ทนมา 3 ปี อสังหาฯ จะกลับมาฟื้นแล้ว

ความเชื่อมั่นบริษัทอสังหาฯเพิ่มขึ้นหลังจากต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมาเกือบ 3 ปี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาสที่ 4 ปี 2564 มีดัชนีเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และสูงกว่าค่าความเชื่อมั่นกลางคือ 50.0 เป็นไตรมาสแรกในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา 

หากจำแนกกลุ่มผู้ประกอบการตามประเภทธุรกิจ

โดยผู้ประกอบธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์ ดัชนีความเชื่อมั่นก็สูงกว่าไตรมาสที่แล้ว และสูงกว่าค่าความเชื่อมั่นกลาง

สำหรับผู้ประการธุรกิจที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ดัชนีความเชื่อมั่นก็สูงขึ้นจากไตรมาสที่แล้ว แต่พบว่ายังต่ำกว่าค่าความเชื่อมั่นกลาง รวมไปถึงค่าดัชนีที่เพิ่มขึ้นของยอดขาย และยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ ก็ถือว่าสูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเช่นกัน 

โดยแนวโน้นดัชนีในด้านต่างๆเพิ่มขึ้นเป็นไปในทิศทางเดียวกัน สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการ มีความเชื่อมั่นต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ 6 เดือนข้างหน้าไปในเชิงบวก

เป็นผลมาจากการที่รัฐบาลประกาศต่ออายุมาตรการเมื่อวันที่ 21 ธ.ค. 2564 ให้มีการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงบ้านมือสองด้วย รวมไปถึงนโยบายเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว ซึ่งถือว่าเป็นผลดีกับภาคเศรษฐกิจที่กลับมาฟื้นตัวกลับเข้าสู่สภาวะปกติอีกครั้ง

ปีนี้ต้องมาลุ้นกันนะครับว่า อสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย จะก้าวเดินต่อไปอย่างไร หรือจะเป็นเพียง ปีที่แค่ประคองตัวรอดไปเท่านั้น


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

กฎการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ให้เช่า และ ซื้อมาขายไป มันจะรวยถ้าคุณทำเป็น

กฎการลงทุนข้อแรก ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ข้อนี้คือ จริงๆแล้วเนี่ย คุณต้องการกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่า ผมขอแบ่งเป็น 2 โจทย์ อย่างนี้นะครับ

1. ซื้อเงินสด ไม่ต้องกู้แบงค์ อันนี้ไม่ต้องคิดอะไรมาก คุณมีรายได้จากค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายต่างๆ คิดเป็นผลตอบแทนรายปี หารด้วยมูลค่าทรัพย์สินที่คุณซื้อ ได้ตัวเลขออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์เท่าไหร่ คุณเอามาเปรียบเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆเช่น เงินฝาก พันธบัตร ลงทุนในหุ้นกู้ ลงทุนในกองทุนรวม สำหรับผมนะครับถ้าคุณได้ซัก 4 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป ในภาวะเช่นนี้ถือว่าโอเคแล้วครับ

2. กู้เงินธนาคาร ข้อนี้สำหรับพวกโลกสวยมองโลกในแง่ดี สมัยก่อนนะครับ นานมากแล้วล่ะ หลายคนจะบอกว่าไม่ยากเลย กู้ซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด เอามาปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าให้ได้มากกว่าเงินผ่อนธนาคาร มีคนช่วยผ่อนหนี้ และแถม มีเงินเหลือส่วนต่าง จะมากจะน้อย ถือว่าเป็นกำไร โลกสวยแบบนี้ตอนนี้ไม่มีให้เห็นแล้วครับ ฉะนั้นในข้อนี้ผมกำลังจะบอกว่า ถ้าใครกู้เงินธนาคาร เพื่อซื้อปล่อยเช่า คุณต้องสำรวจอัตราดอกเบี้ย ที่คุณต้องจ่ายกับธนาคารนะครับว่า อัตราดอกเบี้ยถูกต้องเสียให้ธนาคารเท่าไหร่ เช่นใน 1-3 ปีแรกธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่กับคุณ 3% ค้นหาคนเช่า ให้ได้มากกว่า 3% ของมูลค่าหนี้ หรือมูลค่าบ้าน หาได้ก็ถือว่าคุณไม่ขาดทุนแล้วครับ เพราะอัตราดอกเบี้ย 3% แต่คุณหาคนเช่าได้ 3% แบบนี้แฮปปี้ แต่ว่าข้อสังเกตอีกอย่างก็คือว่าไอ้อัตราดอกเบี้ยคงที่ มันอยู่ในระดับต่ำเพียงแค่ 1-3 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว MLR MOR MRR -1 MRR – 0.5 แล้วแต่คุณจะได้เรทไหน ถ้าคิดว่าเก่งก็รีไฟแนนท์ไปได้ทุกๆ 3 ปี แต่ดอกเบี้ยคงที่ แต่ผมบอกเลยว่า อย่าโลกสวยให้มันมากเกินไปนะครับ อยู่บนโลกแห่งความเป็นจริงบ้าง

ข้อสังเกตต่อมาสำหรับการปล่อยเช่า มันก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดนะครับ โลกแห่งความเป็นจริงคือว่า

1. คุณซื้อมาไม่ได้เช่าเลยทันที กว่าจะหาคนเช่า ใช้เวลานานครับ

2. คนเช่าไม่ได้เช่าต่อเนื่องบางคนเช่า 1 ปี ไม่เช่าแล้ว ซึ่งจะช่วงเวลาบ้านว่าง หรือห้องว่างมีแน่นอน อันนี้ลองคำนวณแบบโลกแห่งความเป็นจริง เช่น 5 ปี 60 เดือนมีคนเช่าคุณแค่ 36 เดือนเท่านั้น เท่ากับว่าค่าเช่าโดยเฉลี่ยของคุณ คือเท่าไรก็ตามในรอบ 5 ปี เอา 60 เดือน หาร นะครับ นั่นแหละคือตัวเลขของจริง

3. อย่าลืมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในระหว่างทางด้วยนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ย คุณต้องเอารายได้ค่าเช่า ลบด้วยรายจ่ายที่เกิดขึ้นด้วยนะครับ ถึงจะเอามาคิดเป็นตัวเลขเป็นผลตอบแทนรายปีได้

ดูแล้วยากไหมล่ะครับ ที่คุณจะเอาชนะอัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องเสียกับธนาคารได้

แบบที่ 2 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อมาขายไป หรือ Flipping การทำ Flipping บางครั้งคุณอาจจะแค่ไปทำสัญญา วางเงินบางส่วน กับเจ้าของบ้านเฉยๆยังไม่มีการโอน เพราะถ้าเกิดคุณมีการโอนขึ้นมาเมื่อไหร่ ค่าใช้จ่ายคุณเกิดขึ้นอีกเยอะเลยครับ ค่าโอน 2% ครับ ธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีรายได้บุคคลธรรมดาอีกเท่าไหร่ก็ว่ากันไป คำนวณตามขั้นบันได ส่วนใหญ่การทำซื้อมาขายไปหรือ Flipping จะแค่วางเงิน แล้ววิ่งขายให้ได้ แต่คุณต้องหา Listing ที่เหมาะสม ให้ได้ ถึงจะทำได้

การซื้อมาขายไปของอสังหาริมทรัพย์ หรือ Flipping นอกจากคุณต้องมีเงินแล้ว สำหรับผม คุณอาจจะต้องมีความหน้าด้าน อาจจะเรียกให้ดูดีก็ ใจกล้าละกัน ต้องมีอยู่ในตัว เพราะว่าอะไรล่ะครับ เดี๋ยวจะมาอธิบายให้ฟัง

คุณยึดหลักนี้เลยนะครับถ้าคุณอยากทำซื้อมาขายไป หรือทำ Flipping

1. สำรวจก่อนเลยครับว่า ทรัพย์ทำเลไหน ที่คุณต้องการทำ Flipping หรือ ซื้อมาขายไป สำรวจราคาตลาดครับ ว่าเขาซื้อขายกันที่ราคาเท่าไหร่ ทรัพย์ประเภทไหนสำรวจตลาดให้ขึ้นใจก่อน อย่าเพิ่งรีบซื้อ

2. เมื่อสำรวจตลาดได้แล้ว ว่าซื้อขายกันราคานี้ไม่เกินนี้ซื้อขายได้แน่ แล้วทรัพย์ของคุณที่จะขายและนึกว่าขายได้แน่ๆคือทรัพย์ของคุณต้องมีมูลค่าของตัวมันเองมากกว่าสินค้าที่มีขายอยู่ในตลาด เช่น ราคาเท่ากัน แต่ของคุณ ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า วัตถุประสงค์ในการใช้งานได้เยอะกว่า บ้านใหม่กว่าพื้นที่เยอะกว่า พร้อมอยู่ เป็นต้น

3. เลือกวัตถุดิบกันครับ เมื่อคุณรู้แล้วว่าคุณจะต้องขายบ้าน ราคาไม่เกินราคาเท่าไร ถึงจะขายได้แน่ๆ คุณต้องมาคำนวณย้อนกลับครับ สมมุติว่า ถ้าทันก็ซื้อขายกันไม่เกิน 5 ล้านบาท คุณอยากได้กำไรเท่าไหร่ละครับ ตั้งตัวเลขกลมๆไว้ครับ คํานวณเป็นเปอร์เซ็นต์ไว้ก่อน แล้วจะได้ตัวเลขกลมๆมา 1 ตัวเลข เช่น อยากได้กำไรแค่ 5% เท่ากับ 250,000 บาท คุณเอาแค่นี้ก็พอครับถ้าคุณจะทำ Flipping หรือซื้อมาขายไป โดยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเรา ได้ 5% ถือว่าหรู แล้วครับ เอามาคำนวณดูครับว่า ค่าใช้จ่ายต่างๆในวันโอนมีอะไรบ้าง

อันนี้เป็นข้อตกลงระหว่าง คุณกับเจ้าของบ้านนะครับ ในสัญญาจะซื้อจะขาย คุณอาจจะต้องคุยกับเจ้าของบ้านไปก่อนว่า คุณทำสัญญาซื้อขายกับเขา แต่วันโอน คุณมีสิทธิ์เปลี่ยนชื่อเป็นบุคคลที่ 3 ได้ และค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีรายได้ใครเป็นคนออกค่าใช้จ่าย คุณต้องตกลงตรงนี้ ให้เรียบร้อย และตรงกันก่อน สมมุตินะครับ เจ้าของบ้านบอกว่า ค่าโอน ค่าภาษี ค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมกันหาร 2 คุณคำนวณแล้วมันคือ 100,000 บาท ถือเป็นต้นทุนของคุณอีก 1 อันครับ เท่ากับว่า ตอนนี้ต้นทุนคุณ คือ 100,000 บาท บวกกำไรที่คุณต้องการ 250,00 บาท เท่า 350,000 บาท

ที่นี้ราคาตลาดแถวนั้นก็ซื้อขายกัน 5 ล้านบาท เจ้าของบ้านหลังนี้บ้าน สภาพไม่ดีเพราะว่าเก่า เจ้าของบ้านไม่มีเงินรีโนเวท อยากรีบขาย ถึงขายถูกกว่าราคาตลาด 4.7 ล้านบาท คุณสำรวจแล้วเอาช่างผู้รับเหมาเข้าไปดูหน้างานตีราคาเรียบร้อย ว่างบประมาณในการตกแต่งต่อเติมซ่อมแซม ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 500,000 บาท เท่ากับว่า ต้นทุนของคุณ คือ 100,000 + 250,000 + 500,000 เท่ากับ 850,000 แล้วหากคุณจะต้องตั้งราคาขายที่ 5 ล้านบาท เท่ากับราคาตลาด คุณต้องอย่าลืมนะครับว่า โอกาสที่คนซื้อ จะมาต่อรองราคากับคุณ คุณต้องมีแก๊บตรงนี้ไว้อีกอย่างน้อย 5% ผมตีว่า 300,000 บาท

เท่ากับ ทุนทั้งหมดที่คุณจะต้องมีคือ 1,150,000 บาท เจ้าของบ้านเขาตั้งราคาขายไว้ 4.7 ล้าน คุณต้องไปกดเขาลงอีก 1.15 ล้าน เท่ากับว่า คุณต้องไปซื้อเขาที่ราคา 3.55 ล้านบาท ถ้าคุณซื้อในราคานี้ได้ บวกต้นทุนที่คุณต้องรีโนเวท บวกต้นทุนค่าใช้จ่าย ณ.วันโอน บวกกำไรที่คุณต้องการ บวกค่าเผื่อต่อจากคนซื้อ ผมถึงบอกว่าคนที่จะทำซื้อมาขายไป หรือทำ Flipping คุณต้องหน้าด้านมาก ในการต่อราคากับผู้ขาย คุณกล้าไหมล่ะครับ ผมไม่กล้า สวัสดีครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ทุบทิ้ง คอนโด แอชตัน อโศก อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์

สัปดาห์ที่ผ่านมา หลายคนคงได้ยินข่าว ศาลปกครองมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง คอนโดแอชตัน อโศก ของ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หลายคนพอทราบข่าวกันบ้างแล้วครับ แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ ปัญหาที่จะเกิดขึ้นกับ ลูกค้า ลูกบ้าน ที่ซื้อคอนโด ของ อนันดา หากคำสั่งมีผล แล้วต้องปฏิบัติตาม จะต้องทำยังไงละครับ แล้วคำถามคือ บริษัท ทำถูกต้อง ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้อง ใบอนุญาตให้ใช้อาคารถูกต้อง EIA ก็ผ่านถูกต้อง ทำกันแบบนี้ได้ด้วยเหรอ ??

การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ลักษณะคล้ายกับ แอชตันคอนโด ของอนันดา ไม่ได้เกิดขึ้นครั้งแรกครับ หลายปีก่อน ผมเคยทำคลิป ตึกหนึ่งครับ ที่ซอยร่วมฤดี เป็นตึกที่ให้บริการ เป็นที่พักอาศัย ผมไม่แน่ใจว่าเป็น โรงแรม หรือ เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ จำไม่ได้ ศาลมีคำสั่งให้ทุบตึกเช่นกันครับ เนื่องจากเป็นการสร้างตึกสูง ผิดกฎหมายควบคุมอาคารสูง ห้ามสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตร เพราะตึก ตั้งอยู่ในส่วนของถนนซอยความกว้างไม่ถึง 10 เมตร ครับ ซึ่งถนนซอยร่วมฤดีมีความกว้างของถนนไม่เท่ากัน ช่วงปากซอยด้านติดถนนสุขุมวิทมีความมีความกว้างถนนมากกว่าช่วงท้ายซอย ซึ่งปัจจุบันนี้ตึกนี้ ทุบไปหรือยัง ผมก็ไม่แน่ใจครับ

กลับมาที่ประเด็นของโครงการ Ashton Asoke โครงการนี้เป็นคอนโดสูง 51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ตั้งอยู่บนเนื้อที่ ประมาณ 2 ไร่ 3 งาน ซึ่งเดิมเนี่ย ที่แปลงนี้เป็นที่ตาบอด แต่ถ้าที่เดิมจริงๆมันไม่ตาบอด แต่ก่อนที่อนันดาจะไปซื้อ มันเป็นที่ตาบอดข้างเดียว อันนี้เป็นศัพท์ของผมเองครับ คือที่ดินแปลงนี้บางส่วนโดนเวนคืน จาก รฟม. ซึ่งเวนคืนที่ดิน เอามาก่อสร้างรถไฟฟ้า MRT ซึ่งทำให้ที่ดินบางส่วน เหลือติดถนนสาธารณะเพียงแค่ 6 เมตร ส่วนที่ดินบางส่วนซึ่งเดิมติดถนนใหญ่กลายเป็นติดกับที่ดินของ รฟม. ซึ่งเป็นตะเข็บกั้นระหว่างที่ดินเก่ากับถนน ซึ่งถ้าตามข้อกฎหมายการขออนุญาตก่อสร้างแล้วมันสร้างตึกสูงไม่ได้ครับ เพราะ

ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยตัวโครงการอาคารสูง ผิดข้อกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  ที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ไว้ว่า

ด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร  ขณะส่วนที่ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทาง ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ในลักษณะยาวต่อเนื่องกัน จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

ซึ่งก่อนที่จะซื้อที่ดินแปลงนี้ อนันดา ทราบดีอยู่แล้วครับ ว่ามีปัญหาในส่วนนี้แน่นอน ก็เลยได้ติดต่อประสานงาน ขอเชื่อมทาง ขอใช้ทางกับ รฟม. โดยขออนุญาต โดยอนันดา ตอบแทน รฟม.โดยการสร้าง ‘อาคารจอดรถ’ มูลค่าประมาณ 97 ล้านบาท แลกกับการขอใช้ทางตลอดไป โดยยืนยันว่า ขณะนั้น มีคณะกรรมการของ รฟม.เป็นผู้อนุมัติ เป็นการปฏิบัติตามระเบียบ การขอใช้พื้นที่ ของ รฟม. ปี 2556 ซึ่งเป็นระเบียบเดียวกันกับที่หลายโครงการในกทม.มากกว่า 10 แห่ง ที่ทำสัญญากับ รฟม.ในการใช้พื้นที่เช่นกัน แต่สุดท้ายครับ ศาลปกครองก็ออกจะออกคำพิพากษามา ให้ทุบครับ

ซึ่งในประเด็นเดียวกัน เจ้าของที่ดิน เจ้าของตึก เจ้าของอาคาร รายอื่นๆ ที่มีการเชื่อมทาง โดยการได้รับการยินยอมจาก รฟม. อีกหลายแปลงในกรุงเทพฯ ตอนนี้คงหนาวๆ ร้อนๆ กันอยู่ละครับ

อนันดา ทราบถึงปัญหาข้อนี้ดี แต่ก็ยังซื้อที่ดินแปลงนี้อยู่ ผมเดาว่าตอนซื้อก็คงเอาประเด็นนี้ ตี หรือ กดราคา จากเจ้าของที่คนเดิม แต่ผมไม่รู้หรอก ว่าเขาซื้อขายกันเท่าไหร่ แต่ผมว่าประเด็นนี้ เป็นประเด็นที่เอาไปกดราคาอย่างแน่นอน กดราคาให้ต่ำ เพราะปัญหาทางเข้าออก แต่ก็มั่นใจว่า บริษัทสามารถติดต่อประสานงาน และขออนุญาตผ่านทาง และขออนุญาตก่อสร้างทุกอย่าง จนสำเร็จได้แน่นอน ถึงกล้าซื้อที่ดินแปลงนี้ ที่ดินแปลงนี้จัดได้ว่าเป็น rare item ของบริเวณนั้นเลยครับ เจ้าของที่ดินคนเก่า ป่านนี้คงนั่งเป่าปาก ถอนหายใจโล่งอก เพราะว่าโคตรโชคดีเลย ขายที่แปลงนี้ออกไปได้ อันที่จริงแล้วเนี่ยอาจจะแทบไม่มีมูลค่าเลย

Developer ส่วนใหญ่ก็เป็นแบบนี้ล่ะครับ ไม่ค่อยกลัวหรอกครับ ไอ้เรื่องซื้อที่เปิดทางเข้าออก หรือเรื่องการติดต่อประสานงานกับหน่วยราชการครับ คิดแต่ว่า เคลียร์ได้ ส่วนใหญ่เนี่ยมักจะชอบซื้อที่ตาบอดครับ แล้ว ไปหาช่องเจาะเปิดทางเอา ไปซื้อที่ดินแปลงเล็กไล่ซื้อเอา หรือซื้อที่ตาบอดแล้ว ไปไล่ซื้ออาคารพาณิชย์เปิดช่อง 3 4 คูหาก็สบายแล้วครับ เปิดหน้าดินได้ไม่ยาก

ตัวอย่างโครงการ บางโครงการ เช่น ของ แสนสิริ ที่เรียกว่า โครงการ T77 ผมไม่แน่ใจ แต่ผมเดาว่าเป็นที่ดิน ที่มันไม่เชิงตาบอดหรอกแต่มันเข้าออกลำบากนะครับ มันจะเป็นที่สองฝั่งคลองนะครับซื้อ ที่ทั้งสองฝั่งคลอง แล้วก็เปิดทางด้วยการสร้างสะพานข้ามคลอง คุณลองนึกภาพดูนะครับเปิดเมืองทั้งเมืองเลยครับ ตรงนั้นเนี่ย T77 เนี่ยเป็นเมืองของแสนสิริเลยครับ มีโครงการ ทั้งตึกสูง คอนโด โรงเรียนนานาชาติ คอนโด Low Rise Community mall ” Habito ” โครงการทาวน์โฮม และอีกเยอะแยะครับ ตอนนี้ใครที่ไม่ใช่ลูกบ้าน จะเข้าออกข้ามสะพานต้องเสียเงินนะครับ

กลับมาเรื่อง ของอนันดา ต่อครับ ตอนนี้อนันดา ยังไม่ยอมแพ้นะครับ ยังจะขออุทธรณ์ และพึ่งศาลปกครองสูงสุด เป็นที่พึ่งสุดท้าย สุดท้าย ถ้าศาลปกครองสูงสุดยังยืนยันคำพิพากษาเดิม ให้เพิกถอนการขอใบอนุญาตก่อสร้าง คนที่โดนไล่เบี้ย คงหนีไม่พ้น ผู้อำนวยการเขต เขตนั้นเขตไหนไม่แน่ใจ ผู้ว่า รฟม. ในยุคนั้น และผลกระทบจะตกไปอยู่กับ ลูกค้าครับ ที่ซื้อโครงการนี้ โครงการนี้มีทั้งหมด 800 กว่ายูนิต ขายไปได้แล้วประมาณ 600 กว่ายูนิต แล้วมีคนโอนกรรมสิทธิ กันแล้ว โครงการขาย และเริ่มโอนกันเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว โครงการนี้มีข่าวในเรื่องการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง มาประมาณ 1 ปีที่แล้ว และลดความร้อนแรง ของราคาลงไปบ้าง คอนโดแอชตันนี้ มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ ราคาใบจอง ขึ้นไปหลายเท่า ใครได้ไปมือสุดท้าย ใครปล่อยไปมือแรก ความรู้สึกต่างกันสิ้นเชิงนะครับ กับสถานการณ์ตอนนี้

ผมนึกภาพไม่ออกเลยครับ ถ้าเกิดมีการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องทุบตึกนี้จริงๆ ลูกค้า ลูกบ้าน ที่ซื้อคอนโด และโอนไปแล้ว จะเกิดอะไรขึ้น แต่คนที่ซื้อคอนโดระดับราคา สองแสนกว่าบาทต่อตารางเมตรได้ จัดว่าเป็นมีสถานะ และฐานะดีมากก็ตาม แต่ส่วนใหญ่ คงต้องผ่อนหนี้กับธนาคารอยู่ แล้วจะอย่างไรละครับ จะผ่อนลม ธนาคารก็ได้หลักประกันเป็นโฉนดแค่กระดาษเปล่าใบเดียว ไร้ประโยชน์ แล้วใครจะรับผิดชอบละครับ กู้เงินธนาคาร ซื้อคอนโด แต่คอนโดนทุบ ถ้าจะไม่ผ่อนต่อ จะเกิดอะไรขึ้น แล้วธนาคารจะทำอย่างไร ใครจะรับผิดชอบ หรือ อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จะต้องเป็นฝ่ายไล่จ่ายเงินคืน ให้กับลูกค้าทุกคนที่ซื้อคอนโดของบริษัทไป

สุดท้ายนะครับ ที่ดินแปลงนี้ ก็จะกลับไปเป็นที่ดินว่างเปล่า ณ. ซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ตามเดิม สวัสดีครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

3 ปัจจัย ที่ทำให้คุณเป็นเศรษฐีจากอสังหาริมทรัพย์

บทความวันนี้จะพูดถึง ถ้าคุณจะเริ่มต้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะมาพูดถึงปัจจัย 3 ข้อนะครับ ที่เรียกว่า 3 ข้อที่จะสร้างความมั่งคั่ง ให้กับคุณ คุณต้องรู้อะไรบ้าง

1. กระแสเงินสด หรือ Cash Flow คือ ทำยังไงก็ได้ ให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณ สร้างกระแสเงินสดของคุณให้เป็นบวก รับมากกว่าจ่ายในทุกๆเดือน หรือในระยะยาว แล้วในรอบไตรมาส หรือในรอบปี โดยสรุปแล้วคุณมีรายรับมากกว่ารายจ่าย วิธีการคือ ซื้อเพื่อมาปล่อยเช่า ซึ่งในสถานการณ์ช่วงหลังทำได้ยากมากครับ

2. การมองเห็นคุณค่าของทรัพย์ ข้อนี้ทำยากนะครับ ถ้าไม่มีประสบการณ์ ผมจะขอยกตัวอย่างง่ายๆ นะครับ แต่จริงๆ ไม่น่าจะง่าย คือคุณต้องมองเห็นอนาคตของทรัพย์สินที่คุณกำลังจะซื้อ ทั้งๆ ที่ตอนนี้มันอาจจะเป็นทรัพย์ ที่ไม่มีอนาคตในสายตาคนทั่วไป เช่น เมื่อคุณซื้อตอนที่เศรษฐกิจตกต่ำ แล้วคุณรอเวลาได้ รอให้มูลค่าที่แท้จริงของมันปรากฏขึ้น หรือ ทรัพย์บางชิ้น ที่คุณซื้อมาแล้ว รีโนเวท หรือ เปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้งานให้กับทรัพย์นั้นๆ ถ้าคุณทำได้ มันจะโคตรเจ๋ง

3. เงินกู้ อสังหาริมทรัพย์ จะเพิ่มมูลค่าได้รวดเร็วได้ด้วยเงินกู้ หากคุณจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณจำเป็นต้องใช้เงินกู้ เพื่อสร้างพลังในการลงทุน ถามว่า ผมเห็นด้วยไหม ผมเป็นด้วยนะ ถ้าคุณควบคุมและบริหารหนี้นั้นได้ เพราะอะไรเหรอ ผมจะอธิบายง่ายๆ แบบนี้นะครับ ความหมายคือคุณกู้เงินมาครั้งแรกเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาวแล้วถ้าคุณจ่ายหนี้เป็นปกติสม่ำเสมอ เงินกู้คุณจะลดลงเรื่อยๆ ซึ่งมันจะสวนทางกับมูลค่าทรัพย์สินที่ซื้อ มันจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ทีนี้ ผมจะมา วิเคราะห์ 3 หัวข้อ ที่ว่ามา ว่าเป็นจริง หรือ สามารถทำได้จริงไหม

ok ครับ ทั้ง 3 หัวข้อ ที่ผมสรุปให้ฟัง มันจะดูเหมือนง่ายนะครับ ซื้อ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ มูลค่าอสังหาฯ ตกต่ำ ซึ่งคุณจะซื้อได้ในราคาถูก แล้วคุณก็กู้เงินธนาคาร อาจต้องเงินดาวน์บางส่วน หลังจากนั้นคุณก็นำทรัพย์ตัวนี้ไปปล่อยเช่า ก่อนปล่อยเช่า ก็อาจจะมีการแต่มเติม รีโนเวท ปรับเปลี่ยนสภาพ เพื่อให้ได้ค่าเช่ามากกว่าเงินผ่อนธนาคาร ซึ่งตรงนี้ ผมบอกเลยว่า มันอาจจะเป็นสิ่งที่อาจจะเรียกว่าเพ้อฝันก็ได้ ถ้ามันง่ายขนาดนั้น หรือมันอาจจะเป็นจริงก็ได้นะครับ อันนี้แล้วแต่ความสามารถของแต่ละคน หรือจะพูดให้ดีหน่อยก็คือจังหวะ และโอกาส ที่คุณจะสามารถหาคนเช่า มาจ่ายค่าเช่า ให้ได้แพงกว่าค่างวดผ่อน ตัวนี้เขาเรียกว่าคุณจะมี cash flow เป็นบวก ตามสูตรเลยครับ

ต่อมาในหลักการอันนี้ หากทำได้จริง ผมเห็นด้วย ลองนึกภาพดูตามครับ เราลองมาทำเส้นกราฟ กราฟแบ่งเป็น 2 เส้น เส้นแรก คือราคาบ้าน เมื่อเวลาผ่านไปเรื่อยๆ มูลค่าบ้านของคุณมันจะเพิ่มขึ้น อันนี้แน่นอนไม่เถียง จะเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหนตอบไม่ได้แต่เพิ่มขึ้นแน่ในระยะยาวจริงๆ กราฟมันจะเฉียงขึ้นไปเรื่อยๆ จะชันมากชันน้อยอันนี้ก็แล้ว แต่ยังขึ้นไปเรื่อยๆ

คราวนี้มาดู กราฟเงินกู้บ้างครับ เงินกู้ที่คุณกู้ซื้อบ้าน กราฟมันก็จะเอียงลงเรื่อยๆ ตามเวลา ที่คุณผ่อนบ้าน และขณะที่คุณชำระเงินกู้ คุณก็จะได้เงินค่าเช่าถ้าคุณปล่อยเช่าได้ ดังนั้น กราฟด้านเงินกู้นี้ มันจะค่อยๆ เอียงลงเรื่อยๆ คือพูดง่ายๆ คือ เอียงลงเรื่อยๆ เหมือนคุณกำลังเดินลงเขา ส่วนกราฟราคาบ้านเหมือนกับคุณกำลังเดินขึ้นเขา

ในระยะยาวกราฟ 2 เส้นนี้ มันจะห่างออกกันไปเรื่อยๆ ช่องว่างที่ห่างออกเรื่อยๆ นั่นแหละครับ คือกำไรที่คุณจะได้ หาคุณขายบ้านได้ในราคาสูง แล้วคุณใช้หนี้ธนาคาร ตามภาระหนี้ที่เหลือน้อย คือกราฟมันชันลง ไอ้ส่วนต่างที่มันต่างออก นั่นแหละ นั่นคือกำไรของคุณ

แต่มันก็จะเป็นเพียงแค่ทฤษฎี ถามว่าทำได้หรือเปล่า เคยทำได้ครับ ในอดีต แต่ปัจจุบัน ผมก็เห็นหลายคนที่พยายามทำอยู่ กลายเป็นว่า จะลงทุนเพื่อสร้างฐานะของตัวเอง สร้างพอร์ตอสังหาฯ กลับกลายเป็นการทำลายเครดิตตัวเอง ให้ย่อยยับ เพราะพยายามสร้างพอร์ตอสังหาให้ใหญ่เกินไป กู้ซื้อคอนโดพร้อมๆกันหลายๆห้อง โดยหวังว่าจะหาผู้เช่า มาเพื่อเอามาช่วยเงินผ่อน แล้วรอเวลา แต่สุดท้ายนะครับ ไอ้กราฟที่ว่ามันไม่ถ่างออกครับ เพราะราคาคอนโดมันไม่ขึ้น หนำซ้ำอาจจะลงด้วยซ้ำ เพราะว่า over supply และ Developer ที่ขายไม่หมด เอาห้องที่เป็นสต๊อกเก่า มาลดราคา ทำให้ราคาคอนโดมือสองไม่ขึ้น คนเช่าไม่มี สุดท้ายนะครับ กลับกัน คือราคาคอนโดเอียงลง ส่วนด้านหนี้ เฉียงขึ้นเพราะมีดอกเบี้ยพอกพูน

บางทฤษฎีมันทำได้แต่มันไม่เสถียรนะครับ ไม่ใช่ว่าทำร้อยครั้งสำเร็จทั้งร้อยครั้ง ฉะนั้นต้องไตร่ตรองพิจารณาให้รอบคอบ ขอให้โชคดีครับ สำหรับเศรษฐีอสังหาริมทรัพย์คนใหม่


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

การเช่าบ้าน ดีกว่าซื้อบ้าน

เช่าบ้าน หรือ ซื้อบ้าน รูปแบบไหนดีกว่า สำหรับคุณ   หลายคนบอกว่า การเช่าบ้าน คุณจะเสียเงินค่าเช่าไปฟรีๆ ยิ่งเวลาผ่านไป ถ้าคุณเช่าบ้านมาแล้วนานๆ หลายคนจะบอกว่า ถ้าคุณซื้อบ้าน ป่านนี้ผ่อนบ้านหมดไปแล้ว จริงหรือเปล่า? แต่ถ้าคุณซื้อบ้าน ในระยะยาว บ้านนั้นมันก็จะเป็นของคุณ

บางคนได้ให้แง่คิดว่า ถ้าคุณเรียก Grab เพื่อใช้บริการในการเดินทาง ไม่ใช่ซื้อรถ หากคุณ เช่าบ้าน หรือ คอนโด เพื่ออยากได้ที่พักเอาไว้คุ้มกะลาหัว ไม่ให้นอนหนาว หรือ เปียกฝน ไม่ใช่เช่าบ้าน เช่าคอนโด เพื่ออยากเป็นเจ้าของบ้าน คือ คุณต้องแยกให้ออกว่า วัตถุประสงค์ของคุณต้องการอะไรแล้วจริงๆ อยากได้ ที่พัก ที่นอน ที่อาศัย หรือ อยากได้ทรัพย์สิน แต่หากอยากรู้ว่าการเช่าหรือการซื้อบ้าน แบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน คุณต้องมาลองเปรียบเทียบกันดู เป็น ข้อๆ ไปเลยครับ

  • หากบ้านราคา 3 ล้านบาท ซึ่งหากเช่า ค่าเช่าประมาณ 15,000-18,000 บาท แต่ถ้าคุณจะผ่อน โดยเฉลี่ย คุณจะต้องผ่อนเดือนละประมาณ 18,000 บาท ถ้าหากคุณคิดแต่ในแง่นี้ เท่ากับว่า การเช่า จะเสียเงินทิ้งไปเปล่าๆ ทุกปี การผ่อนจะดีกว่า เพราะมีการตัดเงินต้นไปเรื่อยๆ หนี้จะลดลง และราคาบ้านจะขึ้นไปเรื่อยๆ
  • ถ้าคุณมีบ้านแค่หลังเดียว ก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง แต่ถ้าคุณมีบ้าน 2 หลังขึ้นไป คุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลููกสร้าง ซึ่งนั่นก็เป็นต้นทุนค่าใช้จ่ายในการมีบ้านของคุณ
  • ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง ต่อเดือน ต่อปี เท่าไร คุณลองนึกดู ตลอดระยะเวลา ที่คุณต้องผ่อนบ้าน 30 ปี ไม่รู้ว่าจะเป็นเงินสักเท่าไร ที่คุณจะต้องซ่อมแซมบ้าน ระบบน้ำ ระบบไฟ ทาสี ซ่อมหลังคา พื้นทรุด โน่นนี่นั่นเสีย ผมว่าน่าจะหลายล้านเลยละ ในช่วงเวลา 30 ปี แต่ ก็อาจจะมีบางคนบอกว่า ถ้าเราดูแลบ้าน ซ่อมแซมมันอย่างดี มูลค่าเพิ่มของบ้าน มันก็จะมีเพิ่มขึ้นด้วยตัวของมันเอง
  • เมื่อพูดถึงค่าซ่อมบำรุง เค้ามีสูตรกันว่า คุณจะต้องเสียเงินค่าซ่อมบำรุงต่างๆ ประมาณปีละ 2.5% ของราคาตัวบ้าน เช่น ถ้าบ้านคุณราคา 3 ล้านบาท คุณอาจจะต้องเสียเงินไปกับการดูแลบ้านปีละประมาณ 75,000 บาท มากไปป่าว ไม่รู้นะ
  • สมมติ ตัวเลขอยู่ที่สักประมาณ 50,000 ละกันครับ 30 ปี ก็เท่ากับ คุณต้องเสียเงินไปประมาณ 1,500,000 บาท เมื่อเทียบกับ มูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น ถ้าดูแล้วมันก็น่าจะคุ้มกันอยู่นะครับ อันนี้ ยังไม่ได้คำนวณดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านไปนะครับ
  • แต่เมื่อเทียบกับคนเช่าบ้านซิ ผ่านไป 30 ปี บ้านก็ไม่มีเป็นของตัวเอง
  • แต่เมื่อมาคำนวณกันจริงแล้ว ในการซื้อบ้าน หากคุณต้องมีการวางเงินดาวน์บ้าน 10% เท่ากับ 300,000 บาท หากคุณเช่าบ้าน คุณจะสามาาถเอาเงินก้อนนี้ไปลงทุนอย่างอื่นได้ สำหรับผม คงลงทุนในกองทุนรวม อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5-7% ต่อปี
  • หากคุณเอาเงินส่วนต่างที่ประหยัดได้ ไปลงทุน แบบ DCA ใช้พลังทวีของการทบต้น ผมว่าระยะยาว คุณจะมีเงินก้อนใหญ่กว่าบ้านซะอีก บ้านนะจะขายก็ไม่ง่ายเลย
  • ถ้าเทียบกันชัดๆ การเช่า คุณอาจจะโดนขึ้นค่าเช่า โดยเฉลี่ยปีละ 2% แต่ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้าน ค่าซ่อมบำรุงของคุณก็อาจจะขึ้นไปปีละ 2% ได้เช่นกัน
  • หากคุณไม่ต้องการอยู่ระยะยาว การเช่าเน่าจะดีกว่าการซื้อ เช่น กะซื้ออยู่สัก 5-7 ปี แล้วจะขายบ้านทิ้ง อันนี้ การเช่าน่าจะดีกว่า
  • การซื้อขายบ้าน คุณต้องเสี่ยเงินค่าใช้จ่ายสูง ค่านายหน้า ค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ และการขายแต่ละครั้งก็ไม่ได้ง่ายเลย
  • กาารผ่อนบ้านในระยะยาว 20-30 ปี ในระหว่างนี้ อะไรก็เกิดขึ้นได้ เช่น คุณอาจจะไปสร้างหนี้เพิ่มจากบัตรเครดิต บ้านที่ผ่อนก็เริ่มมีปัญหา หยุดผ่อนบ้านก็ไม่ได้ จะขายก็ขายไม่ได้ คราวนี้ละครับ นรกมาเยือนคุณแน่
  • ระยะยาวแล้ว อะไรก็ไม่แน่นอน แต่หากต้องเปรียบเทียบกันแล้ว ลองดูนะครับ เงื่อนไขของแต่ละคนอาจจะไม่เหมือนกัน แต่ผม เอียงๆ ไปทางเช่ามากกว่าซะละ

สรุปกันได้ไหมครับว่า เช่า หรือ ซื้อ จะดีกว่ากัน จากเหตุผลต่างๆ นานา ที่กล่าวมาทั้งหมด ผมไม่สรุปนะครับ แต่แค่ให้ข้อมูลเปรียบเทียบ ลองพิจารณากันเอาเองนะครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้