ทำอสังหาฯ โดยไม่ต้องซื้อที่ดิน ทำยังไง

หลายคน มีความใฝ่ฝัน และชอบ อยากที่จะทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราสามารถทำได้หลากหลายรูปแบบ แบบที่ไม่ต้องใช้ทุนเลย อันนี้ ง่ายๆ ครับ ออกแรงอย่างเดียวครับ คือ อาชีพนายหน้าครับ หรือ แบบที่ต้องลงทุนใช้เงิน บางคนไม่มีทุน ก็คงเริ่มทำอสังหาฯยากครับ แต่มันก็ยังมีวิธีนะ ถ้าอยากทำอสังหาฯ แต่ไม่มีทุน ก็คือ 1. ยืมเงินมาทำ ก็เสียดอกเบี้ยกันไปครับ หรือ 2. ร่วมทุนครับ จะร่วมทุนกับ เจ้าของที่ดิน หรือ ผู้รับเหมา ก็ว่ากันไปครับ ทำได้นะครับ แต่ผมว่าคงเหนื่อยโคตรๆ

มาดูการทำอสังหาฯ แบบแรกกันก่อนครับ คือ แบบนายหน้า อาชีพนายหน้า เค้าบอกกันว่า ไม่มีการจำกัดรายได้ คือ รวยได้แบบไม่มีลิมิต อาชีพนี้ ผมเองก็เคยไปลองมาแล้วครับ เวิร์คทีเดียวครับ ผมทำอยู่ 3 ปี ปีแรกก็เรียนรู้ ปีที่ 2 นี่ ผมมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนก็หลักแสนครับ ส่วนปีที่ 3 เศรษฐกิจเริ่มไม่ดี คนซื้อมีนะ แต่ธนาคารเริ่มปล่อยกู้ยาก ผมเลยเฟดตัวเองเลยดีกว่า ไม่ทำละ เหนื่อยฟรี

ว่ากันว่า อาชีพนายหน้า ยิ่งขยัน ยิ่งรวยนะ ซึ่งจริงๆ ผมก็คิดว่าเป็นแบบนั้นจริงๆ ละครับ แต่ส่วนตัวผมเองนะ ขี้เกียจครับ เลยหยุด หลักการใหญ่ๆ ก็ไม่มีอะไรมากครับ หาทรัพย์ มาฝากขาย ต่อมาก็ทำตลาด การทำตลาดก็คือ ทำให้คนเห็น หรือ รับรู้จำนวนมากๆ ว่า มีบ้านหลังนี้ มีที่แปลงนี้ขายอยู่ สุดท้ายก็ปิดการขาย มีแค่นี้ละครับ 3 ขั้นตอนง่ายๆ แต่ Key Success ของผมนะ คือ มีทรัพย์ หรือ มีของขายเยอะๆ ครับ แค่นั้น รวยแน่นอน แต่คุณต้องขยันมากเลยนะ

ทีนี้ มาพูดถึงการทำอสังหา แบบที่ต้องใช้ทุนครับ แต่เราไม่มีทุน เราจะทำยังไงละ ผมจะอธิบายให้ฟัง

  1. แบบกู้ 100% แบบนี้ ผมเองเคยทำมาแล้ว คุณต้องคำนวณให้ดีๆ ในส่วนของต้นทุนในการดำเนินการทั้งหมด รวมถึงต้นทุนดอกเบี้ยด้วย ข้อดีของ วิธีการนี้คือ ถึงแม้คุณจะมีหนี้เยอะ แต่คุณก็ยังมีความเป็นเจ้าของ 100% ถึงจะมีเจ้าหนี้ก็ตาม ส่วนข้อเสีย หรือ ข้อจำกัด ก็คือ ดีลแบบนี้ เกิดขึ้นยากมากครับ ผมเองเคยทำได้ครั้งเดียว และทำไม่ได้อีกเลย ที่ผมทำได้ครั้งนั้นคือ นายทุนพร้อมที่จะบ้าไปกับผมด้วย และทรัพย์ที่ผมได้มา ราคาต้นทุนต่ำมาก ถึงแม้ดอกเบี้ยที่ผมต้องจ่ายนายทุน เดือนละ 2% ผมก็ยังเหลือกำไรอีกจำนวนใหญ่พอสมควร แต่หากวิธีนี้ คือ กู้ 100% และต้องกู้จากสถาบันการเงิน บอกเลยครับ เลิกฝัน เพราะหลักเกณฑ์ต่างๆ เยอะมากครับ ทำไม่ได้แน่นอนครับ ฟันธง
  2. แบบ หาผู้ร่วมทุนครับ คือ ผู้ร่วมทุน ก็คือเจ้าของที่ดินนั่นละครับ ถ้าคุณทำที่ดินแปลงเล็กๆ คุณอาจจะคุย เจรจากับเจ้าของที่ ของให้เค้าเอาที่ดินมาลงเป็นทุน โดยที่คุณไม่ต้องซื้อ และทำการแบ่งแยกโฉนด ออกเป็นแปลงๆ และแบ่งขายที่ดินเปล่าไป หรือ แบ่งแล้วปลูกบ้านขาย คุณลงเงินค่าก่อสร้าง หรือซึ่งหนักกว่านี้ขึ้นไปอีกคือ คุณเองก็ไม่มีทุนค่าก่อสร้างอีก ก็ต้องหา ผู้รับเหมาเป็นผู้ร่วมทุนอีก สรุปคือ เจ้าของที่ ผู้รับเหมา ก็เป็นหุ้นส่วนคุณทั้งหมด กรณีนี้ ถ้าคุณทำได้ คุณจะเซียนมากครับ
  3. แบบนี้ เป็นโครงการใหญ่ขึ้นมาอีกหน่อยครับ บางที Developer จะใช้กัน คือ เจรจากับเจ้าของที่ ให้มาร่วมหุ้นกับเรา แล้วเราจัดการทั้งหมด เช่น อาจจะตั้งบริษัทขึ้นมา แล้วโอนที่ดินเข้าเป็นทรัพย์สินของบริษัท และเจ้าของที่ดิน เข้าร่วมถือหุ้นในบริษัทด้วย ขั้นตอนต่อมา เราก็นำบริษัทนี้ ไปยื่นกู้ขอเงินกับธนาคาร เพื่อขอเงินค่าก่อสร้าง ไม่ขอเงินค่าที่ดิน ซึ่งมันจะกู้ง่ายขึ้น แต่บางที มันก็มีข้อจำกัดที่ต้องคุยกันให้ลงตัวนะครับ เพราะบางที เจ้าของที่ดิน เข้ามาถือหุ้นในบริษัทด้วย เวลาต้องไปกู้เงิน อาจจะต้องเซ็นต์ค้ำประกันด้วย อันนี้ ต้องเคลียร์กันดีๆ นะครับ

ผมอาจจะให้ข้อสังเกตตรงนี้นะครับว่า โครงสร้างต้นทุนในการ ทำโครงการจัดสรร สักโปรเจค มาตรฐานโครงสร้างต้นทุน คือ ค่าที่ดิน ไม่ควรเกิน 20% ของมูลค่าขายทั้งโครงการนะครับ ฉะนั้น ค่าอื่นๆ เกือบ 60% เลยนะครับ เพราะหากคุณตั้งกำไรไว้ที่ 20% ฉะนั้น ถึงแม้ว่าคุณจะเอาเจ้าของที่ มาร่วมกับคุณได้ แต่คุณก็ยังมีค่าอะไรอีกจำนวนมาก ที่คุณต้องมีทุนอยู่ดีละครับ

สำหรับผมเอง บอกเลยครับ ตอนเด็กๆ เริ่มทำงานธนาคารใหม่ๆ เห็นเจ้าของโครงการจัดสรรมากมาย เราก็อยากเป็นบ้าง พอมาลองทำเอง จบไป 1 โครงการ กำไรด้วยนะครับ ผมยังตกผลึกในความคิดเองเลยว่า “ อสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีทุน อย่าทำ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s