ขายฝาก เงินกู้หน้าเลือด ธนาคาร ออมสิน จะให้กู้แบบขายฝาก คิดดีแล้วเหรอ?

ขายฝาก ธุรกรรมนี้ แค่ได้ยินก็รู้สึกว่า เราจะต้องเจอกับนายทุนหน้าเลือด ดอกเบี้ยแพง จ่ายไม่ตรงกำหนดก็ยึดทันที ตอนนี้มีข่าวออกมาว่า ธนาคารออมสิน อาจจะรับขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ กับประชาชนทั่วไป แต่อาจจะมีข้อดี ก็คือว่า ธนาคารออมสินอาจจะคิดอัตราดอกเบี้ยที่ถูก ถูกกว่านายทุนนอกระบบ ที่รับขายฝากกันอยู่

ผมเองไม่เข้าใจว่า ทำไม ธนาคารออมสิน ถึงคิดจะรับขายฝาก กับประชาชนทั่วไป เพราะ การขายฝาก ถึงแม้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่แพงกว่าสินเชื่อธนาคาร แต่การที่คนนิยมกู้กันก็เพราะ มันเร็วทันใจ ไม่ต้องมานั่งวิเคราะห์ ไม่ต้องมานั่งขอดู statement เสียเวลายุ่งยาก แต่มันก็ต้องแลกกับดอกเบี้ยที่แพงแสนแพง และเงื่อนไขในการชำระหนี้ที่ไม่ยืดหยุ่นเลย ยิ่งแปลกใจเข้าไปอีกว่า ธนาคารออมสิน จะแปลงร่างตัวเองเป็นนายทุนหน้าเลือดซะอย่างนั้น

วันนี้เรามาทำความรู้จักการขายฝากกันครับ การขายฝากคือการทำธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายโดยมีสำนักงานที่ดินแต่ละจังหวัดแต่ละพื้นที่ ให้บริการนิติกรรมชนิดนี้ การขายฝากเปรียบเสมือน เจ้าของหลักประกันได้โอนกรรมสิทธิ์ ให้กับเจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากไปเรียบร้อยแล้ว โดยค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ในการทำนิติกรรมเปรียบเสมือนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แปลงนั้นๆ คือมีทั้ง ค่าโอน ค่าภาษี และค่าอากร ซึ่งส่วนใหญ่ ผู้ขายฝาก หรือลูกหนี้จะเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายดังกล่าว ทั้งหมด ซึ่งแตกต่างจากการจดจำนอง

การจดจำนองจะเสียค่าจดจำนองเพียง 1% ของมูลจำนองหรือของเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ กรรมสิทธิในหลักประกัน ยังเป็นของผู้กู้ดั้งเดิม แต่การขายฝากกรรมสิทธิตกเป็นของผู้รับซื้อฝากหรือเจ้าหนี้เรียบร้อยตั้งแต่วันแรกแล้ว แต่หากลูกหนี้สามารถไถ่ถอนขายฝาก ได้ตามกำหนด ก็ปลดล็อคแล้วได้กรรมสิทธิ์คืนดังเช่นการปลดจำนองเช่นกัน

การขายฝาก โดยทั่วไป ผู้กู้หรือผู้ขายฝากจะต้องเสียค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ยกันอย่างไรบ้าง ผมจะอธิบายเป็นข้อๆดังนี้ครับ

1. ค่าธรรมเนียมการโอนค่าอากรและภาษี ในการทำธุรกรรมขายฝากที่กรมที่ดินผู้ขายฝากหรือลูกหนี้จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ เฉพาะข้อแรกนี้ ค่าใช้จ่ายก็หนักพอสมควรแล้วครับ

2. ค่าปากถุง หรือ ศัพท์แบบสวยหรูทางการเงินก็เรียกว่า Front Fee ส่วนนี้จะหักค่าธรรมเนียมตั้งแต่ก่อนรับเงินกู้ เจ้าหนี้มักจะหักไว้เลยอัตราอยู่ที่ 3 – 5%

3. อัตราดอกเบี้ย จะอยู่ที่ประมาณ 1.25 – 2 % ต่อเดือน

4. จะมีการหักดอกเบี้ยก่อนล่วงหน้า 2-3 เดือน แล้วดอกเบี้ยส่วนที่เหลือให้ไปจดเพิ่มในมูลค่าการปลดขายฝาก หรือ นายทุนบางรายอาจจะขอให้จ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน

5. ระยะเวลามีตั้งแต่ 6 เดือน ถึง 1 ปี การต่ออายุขายฝากแต่ละครั้ง ผู้กู้จะต้องเอาเงินมาเคลียร์ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นทั้งหมดก่อน และแม้กระทั่งอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยล่วงหน้าอย่างน้อย 2-3 เดือนสำหรับในการต่ออายุในรอบถัดไป

การจำนองกับการขายฝาก ต่างกันตรงที่ การขายฝากไม่จำเป็นต้องมีสัญญากู้ ยึดระยะเวลาในการชำระหนี้ ณ.วันกำหนดไถ่ถอน หรือปลดขายฝากเท่านั้น หากชำระหนี้ตามจำนวนและระยะเวลาดังกล่าวไม่ได้ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากหรือเจ้าหนี้ทันที

ส่วนการจำนองนั้น ลูกหนี้ต้องผิดสัญญากู้ตามสัญญากู้ที่เซ็นกันไว้ เจ้าหนี้จะต้องทำการฟ้องร้องต่อศาล ให้ลูกหนี้ชำระหนี้ จนสุดท้ายขั้นตอนต่อมาก็คือ ยึดทรัพย์เพื่อไปขายทอดตลาด กระบวนการขายทอดตลาดขายได้ ขายไม่ได้ ขายได้เท่าไหร่ เหลือส่วนต่างเท่าไร ต้องไปไล่เบี้ยกับลูกหนี้กันอีกที ซึ่งการจำนอง ยุ่งยาก วุ่นวายมากครับ มีต้นทุนในการดำเนินการเพื่อติดตามหนี้ค่อนข้างสูง

ฉะนั้น นายทุนนอกระบบส่วนใหญ่จะไม่นิยมการจำนอง ผมเองก็ไม่เข้าใจเหมือนกันว่า ทำไม ธนาคารออมสิน ถึงคิดที่จะรับขายฝาก ทั้งๆที่ตัวเองเป็นธนาคารเพื่อประชาชน ก็ลองทำเป็นสินเชื่อแบบอเนกประสงค์สิครับ ซึ่งธนาคารออมสินก็มีสินเชื่อตัวนี้อยู่แล้ว ที่เรียกว่าสินเชื่อไทรทอง หลักเกณฑ์การอนุมัติ ก็ให้มันยืดหยุ่นมากกว่าเดิม แต่ที่ผมเข้าใจตอนนี้สินเชื่อไทรทอง ไม่รับหลักประกันที่เป็นที่ดินเปล่า ออมสินก็แค่ยืดหยุ่นหลักประกันในการรับประกันมากขึ้นสิครับ ที่ดินเปล่าก็รับ การอนุมัติสินเชื่อ ก็ให้มันง่ายขึ้น ลูกค้ารายไหนดูแล้วไม่เข้าท่าเข้าทาง แต่หลักประกันพอได้ ก็อาจจะอนุมัติให้สัก 50%ของราคาประเมิน ผมว่าดีกว่าการที่ออมสินจะมารับขายฝากนะครับ เพราะถ้าคิดจะช่วยกันจริงๆแล้ว ผมดูแล้วมันน่าจะสมเหตุสมผลกับคำว่า ธนาคารออมสิน ธนาคารเพื่อประชาชน

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s