สัปดาห์ที่ผ่านมา หลายคนคงได้ยินข่าว ศาลปกครองมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง คอนโดแอชตัน อโศก ของ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หลายคนพอทราบข่าวกันบ้างแล้วครับ แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ ปัญหาที่จะเกิดขึ้นกับ ลูกค้า ลูกบ้าน ที่ซื้อคอนโด ของ อนันดา หากคำสั่งมีผล แล้วต้องปฏิบัติตาม จะต้องทำยังไงละครับ แล้วคำถามคือ บริษัท ทำถูกต้อง ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้อง ใบอนุญาตให้ใช้อาคารถูกต้อง EIA ก็ผ่านถูกต้อง ทำกันแบบนี้ได้ด้วยเหรอ ??
การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ลักษณะคล้ายกับ แอชตันคอนโด ของอนันดา ไม่ได้เกิดขึ้นครั้งแรกครับ หลายปีก่อน ผมเคยทำคลิป ตึกหนึ่งครับ ที่ซอยร่วมฤดี เป็นตึกที่ให้บริการ เป็นที่พักอาศัย ผมไม่แน่ใจว่าเป็น โรงแรม หรือ เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ จำไม่ได้ ศาลมีคำสั่งให้ทุบตึกเช่นกันครับ เนื่องจากเป็นการสร้างตึกสูง ผิดกฎหมายควบคุมอาคารสูง ห้ามสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตร เพราะตึก ตั้งอยู่ในส่วนของถนนซอยความกว้างไม่ถึง 10 เมตร ครับ ซึ่งถนนซอยร่วมฤดีมีความกว้างของถนนไม่เท่ากัน ช่วงปากซอยด้านติดถนนสุขุมวิทมีความมีความกว้างถนนมากกว่าช่วงท้ายซอย ซึ่งปัจจุบันนี้ตึกนี้ ทุบไปหรือยัง ผมก็ไม่แน่ใจครับ
กลับมาที่ประเด็นของโครงการ Ashton Asoke โครงการนี้เป็นคอนโดสูง 51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ตั้งอยู่บนเนื้อที่ ประมาณ 2 ไร่ 3 งาน ซึ่งเดิมเนี่ย ที่แปลงนี้เป็นที่ตาบอด แต่ถ้าที่เดิมจริงๆมันไม่ตาบอด แต่ก่อนที่อนันดาจะไปซื้อ มันเป็นที่ตาบอดข้างเดียว อันนี้เป็นศัพท์ของผมเองครับ คือที่ดินแปลงนี้บางส่วนโดนเวนคืน จาก รฟม. ซึ่งเวนคืนที่ดิน เอามาก่อสร้างรถไฟฟ้า MRT ซึ่งทำให้ที่ดินบางส่วน เหลือติดถนนสาธารณะเพียงแค่ 6 เมตร ส่วนที่ดินบางส่วนซึ่งเดิมติดถนนใหญ่กลายเป็นติดกับที่ดินของ รฟม. ซึ่งเป็นตะเข็บกั้นระหว่างที่ดินเก่ากับถนน ซึ่งถ้าตามข้อกฎหมายการขออนุญาตก่อสร้างแล้วมันสร้างตึกสูงไม่ได้ครับ เพราะ
ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยตัวโครงการอาคารสูง ผิดข้อกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ไว้ว่า
“ด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ขณะส่วนที่ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทาง ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ในลักษณะยาวต่อเนื่องกัน จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร “
ซึ่งก่อนที่จะซื้อที่ดินแปลงนี้ อนันดา ทราบดีอยู่แล้วครับ ว่ามีปัญหาในส่วนนี้แน่นอน ก็เลยได้ติดต่อประสานงาน ขอเชื่อมทาง ขอใช้ทางกับ รฟม. โดยขออนุญาต โดยอนันดา ตอบแทน รฟม.โดยการสร้าง ‘อาคารจอดรถ’ มูลค่าประมาณ 97 ล้านบาท แลกกับการขอใช้ทางตลอดไป โดยยืนยันว่า ขณะนั้น มีคณะกรรมการของ รฟม.เป็นผู้อนุมัติ เป็นการปฏิบัติตามระเบียบ การขอใช้พื้นที่ ของ รฟม. ปี 2556 ซึ่งเป็นระเบียบเดียวกันกับที่หลายโครงการในกทม.มากกว่า 10 แห่ง ที่ทำสัญญากับ รฟม.ในการใช้พื้นที่เช่นกัน แต่สุดท้ายครับ ศาลปกครองก็ออกจะออกคำพิพากษามา ให้ทุบครับ
ซึ่งในประเด็นเดียวกัน เจ้าของที่ดิน เจ้าของตึก เจ้าของอาคาร รายอื่นๆ ที่มีการเชื่อมทาง โดยการได้รับการยินยอมจาก รฟม. อีกหลายแปลงในกรุงเทพฯ ตอนนี้คงหนาวๆ ร้อนๆ กันอยู่ละครับ
อนันดา ทราบถึงปัญหาข้อนี้ดี แต่ก็ยังซื้อที่ดินแปลงนี้อยู่ ผมเดาว่าตอนซื้อก็คงเอาประเด็นนี้ ตี หรือ กดราคา จากเจ้าของที่คนเดิม แต่ผมไม่รู้หรอก ว่าเขาซื้อขายกันเท่าไหร่ แต่ผมว่าประเด็นนี้ เป็นประเด็นที่เอาไปกดราคาอย่างแน่นอน กดราคาให้ต่ำ เพราะปัญหาทางเข้าออก แต่ก็มั่นใจว่า บริษัทสามารถติดต่อประสานงาน และขออนุญาตผ่านทาง และขออนุญาตก่อสร้างทุกอย่าง จนสำเร็จได้แน่นอน ถึงกล้าซื้อที่ดินแปลงนี้ ที่ดินแปลงนี้จัดได้ว่าเป็น rare item ของบริเวณนั้นเลยครับ เจ้าของที่ดินคนเก่า ป่านนี้คงนั่งเป่าปาก ถอนหายใจโล่งอก เพราะว่าโคตรโชคดีเลย ขายที่แปลงนี้ออกไปได้ อันที่จริงแล้วเนี่ยอาจจะแทบไม่มีมูลค่าเลย
Developer ส่วนใหญ่ก็เป็นแบบนี้ล่ะครับ ไม่ค่อยกลัวหรอกครับ ไอ้เรื่องซื้อที่เปิดทางเข้าออก หรือเรื่องการติดต่อประสานงานกับหน่วยราชการครับ คิดแต่ว่า เคลียร์ได้ ส่วนใหญ่เนี่ยมักจะชอบซื้อที่ตาบอดครับ แล้ว ไปหาช่องเจาะเปิดทางเอา ไปซื้อที่ดินแปลงเล็กไล่ซื้อเอา หรือซื้อที่ตาบอดแล้ว ไปไล่ซื้ออาคารพาณิชย์เปิดช่อง 3 4 คูหาก็สบายแล้วครับ เปิดหน้าดินได้ไม่ยาก
ตัวอย่างโครงการ บางโครงการ เช่น ของ แสนสิริ ที่เรียกว่า โครงการ T77 ผมไม่แน่ใจ แต่ผมเดาว่าเป็นที่ดิน ที่มันไม่เชิงตาบอดหรอกแต่มันเข้าออกลำบากนะครับ มันจะเป็นที่สองฝั่งคลองนะครับซื้อ ที่ทั้งสองฝั่งคลอง แล้วก็เปิดทางด้วยการสร้างสะพานข้ามคลอง คุณลองนึกภาพดูนะครับเปิดเมืองทั้งเมืองเลยครับ ตรงนั้นเนี่ย T77 เนี่ยเป็นเมืองของแสนสิริเลยครับ มีโครงการ ทั้งตึกสูง คอนโด โรงเรียนนานาชาติ คอนโด Low Rise Community mall ” Habito ” โครงการทาวน์โฮม และอีกเยอะแยะครับ ตอนนี้ใครที่ไม่ใช่ลูกบ้าน จะเข้าออกข้ามสะพานต้องเสียเงินนะครับ
กลับมาเรื่อง ของอนันดา ต่อครับ ตอนนี้อนันดา ยังไม่ยอมแพ้นะครับ ยังจะขออุทธรณ์ และพึ่งศาลปกครองสูงสุด เป็นที่พึ่งสุดท้าย สุดท้าย ถ้าศาลปกครองสูงสุดยังยืนยันคำพิพากษาเดิม ให้เพิกถอนการขอใบอนุญาตก่อสร้าง คนที่โดนไล่เบี้ย คงหนีไม่พ้น ผู้อำนวยการเขต เขตนั้นเขตไหนไม่แน่ใจ ผู้ว่า รฟม. ในยุคนั้น และผลกระทบจะตกไปอยู่กับ ลูกค้าครับ ที่ซื้อโครงการนี้ โครงการนี้มีทั้งหมด 800 กว่ายูนิต ขายไปได้แล้วประมาณ 600 กว่ายูนิต แล้วมีคนโอนกรรมสิทธิ กันแล้ว โครงการขาย และเริ่มโอนกันเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว โครงการนี้มีข่าวในเรื่องการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง มาประมาณ 1 ปีที่แล้ว และลดความร้อนแรง ของราคาลงไปบ้าง คอนโดแอชตันนี้ มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ ราคาใบจอง ขึ้นไปหลายเท่า ใครได้ไปมือสุดท้าย ใครปล่อยไปมือแรก ความรู้สึกต่างกันสิ้นเชิงนะครับ กับสถานการณ์ตอนนี้
ผมนึกภาพไม่ออกเลยครับ ถ้าเกิดมีการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องทุบตึกนี้จริงๆ ลูกค้า ลูกบ้าน ที่ซื้อคอนโด และโอนไปแล้ว จะเกิดอะไรขึ้น แต่คนที่ซื้อคอนโดระดับราคา สองแสนกว่าบาทต่อตารางเมตรได้ จัดว่าเป็นมีสถานะ และฐานะดีมากก็ตาม แต่ส่วนใหญ่ คงต้องผ่อนหนี้กับธนาคารอยู่ แล้วจะอย่างไรละครับ จะผ่อนลม ธนาคารก็ได้หลักประกันเป็นโฉนดแค่กระดาษเปล่าใบเดียว ไร้ประโยชน์ แล้วใครจะรับผิดชอบละครับ กู้เงินธนาคาร ซื้อคอนโด แต่คอนโดนทุบ ถ้าจะไม่ผ่อนต่อ จะเกิดอะไรขึ้น แล้วธนาคารจะทำอย่างไร ใครจะรับผิดชอบ หรือ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จะต้องเป็นฝ่ายไล่จ่ายเงินคืน ให้กับลูกค้าทุกคนที่ซื้อคอนโดของบริษัทไป
สุดท้ายนะครับ ที่ดินแปลงนี้ ก็จะกลับไปเป็นที่ดินว่างเปล่า ณ. ซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ตามเดิม สวัสดีครับ
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME
