อสังหาริมทรัพย์

เพซ ดีเวลลอปเมนท์ เผยแนวทางฟื้นฟูกิจการ เร่งก่อสร้าง นิมิตร หลังสวน ยันมีสถาบันการเงินตกลงให้การสนับสนุนแล้ว

บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท เพซ คันทรี่ คลับ จำกัด(PCC) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทฯ (โดยบริษัทฯ ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ100) ในฐานะลูกหนี้ยื่นคำร้องขอฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ และ PCC ต่อศาลล้มละลายกลาง (ศาล) วันที่ 24 เมษายน 2563

โดย เพซ ดีเวลลอปเมนท์ และเพซ คันทรี่ คลับ จะเป็นผู้จัดทำแผนฟื้นฟูเอง โดยแผนเบื้องต้น เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จะเร่งงานก่อสร้างโครงการนิมิตหลังสวนให้แล้วเสร็จ 100% โดยมีสถาบันการเงินที่ติดต่อประสานกันไว้แล้ว ในส่วนของให้กู้เพิ่ม ซึ่งโครงการนิมิต หลังสวน บริษัทมีลูกค้าที่จอง และพร้อมโอนเมื่อโครงการเสร็จอยู่แล้ว

ที่ผ่านมา บริษัทรับรู้รับทราบปัญหาการขาดสภาพคล่อง และพยายามอย่างเต็มที่ ในการแก้ปัญหา บริษัทพร้อมที่จะมีการปรับโครงสร้างทางการเงินและองค์กร รวมถึงการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และวิธีการดำเนินงานทั้งหมด และให้ความร่วมมือประสานงานกับเจ้าหนี้และสถาบันการเงินทุกฝ่าย

ที่นี้เรามาทำความเข้าใจ คำว่าการฟื้นฟูกิจการ คืออะไร ทำอย่างไร และมีเงื่อนไขอย่างไรบ้าง

ฟื้นฟูกิจการคืออะไร?

การฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ เป็นกระบวนการทางศาล โดยผู้ร้องขอ ต้องนำคดีขึ้นสู่ศาลต่างหากจากคดีแพ่ง หรือคดีล้มละลายธรรมดา เป็นวิธีการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ และปัญหาทางการเงินของลูกหนี้ เพื่อให้ลูกหนี้กลับมาบริหารกิจการได้อีกครั้งและเป็นการเริ่มต้นใหม่โดยปราศจากหนี้สินทั้งปวง

จุดประสงค์ของการฟื้นฟูกิจการคืออะไร?

การฟื้นฟูกิจการมีวัตถุประสงค์เพื่อที่จะให้กิจการของลูกหนี้ ดำเนินการต่อไปได้ และเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้มากกว่าที่จะให้ลูกหนี้ล้มละลาย

ข้อดีเกี่ยวกับการฟื้นฟูกิจการคืออะไร?

ข้อดีของการฟื้นฟูกิจการสำหรับเจ้าหนี้และลูกหนี้มีหลายประการ เช่น ลูกหนี้สามารถหลุดพ้นจากหนี้ และผูกพันตามแผนฟื้นฟูกิจการแทน, กรณีอยู่ในระหว่างการฟื้นฟูกิจการ นับตั้งแต่วันที่ศาลมีคำสั่งรับคำร้องขอไว้พิจารณาจนถึงวันครบกำหนดระยะเวลาดำเนินการตามแผน หรือวันที่ศาลมีคำสั่งยกคำร้องขอหรือจำหน่ายคดี หรือยกเลิกคำสั่งให้ฟื้นฟูกิจการหรือ ยกเลิกการฟื้นฟูกิจการหรือ พิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้เด็ดขาด กฎหมายกำหนดให้เป็นช่วงพักชำระหนี้ ห้ามมิให้ฟ้องหรือร้องขอให้ศาลพิพากษาหรือสั่งให้เลิกนิติบุคคล, ห้ามมิให้ฟ้องลูกหนี้เป็นคดีแพ่ง, ห้ามมิให้ฟ้องลูกหนี้เป็นคดีล้มละลาย, ห้ามมิให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้, ห้ามมิให้เจ้าหนี้มีประกันบังคับชำระหนี้แก่ทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน, ห้ามมิให้ลูกหนี้จำหน่าย จ่าย โอน ให้เช่า ชำระหนี้ ก่อหนี้หรือกระทำการใดๆ ที่ก่อให้เกิดภาระในทรัพย์สินของลูกหนี้เพื่อหลีกเลี่ยงการชำระหนี้ และเมื่อศาลมีคำสั่งยกเลิกให้ฟื้นฟูกิจการ มีผลให้ลูกหนี้หลุดพ้นจากการชำระหนี้ทั้งปวง

การยื่นคำร้องขอฟื้นฟูกิจการมีหลักเกณฑ์อย่างไร?

– ลูกหนี้ต้องเป็นบริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด หรือนิติบุคคลอื่นตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง

– ลูกหนี้มีหนี้สินล้นพ้นตัวและเป็นหนี้เจ้าหนี้คนเดียวหรือหลายคนรวมกัน โดยหนี้มีจำนวนแน่นอนไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท

– มีเหตุสมควรและมีช่องทางที่จะฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้

– ลูกหนี้ยังไม่ถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้ว

– ลูกหนี้ยังไม่ได้ถูกศาลหรือนายทะเบียนมีคำสั่งให้เลิกหรือเพิกถอนทะเบียนนิติบุคคล และยังมีมีการจดทะเบียนเลิกนิติบุคคลนั้น หรือนิติบุคคลที่เป็นลูกหนี้ต้องไม่เลิกกันด้วยเหตุอื่น ไม่ว่าการชำระบัญชีของนิติบุคคลดังกล่าวจะเสร็จแล้วหรือไม่ก็ตาม

การร้องขอให้มีการฟื้นฟูกิจการจะต้องมีการฟ้องคดีล้มละลายก่อนหรือไม่

การยื่นคำร้องขอให้มีการฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ ยื่นได้ทั้งในกรณีที่ลูกหนี้ถูกฟ้องให้ล้มละลายแล้ว และก่อนที่จะมีการฟ้องให้ล้มละลายก็ได้

เมื่อศาลมีคำสั่งให้ฟื้นฟูกิจการแล้วมีผลอย่างไร

เมื่อศาลมีคำสั่งให้ฟื้นฟูกิจการแล้วมีผลดังนี้
1.ห้ามมิให้ฟ้องหรือร้องขอให้ศาลพิพากษาสั่งให้เลิกนิติบุคคลที่ป็นลูกหนั้
2.ห้ามนายทะเบียนมีคำสั่งให้เลิกหรือจดทะเบียนเลิกนิติบุคคลที่เป็นลูกหนี้
3.ห้ามธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ กรมการ ประกันภัย หรือหน่วยงานของรัฐ แล้วแต่กรณี สั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตประกอบกิจการของลูกหนี้ หรือสั่งให้ลูกหนี้หยุดประกอบกิจการ
4.ห้ามฟ้องลูกหนี้เป็นคดีแพ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินของลูกหนี้ และห้ามฟ้องลูกหนี้เป็นคดีล้มละลาย
5.ห้ามเสนอข้อพิพาทที่ลูกหนี้อาจต้องรับผิด หรือได้รับความเสียหายให้อนุญาโตตุลาการชี้ขาด ถ้ามูลหนี้นั้นเกิดขึ้นก่อนวันที่ศาลมีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผน
6.ห้ามเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ ถ้ามูลหนี้ตามคำพิพากษานั้นเกิดขึ้นก่อนวันที่ศาลมีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผน
7.ห้ามเจ้าหนี้มีประกันบังคับคดีเอากับทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน                                                       8.ห้ามมิให้เจ้าหนี้ที่บังคับชำระหนี้ได้บังคับได้เองตามกฎหมายยึดทรัพย์สินหรือขายทรัพย์สินของลูกหนี้

มีวิธีการอื่นนอกจากการขอให้ฟื้นฟูกิจการหรือไม่?

นอกจากการขอให้ฟื้นฟูกิจการ ยังมีอีกวิธีการหนึ่ง คือ การประนอมหนี้ ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี
1. กรณีลูกหนี้ถูกฟ้องให้ล้มละลายแล้ว ลูกหนี้ต้องยื่นคำขอประนอมหนี้ต่อศาลและการจะได้รับการประนอมหนี้หรือไม่ขึ้นอยู่กับมติของที่ประชุมเจ้าหนี้ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ และศาล
2. กรณีที่ลูกหนี้ยังไม่ถูกฟ้องให้ล้มละลาย และเจ้าหนี้และลูกหนี้ มิได้ยื่นคำร้องขอฟื้นฟูกิจการต่อศาล เจ้าหนี้และลูกหนี้ อาจเจรจาตกลงประนอมหนี้ต่อกัน เช่น การทำสัญญาระหว่างลูกหนี้กับเจ้าหนี้ เพื่อลดจำนวนหนี้ หรือทำข้อตกลงเพื่อขอชำระหนี้บางส่วน หรือโอนหุ้นบางส่วนของบริษัทลูกหนี้ ให้แก่เจ้าหนี้แทนการชำระหนี้ อย่างไรก็ดี การตกลงใดๆก็ตาม เจ้าหนี้และลูกหนี้ควรขอคำแนะนำ และคำปรึกษาจากทนายความที่น่าเชื่อถือ เพื่อดำเนินการในเรื่องดังกล่าวต่อไป

ปัจจุบันบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มีหนี้สินรวมประมาณ 12,054 ล้านบาท แบ่งเป็น เงินกู้ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB จำนวน 10,835 ล้านบาท และหุ้นกู้เอเซีย พลัส PACE 202 A จำนวน 1,219 ล้านบาท ขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนามี 2 โครงการ ได้แก่ โครงการนิมิตหลังสวน และโครงการมหาสมุทรมูลค่ารวมราว 11,750 ล้านบาท

โดยเฉพาะโครงการนิมิตหลังสวน มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท มียอดขายแล้วกว่า 80 -90% หรือคิดเป็นยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ราว 6,500 ล้านบาทที่จะทยอยโอนและรับรู้รายได้เมื่อการก่อสร้างเสร็จ โดยเหลือยอดขายอีกเพียง 1,500 ล้านบาท

โดยได้ดำเนินก่อสร้างคืบหน้าไปกว่า 70%  เสร็จไปกว่า 50 ชั้น จากพื้นที่โครงการทั้งหมดที่มีจำนวน 58 ชั้น  ซึ่งต้องการเงินกู้จากธนาคารไทยพาณิชย์ เพื่อลงทุนอีกราว 500-600 ล้านบาท หลังจากที่ธนาคารหยุดปล่อยสินเชื่อ เพื่อรอความชัดเจนหลังศาลฯมีคำสั่งแต่งตั้งผู้ฟื้นฟูกิจการ และแผนเดิมโครงการนิมิตรหลังสวน คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ภายในไตรมาส 4/2563

นอกจากนี้เมื่อปลายเดือนมีนาคม 2563  บริษัท ดีน แอนด์ เดลูก้า อิงค์ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยทางอ้อมของบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ได้ยื่นคำร้องเพื่อเข้าสู่กระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ต่อศาลล้มละลาย ประเทศสหรัฐอเมริกา โดยการเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการของกลุ่มบริษัทดีนแอนด์ เดลูก้า อิงค์ ยังช่วยให้บริษัท เพซ ฯ สามารถหยุดรับรู้ผลขาดทุนที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตจากธุรกิจในประเทศสหรัฐอเมริกา

รวมถึงได้รับความคุ้มครองจากกระบวนการของศาลในการจัดการหนี้สินของบริษัทฯ เพื่อเปิดโอกาสให้กลุ่ม บริษัท ดีน แอนด์เดลูก้า อิงค์สามารถกลับมาดำเนินธุรกิจได้ตามปกติในอนาคต 

นี่คือคุณสมบัติพิเศษ คือ ถ้าคุณมีหนี้เกิน 10 ล้าน คุณจดทะเบียนบริษัท และพิสูจน์ได้ว่าคุณมีหนี้สินล้นพ้นตัว คุณสามารถยื่นคำร้องขอฟื้นฟูกิจการตัวเองได้ ทุกอย่างจะระงับหมด นี่คืออีกหนึ่งเคล็ดลับไม้ตายของลูกหนี้

คุณผู้อ่าน ถ้าคุณเป็นเจ้าของบริษัท และเริ่มมีหนี้สินมากจนรู้สึกว่ารับมือไม่ไหวแล้ว บริษัทผม Antonio Attorney ให้บริการที่ปรึกษาด้านการเงิน และกฎหมาย ลองให้มืออาชีพช่วยคุณดูสิครับ การยื่นขอฟื้นฟูกิจการ เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่ลูกหนี้ควรจะต้องลอง บริษัทผมยินดีรับใช้ครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

 

ที่ดินที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านและมีราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่

1.โซนรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (คูคต-ลำลูกกา) ส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) ที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 61.3  เป็นทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมา 4 ไตรมาสแล้ว

2.โซนรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 45.1

3.โซนรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) โครงการที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.0

4.โซนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) โครงการที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.3

5.โซนรถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต และสายสีเขียวใต้ (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ซึ่งก่อสร้างเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันร้อยละ 11.7

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ในรอบหลายปีที่ผ่านมา บริษัทขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ ที่เรียกว่ามีชื่อเสียง และลิสต์อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ต่างระดมทุนด้วยการออกหุ้นกู้ หลายบริษัทให้ดอกเบี้ยที่สูงกว่าการกู้เงินจากธนาคารด้วยซ้ำ แสดงว่าอะไรครับ แสดงว่าบริษัทเหล่านั้น กู้เงินจากธนาคารไม่ได้ไงครับ จะขายหุ้นเพิ่มทุนก็เสี่ยงกับการที่ราคาหุ้นจะลง เลยมาลงทุนด้วยการออกหุ้นกู้แทน

ตัวเลขธุรกิจครบกำหนดชำระตราสารหนี้ หุ้นกู้ ในไตรมาส 2 ปีนี้ รวมวงเงิน 1.85 แสนล้านบาท แยกเป็นอสังหาริมทรัพย์ 7.8 หมื่นล้านบาท

การออกหุ้นกู้ ความเสี่ยงอยู่ที่นักลงทุน ที่เอาเงินเก็บ เงินออม ไปลงทุนหวัง ผลตอบแทน 4-5% ต่อปี แต่ไม่ได้คำนึงถึงว่า หุ้นกู้เหล่านั้นไม่มีหลักประกันเลย นี่แหละครับ คือเหตุผล ที่แบงค์ชาติ ออกพรก.กู้เงิน เพื่อคอยสนับสนุน และประคับประคอง หุ้นกู้ที่คาดว่าจะมีปัญหาเหล่านี้

แต่สำหรับประชาชนคนไทย ที่เป็นห่วงกับการใช้เงินของแบงค์ชาติเป็นแสนล้านครั้งนี้ แบงค์ชาติเขามีมาตรการ ที่จะช่วยเหลือประคับประคอง บริษัทที่ออกหุ้นกู้เหล่านี้เป็นอย่างดีครับ และระมัดระวังพอสมควรครับ คงไม่ได้เอาไปช่วยอะไรมั่วๆแน่นอนครับ อันนี้ผมพูดแทนนะครับ ความคิดเห็นส่วนตัว

ทั้งนี้ ตัวเลขธุรกิจครบกำหนดชำระตราสารหนี้ในไตรมาส 2 ปีนี้ รวมวงเงิน 1.85 แสนล้านบาท แยกเป็นอสังหาริมทรัพย์ 7.8 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตามท่ามกลางสถานการณ์ที่น่าวิตก หลายธุรกิจ บาดเจ็บล้มตายจากโรคระบาด ธนาคารแห่งประเทศ ไทยได้ออกกองทุนวงเงิน 4 แสนล้านบาท ช่วยเหลือธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ เหมือนช่วงผลกระทบน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554

แต่จะเลือกสินทรัพย์ชั้นดี ช้อนซื้อ rollover กู้ใหม่เพื่อชำระหนี้เดิม พร้อมกำหนดหลักเกณฑ์ใหม่คือดอกเบี้ยที่น่าสนใจ และต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน อย่างอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และหุ้นกู้ ที่มีการจัดอันดับเครดิตดีเท่านั้นครับ

ทำไมแบงค์ชาติ ต้องช่วยนักธุรกิจเหล่านี้ด้วย ประชาชนทั่วไปในประเทศ ทำไมไม่ช่วยบ้าง ในส่วนนี้ ผมอธิบายให้เพื่อนฟังอย่างนี้นะครับ แบงค์ชาติได้เงินกู้มาทั้งหมดจากการออก พรก.ฉบับนี้ 900 ล้านบาท แบ่งเป็นช่วยธุรกิจ sme ผ่านธนาคารในส่วนรูปแบบเงินกู้ซอฟต์โลน 5 แสนล้าน และอีก 4 แสนล้านจะมาช่วยพยุงตลาดตราสารหนี้ และในส่วนการช่วยเหลือพี่น้องประชาชน อันนี้มาตรการจากกระทรวงการคลัง และรัฐบาลก็มีการออก นโยบายพักชำระหนี้และเงินกู้ฉุกเฉินผ่าน ธนาคารออมสิน และ ธกส. แต่อย่างไรก็การปฏิบัติ จะได้กันทั่วถึงหรือเปล่า อันนี้ก็ไปวิพากษ์วิจารณ์กันเอาเองนะครับ

ซึ่งจริงๆแล้วตลาดตราสารหนี้ ถ้ามีปัญหาจะมีผลกระทบในภาคการเงิน และจะลุกลามบานปลาย ซึ่งถ้ามันลุกลามขึ้นมามีปัญหาแน่ครับ และใครที่ว่า ช่วยแต่กลุ่มบริษัทคนรวยผมมีข้อมูลมาให้เพื่อนๆ ดังนี้ครับ

ตราสารหนี้ภาคเอกชนมีการถือครองโดยประชาชนไทยเป็นส่วนใหญ่ถึง 70.7% ผ่านการลงทุนทั้งทางอ้อม (40.5%) และทางตรง (30.2%) โดยส่วนที่เหลือเป็นการถือครองของบริษัทประกันชีวิตเป็นหลัก (15.7%) ขณะที่นักลงทุนต่างชาติถือครองตราสารหนี้ภาคเอกชนเพียง 9 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 0.2% ของยอดคงค้างตราสารหนี้ภาคเอกชนที่มีมูลค่ารวมกว่า 3.6 ล้านล้านบาทเท่านั้น ผู้ที่ได้รับประโยชน์เกือบทั้งหมดคือผู้ออมคนไทย

ตอนนี้ปัญหาที่เกิดขึ้น คือการขาดสภาพคล่อง ธุรกิจและบริษัทที่ดี ที่มีการจัดเรตติ้งในเกรดที่สูงเท่านั้นครับ ที่แบงค์ชาติจะเข้าไปอุ้มหุ้นกู้เหล่านี้ เมื่อเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปกติ สภาพคล่องทางการเงินน่าจะกลับมา บริษัทเหล่านี้จึงไม่น่ามีปัญหา แบงค์ชาติเพียงแค่ประคับประคองในช่วงที่สภาพคล่องเหือดแห้งเท่านั้น

ในส่วนของผมก็เอาใจช่วยเพื่อนๆพี่พี่น้องๆนะครับ ที่มีปัญหาขาดรายได้ในช่วงนี้ แต่มาตรการต่างๆที่รัฐบาลและแบงค์ชาติออกมา ก็พยายามจะช่วยเหลือและครอบคลุมทุกภาคส่วนละครับ สุดท้ายนี้ผมขอเป็นกำลังใจให้ทุกคนนะครับ โชคดีปลอดภัยและมีเงินใช้ในช่วงโควิดนี้นะครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ช่วงนี้ จากภาวะเศรษฐกิจ ที่ตกต่ำทรุดโทรม จมดิ่ง จนเรียกได้ว่า แทบอาจจะมองไม่เห็นอนาคต เพราะมันตกต่ำกัน ทุกประเทศทั่วโลก ครั้งนี้ น่าจะยากที่จะฟื้นตัวได้เร็ว

ช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ เป็นช่วงโอกาสทอง ของคนที่มีเงินเย็น มีเงินสะสม นอนนิ่งอยู่ในธนาคาร รอจังหวะช้อนของถูก ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ แน่นอนครับ ตลาดหุ้น ขึ้นลงตามสภาวะและอารมณ์ของนักลงทุน เมื่อมีการเทขายหุ้นอย่างตื่นตระหนก ราคาก็ร่วงหล่น บางคนแทบจะพินาศล่มจมกันเลยทีเดียวครับ ส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้น ราคาจะร่วงหรือไม่ร่วง ผมว่ามันขึ้นอยู่กับว่า ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้นๆมากกว่า

มีเพื่อนผมหลายคน ที่บอกว่า ตอนนี้ลองไปติดต่อซื้อ ที่ดิน หรือบ้าน ที่เคยเจรจาต่อรองกันไว้เมื่อปีที่แล้ว แต่ปีนี้ยังขายไม่ได้ และเจ้าของก็ยังไม่ยอมลดราคาให้อีก หนำซ้ำ อาจจะขึ้นราคาไปอีก เพื่อนผมมันบอกว่า ไหนบอกเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์มันจะร่วง แล้วตกลงมันยังไงกันแน่

ผมอยากจะอธิบายกับเพื่อนผมแบบนี้

จริงๆแล้ว ตามหลักการทฤษฎี เมื่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ร่วงลงอย่างแน่นอน อย่างตอนนี้ เรามักจะได้ยินข่าวที่ว่า Developer น้อยใหญ่ในประเทศไทย มีการแบบสต๊อก ทั้งบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด รวมๆกันแล้วหลายแสนยูนิต อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ราคามันต้องร่วงแน่นอน เพราะ supply มันมากกว่า demand ยังไงมันก็ร่วง

ผมจะยกตัวอย่างล่าสุดวันนี้ ลูกค้าผมโทรมาปรึกษาผมว่า ผมกำลังจะไปจองคอนโด อยู่คอนโดนึง มีที่ตั้งทำเลอยู่แถวๆ แยกบางนา ติดรถไฟฟ้า BTS สถานีบางนา ราคาเฉลี่ยที่ซื้อ อยู่ที่ประมาณ แปดหมื่นกว่าบาทต่อตารางเมตร ซึ่งคอนโดนี้เป็นตึก High Rise Developer มีชื่อเสียงการันตี ผมบอกพี่ ถ้าได้ราคานี้รีบจองเลยครับ เพราะตอนนี้แถวนั้น ซื้อขายกันตารางเมตรละ แสนกว่าบาทแล้ว

นี่แหละครับ 1 ตัวอย่างที่ได้ของถูกจาก Developer ครับ ถ้าพี่คนนี้ซื้อเมื่อ 2 ปีที่แล้ว มันคงไม่ใช่ราคานี้แน่นอน และถ้าผู้ซื้อคอนโดนี้ รู้ราคา ที่เจ้าของโครงการ ขายให้กับพี่คนนี้ คงมีคนเอาไม้ไล่ตีหัวเจ้าของโครงการแน่

เพราะฉะนั้น ผมสรุปได้เลยว่า ยังไงอสังหาริมทรัพย์ราคามันก็ตกต่ำลง ตามภาวะเศรษฐกิจอย่างแน่นอน แต่ไอ้ที่เพื่อนผม มันไปเจอ ปีที่แล้วก็ราคานี้ เศรษฐกิจตกต่ำ ปีนี้ก็ยังราคานี้ แถมเจ้าของพูดเหน็บกับเขาว่า อาจจะขึ้นราคาไปอีกด้วยซ้ำ

ผมสรุปให้ฟัง นะครับว่า ทำไมเศรษฐกิจตกต่ำขนาดนี้ ราคาที่ดิน หรือบ้านบางหลัง กลับไม่ลดราคาลงเลย แถมราคาจะปรับขึ้นไปอีกด้วยซ้ำ คำตอบของผมตอบ 2 ข้อ แบบนี้ครับ

1. เจ้าของรวย ไม่รีบขาย เพราะเสียดายทำเล อันนี้บอกเลยครับว่า ทรัพย์อสังหาฯ เหล่านี้ เป็นทรัพย์ที่มีทำเลที่ดีมาก เจ้าของเลยเสียดายมาก ตั้งราคาเผื่อไว้ เกิดมีคนบ้าขอซื้อก็ขาย แต่กรณีแบบนี้ ถ้าเจ้าของตายเมื่อไหร่ เชื่อผมสิ ลูกหลานจะแย่งกันขาย ชุลมุนวุ่นวายกันแน่

2. เจ้าของมีสัญชาตญาณ มนุษย์ป้ามนุษย์ลุงเข้าสิง หลายคน อ่านถึงตรงนี้แล้วก็งง คือแบบนี้ครับ เจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของบ้านประเภทนี้ จะมีอัตตาสูงมาก บ้านฉันดี บ้านฉันสวย ที่ฉันดีสวย ทำเลที่ฉันดี สมัยที่ผมเป็นนายหน้าขายที่ดิน ผมเจอเจ้าของบ้านประเภทมนุษย์ลุงมนุษย์ป้าเหล่านี้ ผมจะไม่รับทรัพย์แบบนี้มาขายแน่นอน เพราะว่าอะไรเหรอครับ ถ้าเรารับงานแบบไม่เซ็นสัญญา ราคาขายที่เขาบอกกับเราไว้ตั้งแต่ครั้งแรก จะเป็นราคานึง แต่เมื่อตอนที่คุณหาคนที่จะไปซื้อและไปดูที่ดินได้ มนุษย์ลุงมนุษย์ป้าเหล่านี้ จะเปลี่ยนราคาขึ้นมาทันที ผมเข็ดแล้วครับ ไม่เอาแล้ว

จึงไม่แปลกนะครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ที่ประกาศขายกันมา บางเจ้า 5 ปี ถึง 10 ปี ก็ยังขายไม่ได้ หมุนเวียนตามสภาวะเศรษฐกิจ ทั้งขึ้นทั้งลง ก็ยังขายไม่ได้ สงสัยเพื่อนผมมันคงไม่เจอเจ้าของ แบบ 2 ข้อนี้ เข้าให้แล้ว

มันเลยงงว่า สรุป เศรษฐกิจไม่ดี ทำไมราคาที่ดิน มันถึงขึ้นวะ งง??

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney