เนื่องด้วย ผมมีคำถาม ที่เพื่อน ได้ไลน์คำถามเข้ามา ให้ผมช่วยตอบ ปรากฏว่า มีคำถาม และปัญหาในลักษณะคล้ายกันคือ กู้คอนโด ไว้หลายห้อง เพื่อปล่อยเช่า เอาค่าเช่าไปผ่อน สุดท้าย ไม่มีคนเช่า ไปไม่รอด ตอนนี้เป็นหนี้เสียแล้ว ต้องทำยังไงดี
อยากจะบอกว่า ปัญหาในลักษณะนี้ เกิดจาก ความโลภ เข้าครอบงำคุณ จนลืมเหตุผล ขาดการยั้บยั้งชั่งใจ ไม่มีแผนสอง แผนสาม ไว้รองรับเลยครับ ที่มา ที่ไป ส่วนใหญ่ มีอยู่ไม่กี่ทางหรอกครับ นักลงทุนหน้าใหม่ มักจะฟุ้งซ่าน เพ้อฝัน และโลภ ทำให้ตกลงหลุม ในขุมนรกนี้ สาเหตุหลักๆ คือ หนึ่งไปอบรมสัมมนา กับ โค้ชการเงิน โค้ชอสังหาฯ สอนลงทุน สองคือ หาตำรา สอนให้รวยด้วยอสังหา หรือไม่ก็ ข้อมูล ใน YouTube
ชีวิตง่ายๆ สบายๆ ด้วย Passive Income กู้คอนโด เงินเหลือ และเอาห้องไปปล่อยเช่า เอาค่าเช่าไปผ่อนค่างวด เหลือกระแสเงินสด ห้องละเท่านั้นเท่านี้ มีคนละ 5 – 7 ห้อง มีเงินส่วนต่าง สบายๆ เดือนละหลักหมื่นหลักแสน โคตรฉลาด และโคตรรวย คืออะไรมันจะง่ายแบบนั้น ผมละอิจฉาจริงๆ
ทำไม แต่ละคนคิดว่าการลงทุนในอสังหาฯ มันง่ายขนาดนี้เลยเหรอครับ ไม่เผื่อขาดเผื่อเหลืออะไรไว้บ้างเลยนะ ใช่ครับ การลงทุน และแสวงหาโอกาสมันต้องเป็นคนมองโลกในแง่บวก คิดบวก แต่ก็ควรมองในด้านความเสี่ยงไว้บ้าง หากเกิดปัญหาขึ้นมา เราจะทำยังไง เช่น
- ปัญหาแบบไม่แรง เช่น มีคนเช่าทั้งหมด 7 ห้อง แต่ไม่ได้ค่าเช่าในแต่ละห้อง เพียงพอกับค่างวดผ่อนธนาคาร เราจะต้องเติมเงิน ในส่วนนี้ เราเติมไหวไหม ลองคำนวณดูครับ หากยังคิดว่า ถ้าต้องเติมเงินครบทุกห้องยังไหวอยู่ ก็ไปต่อครับ ผมไม่ค้านคุณ แต่อย่าเข้าข้างตัวเองนะครับ ค่าเช่า คุณต้องหักค่าส่วนกลาง และค่านายหน้า กรณีที่มีนายหน้าหาผู้เช่าให้ด้วยนะครับ
- กรณีที่ มีคนเช่าไม่ครบ และค่าเช่าแต่ละห้อง ไม่พอกับค่างวดนั้น ส่วนห้องที่ไม่มีคนเช่าเลย ก็ต้องเติมเงินเต็มๆ เงินส่วนต่างนี้ มีเพียงพอไหม ที่คุณสามารถรองรับความเสียหายส่วนนี้ได้ ถ้ามี และยังไหว ก็ไปต่อ……..แต่เดี๋ยวนะ อันนี้ อย่าหลอกตัวเองนะครับ ถ้าไม่ไหว ก็สารภาพมา และล้มเลิกความคิดนี้ไปเลย
- เลวร้ายที่สุดคือ ทั้ง 7 ห้อง ไม่มีคนเช่าเลย คุณจะทำยังไง คุณมีปัญญาจ่ายหนี้ไหม ถ้าไม่มี คุณพร้อมที่จะเป็นหนี้ ที่เครดิตเสียกับธนาคารไหม โดนฟ้องแน่ หรือ ร้ายแรงไปกว่านั้น คุณโดนฟ้องล้มละลายเข้าอีก ชีวิตคุณรับได้ไหม อย่าลืม ที่คุณกู้ได้ 6-7 ห้อง เพราะโปรไฟล์คุณดี อาชีพการงานดี มั่นคง แต่จากนี้ไป คุณคงกลับไปเป็นแบบเดิมไม่ได้อีกแล้ว คุณรับได้ไหม
- ปัญหาสุดท้ายคือ คุณกู้เงินเกิน เงินเหลือมา หากคุณยังเก็บเงินเหล่านี้ไว้ เอามาบริหารกระแสเงินสด ผมว่า มันก็ยังจะพอไปได้สักระยะ แต่ปัญหาใหญ่ที่สุดคือ สุดท้ายเงินก้อนนี้มันก็จะละลายหายไปกับค่างวด ที่สุดก็ไปไม่รอด แต่อย่าลืม เรามีท่าไม้ตาย ขายคอนโด มาใช้หนี้ซิวะ…… เฮ้ย ตื่นๆ คอนโดที่คุณซื้อมา ตอนนี้ตลาดเขาขายกัน 2 ล้าน ตอนที่คุณกู้ธนาคาร คุณกู้ไป 2.2 ล้าน ขายได้ไง ติดหนี้แบงค์มากกว่า ราคาตลาดซะอีก ซวยละ งานนี้
ถ้าคุณนั่งคิด นั่งเขียน ปัญหา และความเสี่ยงนะ สุดท้าย ถ้าคุณอยากลงทุนจริงๆ ผมว่า คุณก็คงลงทุนแค่ 1 ห้อง ส่วนถ้ากู้เงินเกินมา ก็เอาเงินไปตกแต่งห้อง หรือ เอาไปใช้หนี้ หรือ ทำอะไรก็ได้ที่มันเกิดประโยชน์จริงๆ ต่อมาก็รีบหาคนเช่าให้ได้ หากไม่มีคนเช่า ก็สามารถมีเงินจากรายได้ผ่อนธนาคารได้แบบสบายๆ มีคนเช่า หรือ ไม่มีคนเช่า ก็ยังไปได้ ถือยาว 5 ปี ขึ้นไป ยังไง ผมว่าก็ไม่น่าจะขาดทุนนะ แต่จะมีกำไรมากน้อยแค่ไหน อันนี้ ขึ้นอยู่กับฝีมือของคุณละครับ ว่า ดูทำเล เลือกห้อง เลือกชั้น และดูสภาพโดยรวมของโครงการเก่งแค่ไหน
สุดท้ายนะครับ ผมอยากเปรียบเทียบการลงทุนแบบนี้ว่า ” วิ่งตัดหน้าสิบล้อ เพื่อไปหยิบแบงค์ร้อยที่ตกอยู่ ” คือถ้ารอด ก็ได้เงินไป 100 บาท ถ้าไม่รอดก็ตาย แต่เมื่อเทียบ ผลลัพธ์ทั้งสองด้านแล้ว ผมว่า คงมีแต่คนโง่เท่านั้นละครับ ที่จะยอมเสี่ยงในเกมนี้
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube
และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ