วนวงเงินกู้ของต่างประเทศ บางประเทศ 70% ประเทศ 80% หนักสุดบางประเทศให้แค่ 50-60 เปอร์เซ็นต์ เองเท่านั้น ของไทย 90% ยังบ่นกันขนาดนี้ ไม่ได้ลืมหูลืมตาดูประเทศต่างๆกันบ้างเลย

ข้อมูลจากแบงค์ชาติ หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ loan-to-value ratio (LTV) ซึ่งได้ปรับเกณฑ์ผ่อนคลายไปแล้ว 2 ครั้ง ยังมีความจำเป็นและเหมาะสม โดยประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงยังสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้โดยเฉพาะบ้านหลังแรก อีกทั้งยังเป็นการป้องกันความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์

          นางนวอร เดชสุวรรณ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ชี้แจงว่า ธปท. ได้ติดตามและประเมินสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาโดยตลอดตั้งแต่ออกมาตรการ LTV เมื่อเดือนเมษายน 2562 และพร้อมปรับหลักเกณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV แล้ว 2 ครั้ง ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์สำหรับผู้กู้ร่วม และการซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสามารถกู้ได้เท่ากับราคาบ้านและยังสามารถกู้เพิ่มได้อีกร้อยละ 10 เพื่อใช้เป็นค่าตกแต่ง หรือซ่อมแซม ส่วนบ้านหลังที่สองก็กู้ได้ถึงร้อยละ 90 ซึ่งสอดคล้องกับหลักการของ ธปท. ที่ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

          จากข้อมูลของ ธปท. พบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปีนี้ ยังขยายตัวที่ร้อยละ 4.4 สูงกว่าไตรมาสก่อน แม้จะอยู่ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโควิด 19 สินเชื่อที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก สะท้อนว่า มาตรการ LTV ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านและสถาบันการเงินยังมีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มเติมหากผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ รวมทั้ง มาตรการ LTV ยังช่วยรองรับผลกระทบของโควิด 19 ที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวม เนื่องจากช่วยชะลอความต้องการเทียมและปริมาณที่อยู่อาศัยส่วนเกินก่อนเหตุการณ์ระบาดของโควิด 19 ทั้งนี้ ในสถานการณ์ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงและไม่รู้ว่าโควิด 19 จะจบลงเมื่อใด

ผมเอง ได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้ที่มีปัญหาด้านการเงินไม่ว่าจะเป็นหนี้เป็นสินอยู่แล้ว หรือคนที่ยังไม่เคยเป็นหนี้ แต่อยากเป็นหนี้ หนึ่งในสินเชื่อบ้านที่มีปัญหาส่วนใหญ่ คือคนกู้ไม่มีเงินมากเพียงพอในการเติมเงินดาวน์ หรือบางคนไม่มีเงินเก็บออมมากเพียงพอ เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อบ้านด้วยความฟลุ๊ค หรืออย่างไรก็ไม่ทราบได้

สุดท้ายบางคนที่สถานะการเงินไม่แข็งแรงพอ ก็หมุนหนี้มาจ่ายหนี้ เป็นแค่หนี้บ้าน เริ่มสะสมหนี้บัตรเครดิต เริ่มสะสมหนี้บัตรกดเงินสด สุดท้ายไปจนถึงสินเชื่อบุคคล เชื่อไหมครับคนเหล่านี้มีเยอะมาก และก็สุดท้ายเอง หนี้บัตรต่างๆก็จะเป็นหนี้เสีย และบอกเลยครับว่า นี่แหละครับคือปัญหาของคนที่ไม่มีการเตรียมความพร้อมในการกู้ หากเราเดินตามกรอบที่แบงค์ชาติกำหนดไว้ในมาตรการ LTV บางคนเติมเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ หรือ 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านผมว่ามันก็เป็นเรื่องปกติอยู่แล้ว ฉะนั้นผมยืนยันเลยครับว่าส่วนตัวผมเองเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง กับมาตรการ LTV นี้ ใครไม่เห็นด้วยก็ลองดูครับ กู้กันเต็ม 100% กู้เกินราคาบ้าน กู้เงินเกินราคาคอนโด สุดท้ายผมจะดูว่าพวกคุณจะไปกันรอดหรือเปล่า ขอให้โชคดีครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

การเดินบัญชีธนาคาร เดินสเตทเมนท์ยังไง ให้กู้บ้านผ่าน

การเตรียมตัวในการกู้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เราจะต้องเตรียมตัวยังไง มีเอกสารและข้อมูลต่างๆ มากมาย แต่เอกสารที่สำคัญที่สุดคือ บัญชีธนาคาร หรือสเตทเมนท์ เราจะต้องเดินบัญชียังไง ลองฟังคลิปนี้ดูครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

โค้ชการเงิน โค้ชอสังหาฯ (บางคน) พวกคุณคือคนบาป

ครับ ในหัวข้อบทความที่ผมเขียนในวันนี้ ต้องขอโทษ โค้ชการเงิน หรือ โค้ชอสังหาฯ ที่เป็นคนดี และมีจรรยาบรรณด้วยนะครับ ผมไม่ได้เหมารวมนะครับ แต่ผมคงหมายถึง โค้ชบางคน ที่ไม่ค่อยมีจรรยาบรรณ แนะนำ หรือ สอนอะไรส่งเดช ไม่มีหลักการและเหตุผลรองรับเลย คิดแต่จะสร้างความโลภ ด้วยความบ้า และความง่ายของคนรุ่นใหม่ อะไรก็ง่ายไปหมด ปลาเร็ว กินปลาช้า อะไร ประมาณนี้ เท่ห์ อะไรที่ช้า ที่รอบคอบ เป็นความล้าสมัย ไม่เคยคำนึงถึงความเสี่ยง และมองในหลากหลายปัญหา และหลากหลายด้าน

เพราะอะไรผมถึงเขียนบทความนี้ขึ้น เพราะในรอบเดือนกว่าๆ นี้ ผมได้รับคำถาม และบางคน โอนเงินให้ผม 2,000 บาท เพื่อให้ผมเป็นที่ปรึกษาให้ กับปัญหาที่เขากำลังประสบ คือ อะไรละครับ ก็มาจากไอ้พวกโค้ชการเงิน โค้ชอสังหา เนี่ยละครับ เข้าไปคอร์สอบรม สัมมนา จะดีไหม ที่กู้ซื้อคอนโด โดยไม่ต้องใช้เงินสักบาท หรือ ไม่ต้องใช้เงินตัวเอง อันนี้ก็ยังพอเสี่ยงมากแล้ว แต่ยังมีเสี่ยงมากกว่านี้เข้าไปอีกนะครับ คือ กู้คอนโด เงินทอน เงินเกิน เงินเหลือ เอาเงินที่เหลือ มาให้แกงค์โค้ชเหล่านี้ บริหารเงินอีกต่อ เอาไปลงทุนใน Forex ลงทุนใน Crypto Currency ได้ผลตอบแทนเงินลงทุน แค่เดือน สองเดือนแรก หลังจากนั้น หายเข้ากลีบเมฆ อันนี้เจ็บหนัก เพราะอย่างน้อย เงินเกินเงินเหลือ หากคุณเก็บไว้บริหาร อย่างน้อยก็ยังพอเอาไว้เป็นค่างวดผ่อนไปได้อีกหลายงวด

บางคนเบาหน่อย ไม่ได้เอาเงินส่วนต่างไปลงทุนต่อ ก็เอาเงินที่เหลือมาบริหารได้ ผมจะยกตัวอย่างนะครับ ลูกค้าผม คล้ายๆ กันเลย สามสี่ราย เงินเดือน สามหมื่นกว่าบาท กู้คอนโด ห้องละประมาณ สองล้านกว่าบาท กู้ทีเดียว ยื่นกู้พร้อมๆ กัน หลายแบงค์ ผ่าน 7-8 ธนาคาร รวมๆ เงินกู้ทั้งหมด เกือบๆ 20 ล้าน แต่ตัวเองมีเงินเดือน ไม่ถึง 40,000 บาท เท่ากับสร้างหนี้ กันไป คนละ 500 เท่า ย้ำ 500 เท่าของเงินเดือน ลองเอา 12 ไปหารดูครับ เท่ากับ 41 ปี นะครับ ย้ำ 41 ปี เท่ากับ คุณต้องทำงาน โดยเอาเงินเดือนไปจ่ายหนี้ 41 ปี ถึงจะหมด ส่วนนี้ แค่เงินต้นนะครับ ไม่รวมดอกเบี้ย คิดดูครับ อะไรจะเกิดขึ้นกับ น้องๆ เหล่านี้

ปล่อยเช่า ก็ไม่มีคนเช่า คนเช่ามันไม่ได้มีกันง่ายๆ และอัตราผลตอบแทน มันก็ไม่ได้มากพอที่จะคุ้มกับค่างวดผ่อนคอนโด นี่ขนาด ผ่อนค่างวด ในช่วง teaser rate นะ ค่างวดยังน้อย ค่าเช่ายังไม่พอค่าผ่อนเลย แล้วมีหนี้กันคนละ 7-8 ห้อง ตายแน่นอนครับ บอกเลย คำแนะนำของผมนะ คือ ในแง่ของเชิงตัวเลขทางการเงิน มันไปไม่ได้แล้ว วิธีการมีทางเดียว ปล่อยครับ หยุดจ่าย ถ้าห้องไหน เก็บค่าเช่าได้ ก็เก็บไป ถ้าคุณเป็นจะคนดีขึ้นมาบ้าง ก็อาจจะเก็บเงินค่าเช่าเอาไว้ครับ และรีบขายห้องต่างๆ เหล่านั้นซะ ขายได้เท่าไร เงินไม่พอใช้หนี้ ก็เอาเงินค่าเช่าที่เก็บไว้มาเติม แล้วคืนหนี้ธนาคารเขาไปซะครับ

บอกได้เลย งานนี้ เจ็บตัวและเสียประวัติไปอีกยาว และอาจจะตลอดชีวิตเลยก็ได้ครับ เรื่องราวที่ผมเขียนนี้ ก็เอามาเตือนน้องๆ ที่ยังจะเห็นกงจักร เป็นดอกบัว โค้ชการเงิน โค้ชอสังหาฯ จอมหลอกแดกเงินค่าสัมมนา หลอกแดกเงิน ค่านายหน้า กินค่านายหน้าจากเจ้าของโครงการคอนโด ที่แม่งเป็นโครงการที่ขายไม่ออก ถึงขายได้ถูกต่ำกว่าราคาประเมิน เพื่อให้กู้เงินเกิน เงินเหลือได้ เอามายัดไส้ขายให้กับพวกคนฟังสัมมนา ระวัง บาปกรรมมีจริงนะครับ สุดท้าย ผมก็ขอให้กำลังใจน้องๆ เพื่อนๆ พี่ๆ นะครับ ทำใจ แล้วยอมรับกับปัญหาที่คุณใช้ความโลภเเป็นตัวนำ และเป็นผู้ก่อมันขึ้นมา แก้ปัญหาด้วย สติ และเข้มแข็งนะครับ ของให้โชคดี

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ