สร้างบ้านขาย บนที่ดินคนอื่น ต้องทำอย่างไร

อยากรวย และ อยากท้าทาย อาชีพ สร้างบ้านขาย คือคำตอบครับ เพราะคุณมีโอกาสที่จะรวย และในระหว่างทาง ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ มันท้าทายคุณอยู่ตลอดเวลา อาชีพสร้างบ้านขาย คือคำตอบของคุณแน่นอน

สร้างบ้านขาย อยากเริ่มทำ แต่ไม่รู้จะเริ่มอย่างไร

สร้างบ้านขาย คืออาชีพ ที่หลายคนอยากทำ หรืออยากเป็น คือ อาชีพนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ ดีเวลลอปเปอร์ หลายคนเข้าใจว่า อาชีพนี้ เราต้องมีเงินทุนเป็นจำนวนมาก ถึงจะทำอาชีพนี้ได้ ผมกำลังจะบอกว่า ไม่จำเป็นจะต้องมีเงินทุนมาก แต่คุณก็ควรจะมีเงินทุนบ้าง ถ้าคุณไม่มีเงินทุนเลย ผมไม่แนะนำนะครับ แต่สำคัญที่สุดคือ ความรู้ และประสบการณ์ ผมหมายถึงประสบการณ์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หากคุณ อยากมีประสบการณ์ ต้องเริ่มจากการเป็นนายหน้าขายที่ดิน ขายบ้าน การเป็นนายหน้า จะสามารถทำให้คุณสร้างเสริมความรู้ สร้างเสริมประสบการณ์ คุณจะมองตลาดออก และคุณจะรับมือกับปัญหาที่มัน อาจจะเกิดขึ้นได้

สร้างบ้านขาย อาชีพที่ท้าทายตลอดเวลา

อาชีพ สร้างบ้านขาย มันท้าทาย น่าสนุก แล้วตื่นเต้นอยู่ตลอดเวลาครับ คือ คุณต้องลุ้นกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นเป็นรายวัน แต่ละคนก็ยังเข้าใจว่า อาชีพสร้างบ้านขาย คืออาชีพที่สร้างความร่ำรวยให้กับคุณได้ อันนี้ผมไม่ฟันธงนะครับว่าจริง รู้แต่ว่ามันสนุก และท้าทาย เพราะบางคนก็ร่ำรวย เพราะบางคนก็ล่มจม คุณเลือกเอาครับว่า คุณอยากจะไปอยู่ในฝั่งไหนของการลงทุน

เหตุผลที่คุณจะรวย จากอาชีพสร้างบ้านขาย เพราะ หากคุณเป็น Developer ที่มีคุณสมบัติ สามารถขอสินเชื่อกับธนาคารได้ วงเงินกู้ ที่คุณกู้มา จะเป็นตัวสร้างความร่ำรวยให้กับคุณ เขาเรียกว่าการ Leverage มีเงินน้อยแต่ใช้เงินกู้เพื่อสร้าง Asset และขาย Asset นั้นออกไป แต่หากคุณไม่มีคุณสมบัติมากพอที่จะกู้ การที่คุณจะสร้างบ้านขายบนที่ดินของคนอื่น โดยที่คุณไม่ต้องซื้อที่ดินก่อน ก็เป็นอีกวิธีครับ และโอกาสดีแบบนี้ มีมาให้คุณแล้วครับ

ลองหาข้อมูลในคลิปด้านล่างนี้ได้เลยครับ โครงการนี้ เป็นโครงการ แบ่งที่ดินแปลงย่อยขาย และพร้อมที่จะ ร่วมทุนกับคนที่อยากสร้างบ้านขาย โครงการนี้ อยู่ที่ปราณบุรีครับ

ที่ดินเปล่าในโครงการ พร้อมสร้างบ้าน รอนักลงุทนอยู่

ถ้าคุณอยากจะรวย จากการสร้างบ้านขาย แต่ถ้าหวังว่าไม่ต้องใช้เงินทุนเลย ผมว่าไม่น่าจะเป็นไปได้นะครับ แต่ถ้าคุณมีเงินทุนบ้างพอสมควร โครงการนี้น่าสนใจนะครับ เพียงแค่ คุณมีแผนการตลาดที่ชัดเจน มีแบบบ้านเสร็จเรียบร้อย คุณเริ่มทำการตลาดได้เลยครับ หากมีลูกค้าสนใจ ที่จะซื้อบ้านคุณ ทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร ให้กับลูกค้า แบบการ ยื่นกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ผมแนะนำ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ครับ เขามีโปรแกรมสนับสนุน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยครับ หากลูกค้าของคุณกู้ผ่าน ขั้นตอนคือ โอนที่ดินให้กับลูกค้าของคุณ และเงินกู้ก้อนแรกที่คุณจะเบิกจากธนาคารได้ เมื่อลูกค้าคุณ ซื้อที่ดินที่แบ่งแปลงเรียบร้อยจากเจ้าของโครงการ แล้วคุณก็เริ่มก่อสร้างบ้านบนที่ดินแปลงดังกล่าวได้ทันที จะเห็นได้ว่าคุณใช้เงินในการลงทุนน้อยมาก ต่อจากนั้นคุณก็มีหน้าที่สร้างบ้านให้จบ ลูกค้าซึ่งเป็นคนกู้ก็มีหน้าที่เบิกเงินมาจ่ายค่างวดงาน ในการก่อสร้างมาให้กับคุณ ส่วนต่างกำไรคุณก็ได้ไปเรียบร้อย ส่วนค่าที่ดินเจ้าของที่ก็ได้ไปในวันโอนที่ดิน

นี่คือ Process คร่าวๆ ใครยังงงๆ หรือ ใครที่สนใจ ที่อยากจะสร้างบ้านขาย บนที่ดินคนอื่น ติดต่อเรามาได้ครับ 092 278 5051 หรือ 081 869 0878


สำหรับท่านที่สนใจ อยากทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซื้อมาขายไป ซื้อมาแล้วรีโนเวทขาย หรือ ร่วมทำธุรกิจ ในการ ขายฝาก จำนอง แต่มีเงินทุนไม่มากพอ คุณเริ่มต้นธุรกิจกับเรา Antonio Attorney เราการันตี ผลตอบแทน และเงินต้น ให้กับคุณ สนใจติดต่อ

บริษัท อันโตนิโอ แอททอร์นี จำกัด

ติดต่อ 092 278 5051 / 081 869 0878

ต้องเสี่ยงกับการลงทุน เพราะกลัวแพ้เงินเฟ้อ

เคยได้ยินไหมครับ การลงทุนคือความเสี่ยง แต่คุณจะเสี่ยงกว่า ถ้าคุณไม่ลงทุน คำพูดนี้คุณเชื่อหรือเปล่าครับ ผมเชื่อนะ แต่ผมไม่ได้ซาบซึ้งอะไรกับมันมากนัก แล้วยิ่งในภาวะปัจจุบันนี้ อาจเรียกได้ว่า ช่วงภาวะเงินเฟ้อกันทั่วโลก ประเทศไทยอาจจะหนักน้อยหน่อย ต่างประเทศเงินเฟ้อพุ่งสูงสุดในรอบหลายสิบปี เงินเฟ้อพุ่งขณะที่เศรษฐกิจตกต่ำ แบบนี้เรียกว่า Stagflation และ Stagflation คืออะไร และการลงทุน ที่จะต้องเอาชนะเงินเฟ้อ มีความเสี่ยงมากน้อยแค่ไหน บทความนี้จะทำให้คุณเข้าใจ

เศรษฐกิจไทยจะเป็นอย่างไร หากเข้าสู่จุดเริ่มต้น “Stagflation” เพราะเหตุ หากราคาน้ำมันแพงลากยาว 6 เดือน ต้นทุนวัตถุดิบต่างๆขึ้นกันแทบทุกประเภท เรามาเข้าใจคำว่า Stagflation กันครับว่ามันคืออะไร

Stagflation คำที่หลายคนพูดถึง มันคืออะไร

คำว่า “Stagflation” หมายถึง ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือ ไม่ขยายตัว  โดยส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในสภาวะเศรษฐกิจข้าวยากหมากแพง เช่น สงคราม การเจอภัยธรรมชาติ พืชผลมีราคาแพงขึ้น และมีความเสียหายต่อภาคการผลิต

นิยามคำว่า “Stagflation” มาจาก 2 คำ คือ “Stagnation” คือ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือไม่ขยายตัว และคำว่า “Inflation” ระดับราคาสินค้าที่เพิ่มขึ้น

คนไทย ต้องกลัว Stagflation ไหม


ปัจจุบันประเทศไทย มีสัญญาณที่ใกล้เคียง ภาวะ Stagflation เนื่องจากเกิดจากราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเศรษฐกิจไทยอยู่ในช่วงเริ่มฟื้นตัวและมีความไม่แน่นอน

หากราคาน้ำมันเพิ่มสูงขึ้นนานๆ จนกระทบภาคการผลิต ทำให้ภาคการผลิตแบกรับต้นทุนไม่ไหว และหยุดการผลิต ทำให้ราคาสินค้าแพง ค่าครองชีพสูงเพิ่มมากขึ้น แต่รายได้เท่าเดิม หรือน้อยกว่าเดิม ส่งผลให้คนเริ่มประหยัด ใช้จ่ายน้อยลง หรือ หยุดการใช้จ่าย ก็อาจทำให้เกิดความเสี่ยงที่เศรษฐกิจจะชะลอตัว

ผลกระทบจากราคาน้ำมันโลกที่พุ่งสูงขึ้น ยังมีความน่ากังวลเนื่องจากราคาน้ำมันถือเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดเงินเฟ้อในประเทศไทย โดยนี่อาจจะถือเป็นจุดเสี่ยงเริ่มต้น ที่ไทยอาจจะเข้าสู่ “Stagflation100%” เนื่องจาก หากราคาพลังงานหรือราคาน้ำมันที่เกินระดับ 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล กินเวลาไปถึง 6 เดือน  ซึ่งหากสถานการณ์นี้ยืดเยื้อยาวนานออกไป ก็มีโอกาสเกิด Stagflation


โดยสรุปสถานการณ์ปัจจุบัน ไม่ถือเป็นภาวะ Stagflation 100% เป็นแค่เพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น หากสถานการณ์ระหว่างรัสเซียและยูเครนรวมไปถึงกลุ่มยุโรป ยุติลงได้เร็วเท่าไหร่ ยังคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะกลับมาเป็นปกติ ไม่เกิดภาวะ Stagflation อย่างแน่นอน แต่หากสถานการณ์ต่อเนื่องและยาวนานออกไป ก็ต้องจับตาและเตรียมรับมือ ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่าจะเกิดภาวะ Stagflation ทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก

อย่าคิดเอาชนะเงินเฟ้อ ไม่มีทางชนะเงินเฟ้อ

นายวรรธนะ วงศ์สีนิล อดีตประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม ฟิลลิป จำกัด ได้เขียนเตือนเรื่องการลงทุนในตราสารหนี้ประเภทหุ้นกู้ไว้เสมอในเพจชมรมคนรักหุ้นกู้และพันธบัตร

ช่วงนี้อย่าไปกังวลกับการลงทุนที่จะต้องเอาชนะภาวะเงินเฟ้อเลยครับ ยังไงก็ไม่มีทางชนะ ️อัตราเงินเฟ้อจะยิ่งสูงขึ้นเมื่อเศรษฐกิจพลิกฟื้นโดยเฉพาะในช่วงที่เริ่มฟื้นตัว ดังนั้นยิ่งคิดจะเอาชนะก็จะยิ่งเสี่ยงมากขึ้นกว่าเดิม

แค่อยู่เฉยๆ เงินออมคุณก็ติดลบ นั่นคือการทำงานของเงินเฟ้อ

อย่าไปคิดที่จะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อตามที่ได้ร่ำเรียนกันมา เพราะมันเป็นอัตราเงินเฟ้อที่ไม่ได้เกิดจากกลไกทางเศรษฐกิจเช่นปกติ แต่มันเกิดจากการปรับขึ้นราคาสินค้า จากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจ นโยบายการเงินจากการกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จึงน่าจะไม่ส่งผลต่ออัตราเงินเฟ้อมากนัก แต่กลับจะยิ่งทำให้เศรษฐกิจหยุดชะงัก จึงเห็นได้ว่าอัตราดอกเบี้ยแทบจะไม่ได้โงหัวขึ้นเลย ถ้าเรายิ่งขวนขวายที่จะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อด้วยแล้ว เราอาจจะได้การผิดนัดชำระหนี้แทนที่ก็เป็นได้

อัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจจะใช้ควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้เพียงบางประเภทเท่านั้น แต่จะไม่สามารถควบคุม Stagflation ได้ หรือแม้แต่อัตราเงินเฟ้อแบบ Cost-push ดังนั้น การที่แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยอาจจะเป็นขาขึ้น ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อการลงทุนในตราสารหนี้ แต่อย่าลืมว่าถ้าเกิด Stagflation จริง โอกาสที่อาจจะประสบกับการผิดนัดชำระหนี้ก็มีมากขึ้นไปด้วย

เงินต้นต้องไม่สูญ ก็บุญแล้ว

ความเห็นส่วนตัวแล้ว เราควรจะรักษาเงินต้นเอาไว้ให้มั่นคงที่สุดในระยะ 1-2 ปีนับจากนี้ แล้วค่อยหาโอกาสในการเพิ่มความเสี่ยงขึ้นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น เช่น พันธบัตรออมทรัพย์ หุ้นกู้กลุ่ม ปตท. ปูนใหญ่ แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงกับพันธบัตรออมทรัพย์ ควรที่จะลงทุนในพันธบัตรออมทรัพย์ หรือพันธบัตรรัฐบาล (Loan Bond) ในตลาดรองไปพลางๆ ก่อน ได้น้อยแต่ได้ชัวร์ นอนหลับสนิท น่าจะดีกว่าได้มาไม่กี่งวด

ถ้าคุณลงทุน แล้วนอนไม่หลับ มันจะดีเหรอ

ในชีวิตจริง ตราบใดที่เงินต้นเรายังอยู่ครบ แค่อาจจะมีค่าใช้จ่ายที่มีราคาสูงขึ้นก็ยังดีกว่าสูญเงินต้น วันนี้ยังไม่ผิดนัดชำระหนี้แต่ยังมีอนาคตที่ยังคลุมเครือรอเราอยู่ ส่วนการลงทุนในตราสารหนี้ที่ไม่มีวันหมดอายุนั้นจะลงทุนไปเพื่อ… ในเมื่อเราไม่ได้รับคืนเงินต้นเลย เหมือนให้เงินคนอื่น 100 แล้วเขาแบ่งคืนให้แค่ปีละไม่กี่บาทเท่านั้น ที่ให้คืนในรูปดอกเบี้ยก็เอาจากเศษของเงินต้นที่เราจ่ายไป นำกลับมาให้เราในชื่อดอกเบี้ยเท่านั้น เรื่องสุดท้ายคือหลักประกันของตราสารหนี้ พิจารณาให้ถี่ถ้วนว่าเป็นหลักประกันที่มีความมั่นคงเพียงพอหรือเปล่า เป็นหลักประกันของกลุ่มเดียวกันหรือไม่ ถ้าเกิดปัญหาในกลุ่มแล้วหลักประกันนี้อาจจะลอยหายไปในอวกาศได้เช่นกัน

หน่วยงานที่ดูแลและกำกับไม่ได้รับประกันเงินต้นให้แก่นักลงทุนแต่อย่างใด ไม่รับรองแม้กระทั่งความถูกต้องของข้อมูลเพราะอาจจะถูกแต่งเสริมขึ้นมาได้ แค่ยื่นให้พิจารณาตามขั้นตอนที่กำหนดอย่างถูกต้องก็สามารถออกเสนอขายให้นักลงทุนได้

สิ่งที่ควรทำในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่นับวันจะเลวร้ายลงและยังไม่เห็นโอกาสที่จะพลิกฟื้นกลับมาในระยะนี้คือ การรักษาเงินต้นให้ปลอดภัยที่สุดเท่านั้น

ครับ จากทั้งหมดในบทความนี้ เราพูดถึงกันในเรื่องเงินเฟ้อ ซึ่งในความรู้สึกของผม เราอย่าเอาความกลัวเงินเฟ้อมาเป็นตัวตั้ง หากเราจะลงทุน เพื่อสู้กับเงินเฟ้อ เราคำนึงถึงการความเสี่ยง และเงินต้นที่ลงทุน เป็นตัวตั้งดีกว่าครับ ผลตอบแทนที่เราจะได้จากการลงทุนมากเท่าไรก็ตาม หากมีความเสี่ยง ที่เงินต้นของคุณ มีโอกาสติดลบ กรณีที่เกิดการขาดทุน จะมีประโยชน์อะไรล่ะครับในการลงทุนนั้นๆ สำคัญที่สุดคือรักษาเงินต้นให้ได้ เพราะยิ่งในช่วงภาวะแบบนี้ ภาวะเงินเฟ้อสูง เศรษฐกิจตกต่ำ จะมีการลงทุนรูปแบบไหนครับ ที่เราจะชนะเงินเฟ้อได้ในภาวะแบบนี้ บอกเลยว่ายาก ถ้าคุณคิดว่ามีบอกผมด้วยครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

คริปโต รู้ว่าเสี่ยง แต่ยังคงต้องขอลอง (ของ)

คริปโตฯ ใครไม่เคยได้ยิน ต้องถามว่าไปอยู่ส่วนไหนของโลกมา คำว่าบล็อกเชน ก็อีกเช่นกัน ใครไม่เคยได้ยินก็ถือว่าเชยมาก คริปโตฯ ผมยังพอเข้าใจนะ แต่บล็อกเชน นี่ บอกเลยว่า พยายามทำความเข้าใจมัน แต่ก็ไม่เข้าใจสักที มีคนอธิบาย พยายามอธิบายให้เราไม่เข้าใจ หรือคนฟัง อาจจะโง่เองแบบผมเป็นต้น ที่ฟังยังไงก็ไม่เข้าใจ ชั่งมัน มันไม่สำคัญกับชีวิตผม

เทรนด์อนาคต ลงทุนได้ แต่ไม่ต้องเร่งร้อน

สำหรับผม Digital Currency ผมคิดว่าในอนาคต ยังไงก็คงต้องหนีไม่พ้นกับเทรนด์นี้ ผมก็พยายามศึกษาอยู่แบบห่างๆ อีกใจหนึ่งก็คิดว่า อยากจะลองลงทุนดู แต่ผมคิดว่าอีกสักพักดีกว่า ผมเห็นบทเรียน อะไรก็ตามที่ดูแนวโน้มว่ากำลังจะมา มันจะต้อง เกิดขึ้น ตั้งอยู่ และดับไป คล้ายๆกับยุคดอทคอมล่มสลาย ตลาด nasdaq ที่สหรัฐอเมริกา ล่ม ดัชนี เคยพุ่งสูงสุดในช่วงปี 2000 ดัชนี 7,600 และล่ม เมื่อปี 2002 ดัชนี 1,700 และ และหลังจากนั้นก็กลับมาฟื้นและเติบโตจนฉุดไม่อยู่จนถึงปัจจุบันนี้

ผมก็คิดแบบนั้นนะครับว่าคริปโตเคอเรนซี่ มันเป็นเทรนด์ ในโลกอนาคต ซึ่งยังไงทุกคน คงต้องใช้แบบ แต่มันคงต้องมีจุดอ่อนอะไรบางอย่าง และเงื่อนไขที่คุณจะต้องปรับเปลี่ยนปรับปรุงแก้ไข รอให้มันล่มไปก่อน หลังจากนั้นหลายคนที่เข้าตลาดก็จะเข้าไปลงทุนด้วยสติ และเหตุผลมากขึ้น นั่นแหละครับถึงจะเป็นช่วงเวลาที่เราควรจะเข้าไปลงทุนได้

นักลงทุนขาสั้น หมายถึง นักลงทุนวัยเยาว์

ศูนย์เศรษฐศาสตร์พฤติกรรมและการทดลอง คณะเศรษฐศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้นำเสนอผลการทดลอง “พฤติกรรมเชิงลึกและไลฟ์สไตล์ทางการเงินของคนรุ่นใหม่” จัดโดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ได้ทำการเปรียบเทียบและศึกษาพฤติกรรมของนักลงทุนในช่วงอายุต่างๆ ทั้งนี้ในการเปรียบเทียบทัศนคติทางการเงินและการลงทุนด้วย

พบว่าผู้ที่ลงทุนในหุ้นและคริปโตฯ เป็นผู้ชาย มากกว่าผู้หญิง แต่ในสัดส่วนที่ไม่ต่างกันมากนัก ค่าเฉลี่ยอายุอยู่ในวัย 27 ปี มีการศึกษาค่อนข้างสูง และพบว่าเป็นคนที่ไม่ได้จบสาขาการเงินเป็นหลักอีกด้วย

ยังมีการแยกประเภทผู้ลงทุนคริปโตเคอร์เรนซี่ ออกจากกลุ่มผู้ลงทุนในตลาดทรัพย์ทั้งหมด เพื่อดูว่าแตกต่างจากคนที่ลงทุนในหุ้นเพียงอย่างเดียวว่าเป็นอย่างไร พบว่ากลุ่มคนที่ลงทุนในคริปโตฯ ส่วนใหญ่อายุไม่เกิน 24 ปี กลุ่มนี้เชื่อว่า คริปโตฯ จะขับเคลื่อนตลาด ปลอดจากการกำกับดูแลจากรัฐ และเชื่อว่าความเสี่ยง คือความผันผวนที่เป็นเรื่องปกติ มีความกล้าเสี่ยง เพราะคริปโตฯ ขาดทุนได้ แต่ไม่ติดลบ รวมไปถึง กลุ่มนี้ยังไม่มีหนี้สินก้อนใหญ่ และยังหารายได้ได้ คริปโตฯ จะเป็น องค์กร หรือ บริษัท ที่ไม่ใช่องค์กรใหญ่มากนัก เป็นบริษัทรายย่อย ซึ่งสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าบริษัทหุ้นที่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ รวมไปถึงอยากสนับสนุนการลงทุนที่เป็นตลาดเสรีรายย่อยมากกว่ารายใหญ่

กลุ่มที่เคยลงทุนคริปโตฯที่อายุมากกว่า 30 ปีขึ้นไป มองว่ามีความเสี่ยงสูง ซื้อคริปโตฯเพื่อกระจายพอร์ตเท่านั้น

และกลุ่มที่ไม่เคยลงทุนในคริปโตฯเลย ไม่สนใจในคริปโตฯ เนื่องจากไม่มีปัจจัยกำหนด หรือมีปัจจัยพื้นฐานรองรับ ไม่กล้าลอง ความเสี่ยงคือความไม่แน่นอนที่ต้องหลีกเลี่ยง จะลงทุนหรือไม่ ต้องรอฟังแนวทางภาครัฐเป็นหลักว่าจะสนับสนุนหรือไม่อย่างไร

จะเห็นได้ว่า การลงทุนคริปโตฯ ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับสังคมไทย แม้จะมีมาในระยะหนึ่งแล้วก็ตาม ทุกกลุ่มมองว่า ผลตอบแทนสูง แต่ความเสี่ยงก็สูงเช่นกัน มีเพียงคนรุ่นใหม่ ที่มองว่าความเสี่ยงนั้นเป็นเรื่องปกติ การลงทุนเข้าถึงง่าย ดังนั้นคนรุ่นใหม่ที่อายุยังน้อย จึงนิยมลงทุนคริปโตฯ มากกว่าคนทุกกลุ่ม

ผมก็เคยเป็นนักลงทุนขาสั่น มั่นใจ เชื่อมั่นในตัวเอง แต่สุดท้าย…

คนรุ่นใหม่ที่ไม่กลัวความเสี่ยง ก็คงเหมือนกับผมเมื่อประมาณ 20 กว่าปีที่แล้ว ที่ยืมเงินพ่อไปหลายแสนเพื่อไปลงในตลาดหุ้น ผมบอกพ่อด้วยความมั่นใจในตนเอง ในตอนนั้นว่า ผมรู้จักหุ้นในตลาดหุ้นเกือบทุกตัว ผมนั่งอ่านงบการเงิน วิเคราะห์งบการเงิน วิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน ผมมั่นใจว่าผมลงทุนในตลาดหุ้นไม่มีขาดทุนแน่นอน ….ผลลัพธ์คือ เจ๊งไม่เป็นท่าครับ แต่คริปโตนี่ ผมยังไม่รู้ว่า หากจะซื้อ เราจะวิเคราะห์การซื้อขายอย่างไร หรือ ดูเพียงแค่กราฟ หรือ อินดิเคเตอร์ต่างๆ เท่านั้น ปัจจุบันผมลงทุนในตลาดหุ้นอยู่ครับ แต่ลงทุนผ่านกองทุนรวม แบบคนแก่ ลงทุนผลตอบแทนน้อย ความเสี่ยงไม่สูง

ทุกวันนี้ผมก็ยังมีเงินลงทุนในตลาดหุ้นอยู่ ผ่านกองทุนรวม โดยที่ผมไม่เคยสนใจแม้จะเปิดดูราคาขึ้นลงของมันเลย ถามว่าในภาพรวมกำไรหรือเปล่า ตอบได้เลยครับว่ากำไรครับ ช่วงเวลาที่ทุกคน หรือหลายคนกำลังมั่นใจว่า ตัวเองเป็นกลุ่มคนที่อยู่ในเทรนด์ของโลกอนาคต อย่าไปห้ามอะไรเขาเลยครับปล่อยเขาไป สุดท้ายเขาจะเรียนรู้ด้วยตัวเอง ขอให้โชคดี


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

กฎการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ให้เช่า และ ซื้อมาขายไป มันจะรวยถ้าคุณทำเป็น

กฎการลงทุนข้อแรก ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ข้อนี้คือ จริงๆแล้วเนี่ย คุณต้องการกระแสเงินสดเป็นบวกจากการปล่อยเช่า ผมขอแบ่งเป็น 2 โจทย์ อย่างนี้นะครับ

1. ซื้อเงินสด ไม่ต้องกู้แบงค์ อันนี้ไม่ต้องคิดอะไรมาก คุณมีรายได้จากค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายต่างๆ คิดเป็นผลตอบแทนรายปี หารด้วยมูลค่าทรัพย์สินที่คุณซื้อ ได้ตัวเลขออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์เท่าไหร่ คุณเอามาเปรียบเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆเช่น เงินฝาก พันธบัตร ลงทุนในหุ้นกู้ ลงทุนในกองทุนรวม สำหรับผมนะครับถ้าคุณได้ซัก 4 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป ในภาวะเช่นนี้ถือว่าโอเคแล้วครับ

2. กู้เงินธนาคาร ข้อนี้สำหรับพวกโลกสวยมองโลกในแง่ดี สมัยก่อนนะครับ นานมากแล้วล่ะ หลายคนจะบอกว่าไม่ยากเลย กู้ซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด เอามาปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าให้ได้มากกว่าเงินผ่อนธนาคาร มีคนช่วยผ่อนหนี้ และแถม มีเงินเหลือส่วนต่าง จะมากจะน้อย ถือว่าเป็นกำไร โลกสวยแบบนี้ตอนนี้ไม่มีให้เห็นแล้วครับ ฉะนั้นในข้อนี้ผมกำลังจะบอกว่า ถ้าใครกู้เงินธนาคาร เพื่อซื้อปล่อยเช่า คุณต้องสำรวจอัตราดอกเบี้ย ที่คุณต้องจ่ายกับธนาคารนะครับว่า อัตราดอกเบี้ยถูกต้องเสียให้ธนาคารเท่าไหร่ เช่นใน 1-3 ปีแรกธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่กับคุณ 3% ค้นหาคนเช่า ให้ได้มากกว่า 3% ของมูลค่าหนี้ หรือมูลค่าบ้าน หาได้ก็ถือว่าคุณไม่ขาดทุนแล้วครับ เพราะอัตราดอกเบี้ย 3% แต่คุณหาคนเช่าได้ 3% แบบนี้แฮปปี้ แต่ว่าข้อสังเกตอีกอย่างก็คือว่าไอ้อัตราดอกเบี้ยคงที่ มันอยู่ในระดับต่ำเพียงแค่ 1-3 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว MLR MOR MRR -1 MRR – 0.5 แล้วแต่คุณจะได้เรทไหน ถ้าคิดว่าเก่งก็รีไฟแนนท์ไปได้ทุกๆ 3 ปี แต่ดอกเบี้ยคงที่ แต่ผมบอกเลยว่า อย่าโลกสวยให้มันมากเกินไปนะครับ อยู่บนโลกแห่งความเป็นจริงบ้าง

ข้อสังเกตต่อมาสำหรับการปล่อยเช่า มันก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดนะครับ โลกแห่งความเป็นจริงคือว่า

1. คุณซื้อมาไม่ได้เช่าเลยทันที กว่าจะหาคนเช่า ใช้เวลานานครับ

2. คนเช่าไม่ได้เช่าต่อเนื่องบางคนเช่า 1 ปี ไม่เช่าแล้ว ซึ่งจะช่วงเวลาบ้านว่าง หรือห้องว่างมีแน่นอน อันนี้ลองคำนวณแบบโลกแห่งความเป็นจริง เช่น 5 ปี 60 เดือนมีคนเช่าคุณแค่ 36 เดือนเท่านั้น เท่ากับว่าค่าเช่าโดยเฉลี่ยของคุณ คือเท่าไรก็ตามในรอบ 5 ปี เอา 60 เดือน หาร นะครับ นั่นแหละคือตัวเลขของจริง

3. อย่าลืมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในระหว่างทางด้วยนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ย คุณต้องเอารายได้ค่าเช่า ลบด้วยรายจ่ายที่เกิดขึ้นด้วยนะครับ ถึงจะเอามาคิดเป็นตัวเลขเป็นผลตอบแทนรายปีได้

ดูแล้วยากไหมล่ะครับ ที่คุณจะเอาชนะอัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องเสียกับธนาคารได้

แบบที่ 2 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อมาขายไป หรือ Flipping การทำ Flipping บางครั้งคุณอาจจะแค่ไปทำสัญญา วางเงินบางส่วน กับเจ้าของบ้านเฉยๆยังไม่มีการโอน เพราะถ้าเกิดคุณมีการโอนขึ้นมาเมื่อไหร่ ค่าใช้จ่ายคุณเกิดขึ้นอีกเยอะเลยครับ ค่าโอน 2% ครับ ธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีรายได้บุคคลธรรมดาอีกเท่าไหร่ก็ว่ากันไป คำนวณตามขั้นบันได ส่วนใหญ่การทำซื้อมาขายไปหรือ Flipping จะแค่วางเงิน แล้ววิ่งขายให้ได้ แต่คุณต้องหา Listing ที่เหมาะสม ให้ได้ ถึงจะทำได้

การซื้อมาขายไปของอสังหาริมทรัพย์ หรือ Flipping นอกจากคุณต้องมีเงินแล้ว สำหรับผม คุณอาจจะต้องมีความหน้าด้าน อาจจะเรียกให้ดูดีก็ ใจกล้าละกัน ต้องมีอยู่ในตัว เพราะว่าอะไรล่ะครับ เดี๋ยวจะมาอธิบายให้ฟัง

คุณยึดหลักนี้เลยนะครับถ้าคุณอยากทำซื้อมาขายไป หรือทำ Flipping

1. สำรวจก่อนเลยครับว่า ทรัพย์ทำเลไหน ที่คุณต้องการทำ Flipping หรือ ซื้อมาขายไป สำรวจราคาตลาดครับ ว่าเขาซื้อขายกันที่ราคาเท่าไหร่ ทรัพย์ประเภทไหนสำรวจตลาดให้ขึ้นใจก่อน อย่าเพิ่งรีบซื้อ

2. เมื่อสำรวจตลาดได้แล้ว ว่าซื้อขายกันราคานี้ไม่เกินนี้ซื้อขายได้แน่ แล้วทรัพย์ของคุณที่จะขายและนึกว่าขายได้แน่ๆคือทรัพย์ของคุณต้องมีมูลค่าของตัวมันเองมากกว่าสินค้าที่มีขายอยู่ในตลาด เช่น ราคาเท่ากัน แต่ของคุณ ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า วัตถุประสงค์ในการใช้งานได้เยอะกว่า บ้านใหม่กว่าพื้นที่เยอะกว่า พร้อมอยู่ เป็นต้น

3. เลือกวัตถุดิบกันครับ เมื่อคุณรู้แล้วว่าคุณจะต้องขายบ้าน ราคาไม่เกินราคาเท่าไร ถึงจะขายได้แน่ๆ คุณต้องมาคำนวณย้อนกลับครับ สมมุติว่า ถ้าทันก็ซื้อขายกันไม่เกิน 5 ล้านบาท คุณอยากได้กำไรเท่าไหร่ละครับ ตั้งตัวเลขกลมๆไว้ครับ คํานวณเป็นเปอร์เซ็นต์ไว้ก่อน แล้วจะได้ตัวเลขกลมๆมา 1 ตัวเลข เช่น อยากได้กำไรแค่ 5% เท่ากับ 250,000 บาท คุณเอาแค่นี้ก็พอครับถ้าคุณจะทำ Flipping หรือซื้อมาขายไป โดยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเรา ได้ 5% ถือว่าหรู แล้วครับ เอามาคำนวณดูครับว่า ค่าใช้จ่ายต่างๆในวันโอนมีอะไรบ้าง

อันนี้เป็นข้อตกลงระหว่าง คุณกับเจ้าของบ้านนะครับ ในสัญญาจะซื้อจะขาย คุณอาจจะต้องคุยกับเจ้าของบ้านไปก่อนว่า คุณทำสัญญาซื้อขายกับเขา แต่วันโอน คุณมีสิทธิ์เปลี่ยนชื่อเป็นบุคคลที่ 3 ได้ และค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีรายได้ใครเป็นคนออกค่าใช้จ่าย คุณต้องตกลงตรงนี้ ให้เรียบร้อย และตรงกันก่อน สมมุตินะครับ เจ้าของบ้านบอกว่า ค่าโอน ค่าภาษี ค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมกันหาร 2 คุณคำนวณแล้วมันคือ 100,000 บาท ถือเป็นต้นทุนของคุณอีก 1 อันครับ เท่ากับว่า ตอนนี้ต้นทุนคุณ คือ 100,000 บาท บวกกำไรที่คุณต้องการ 250,00 บาท เท่า 350,000 บาท

ที่นี้ราคาตลาดแถวนั้นก็ซื้อขายกัน 5 ล้านบาท เจ้าของบ้านหลังนี้บ้าน สภาพไม่ดีเพราะว่าเก่า เจ้าของบ้านไม่มีเงินรีโนเวท อยากรีบขาย ถึงขายถูกกว่าราคาตลาด 4.7 ล้านบาท คุณสำรวจแล้วเอาช่างผู้รับเหมาเข้าไปดูหน้างานตีราคาเรียบร้อย ว่างบประมาณในการตกแต่งต่อเติมซ่อมแซม ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 500,000 บาท เท่ากับว่า ต้นทุนของคุณ คือ 100,000 + 250,000 + 500,000 เท่ากับ 850,000 แล้วหากคุณจะต้องตั้งราคาขายที่ 5 ล้านบาท เท่ากับราคาตลาด คุณต้องอย่าลืมนะครับว่า โอกาสที่คนซื้อ จะมาต่อรองราคากับคุณ คุณต้องมีแก๊บตรงนี้ไว้อีกอย่างน้อย 5% ผมตีว่า 300,000 บาท

เท่ากับ ทุนทั้งหมดที่คุณจะต้องมีคือ 1,150,000 บาท เจ้าของบ้านเขาตั้งราคาขายไว้ 4.7 ล้าน คุณต้องไปกดเขาลงอีก 1.15 ล้าน เท่ากับว่า คุณต้องไปซื้อเขาที่ราคา 3.55 ล้านบาท ถ้าคุณซื้อในราคานี้ได้ บวกต้นทุนที่คุณต้องรีโนเวท บวกต้นทุนค่าใช้จ่าย ณ.วันโอน บวกกำไรที่คุณต้องการ บวกค่าเผื่อต่อจากคนซื้อ ผมถึงบอกว่าคนที่จะทำซื้อมาขายไป หรือทำ Flipping คุณต้องหน้าด้านมาก ในการต่อราคากับผู้ขาย คุณกล้าไหมล่ะครับ ผมไม่กล้า สวัสดีครับ


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

เข้าใจกฎ 4 ข้อ ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

หลายๆคน อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่า เชื่อในทฤษฎีที่ว่า อสังหาริมทรัพย์ มีแต่จะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา มีหลายคนพูดกันว่า ที่ดินมีอย่างจำกัด ไม่มีใครสร้างที่ดินเพิ่มได้ ฉะนั้นยิ่งเวลาผ่านไป มูลค่าที่ดินย่อมสูงขึ้น ความเชื่อนี้ ทำให้หลายคน หลงใหล อยากที่จะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีกระแสมาแรงมาก แนะนำให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดหรือบ้านให้เช่า เรามักจะมีคำพูดสวยหรู ที่นิยามคำว่า Passive Income อยู่เฉยๆ ก็มีเงินใช้ไม่ต้องทำอะไร มันโคตรง่าย แต่หลายคน ที่ยังไม่ได้ศึกษาหาข้อมูลที่เจาะลึก ก็จะได้รับความเสียหายจากการลงทุน ที่ไม่ละเอียดรอบคอบ ใช้อารมณ์ ความรู้สึก ตามกระแสกันไป หลายคนเป็นหนี้เสีย จากเป็นคนที่มีประวัติเครดิตดี กู้อะไรก็ผ่าน หน้าที่การงาน เงินเดือน รายได้ดี สุดท้าย กลายเป็นหนี้สินพะรุงพะรัง ทรัพย์สินหรืออสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่กู้มาเพื่อปล่อยเช่า หวังว่า จะเป็นเครื่องมือผลิตเงิน สร้าง Passive Income ให้กับตัวเองได้ สุดท้ายมาเป็นเครื่องมือทำลายล้างตัวเองแทน บทความวันนี้ ผมจะมาเล่าให้ฟังนะครับว่า ก่อนที่เราคิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า รูปแบบที่เราจำเป็นต้องกู้เงินธนาคารมา ต้องพิจารณาอะไรบ้าง แบ่งเป็น 4 หัวข้อหลัก ดังนี้ครับ

1. รายได้ แน่นอนครับ คุณลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า รายได้คุณมาจากค่าเช่าแน่นอน ข้อนี้คงไม่ต้องอธิบายอะไรกันมาก จำไว้นะครับ เก็บค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ จดไว้ ข้อแรกนี้ดูเหมือนจะง่าย แต่ไม่ง่ายนะครับ เช่น หากคุณคิดว่า คุณจะให้เช่าคอนโดเดือนละเท่าไหร่ ผมบอกว่าคุณคิดผิด คุณไม่สามารถตั้งราคาเช่าเองได้ โดยไม่ดูราคาตลาดเลย คุณต้องศึกษาหาข้อมูลก่อนว่า คอนโดขนาดพื้นที่เท่ากับห้องของคุณ หรือ บ้านที่มีพื้นที่ หรือเนื้อที่ ใกล้เคียงกับบ้านของคุณ ในทำเลเดียวกัน หรือ ตึกโครงการเดียวกัน คนอื่นเขาให้เช่ากันเดือนละเท่าไหร่ คุณก็คุณก็ตั้งราคาได้แค่ประมาณนั้นละครับ


ต่อมา คุณได้ตัวเลขค่าเช่าตัวเลขหนึ่งในใจเรียบร้อย คุณอย่าเข้าใจผิดนะครับว่า พอคุณได้ตัวเลขมาแล้ว คุณสามารถเอามาตั้งเป็นตัวเลขรายได้จากค่าเช่าที่จะต้องได้ทุกเดือนทันที ผมบอกเลยครับว่า เป็นไปได้ค่อนข้างยาก ผมจะอธิบายให้คุณสัมผัสเรื่องจริงที่มันเป็นจริงๆไม่ใช่เรื่องเพ้อฝัน คุณจะไม่มีคนเช่าตลอด ตั้งแต่คุณเริ่มซื้อคอนโดมา หรือซื้อบ้านหลังนั้นมา ไม่ใช่ซื้อปุ๊บเดือนถัดมามีคนเช่าปั๊บทันที เป็นไปไม่ได้ หากคุณอยากมีคนเช่าเร็ว คุณอาจต้องใช้มืออาชีพ คือนายหน้า เพื่อหาคนเช่าให้คุณ คุณจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขา 1 เดือน หากเขาหาคนเช่าให้คุณได้ 1 ปี สมมุตินะครับคุณจะให้คนเช่าเดือนละ 10,000 บาท ผมจะประมาณให้อย่างนี้นะครับ 5 ปีจะมีคนเช่าคุณ 3 ปี คือ 60 เดือน จะมีคนเช่าแค่ 36 เดือน แล้วจากการที่คุณมีคนเช่า 36 เดือนเท่ากับ 3 ปีคุณจะต้องเสียค่านายหน้าปีละ 1 ครั้งเท่ากับค่าเช่าคุณจะหายไป 3 เดือน จะเหลือแค่ 33 เดือน คุณก็เอา 33 เดือน คูณด้วยเงิน 10,000 บาท เท่ากับเป็นเงิน 300,000 บาท หารด้วย 60 เดือน เท่ากับเดือนละ 5,500 บาท เองครับ ครับนั่นแหละครับ คือค่าเช่าที่เป็นจริงที่สุด ที่คุณจะได้รับ ตอนนี้เป็นไงครับ เริ่มถอดใจในการทำธุรกิจนี้แล้วหรือยังครับ ไม่ใช่ว่าคุณมีคนเช่าเดือนละหมื่นแล้วคุณจะประมาณได้นะครับว่าคุณจะได้ค่าเช่าเดือนละหมื่นคุณลองคิดแบบเรียลลิสติกที่เป็นเรื่องจริงตามที่ผมบอกนี่แหละ สุดท้ายคุณยังสู้ต่อไปคุณก็ไปดูข้อสอง
แล้วไปดูในหัวข้อ ถัดไปครับ

2. รายจ่ายหรือค่าใช้จ่าย รายจ่ายที่เกิดจากการให้เช่า มีอะไรบ้าง เช่น ค่าอินเทอร์เน็ตรายเดือน ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากคุณมีบ้านเกิน 1 หลังคุณต้องเสียภาษีส่วนนี้ สุดท้ายค่าซ่อมบำรุง อันนี้ไม่ใช่งบรีโนเวทนะครับ คือค่าซ่อมบำรุง คุณต้องเผื่อไว้ว่า คุณจะซ่อมบำรุงบ้าน หรือ คอนโด ในกรณีที่มีคนเช่า เฉลี่ยเดือนละประมาณเท่าไหร่ จากสูตรที่ผมเคยศึกษามา ค่าซ่อมบำรุงส่วนนี้คุณควรจะเตรียมประมาณไว้ที่ 2% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง เช่น คอนโดคุณ ราคาประมาณ 5 ล้านบาท คุณอาจจะตีประมาณไว้สูงสุดที่ 2% คือ 100,000 บาทเฉลี่ยเท่ากับเดือนละประมาณ 8-9 พันต่อเดือน ถ้าคุณคิดว่าอาจจะมากไป ลองปรับลดลงดูครับ แต่คุณควรเผื่อค่านี้ไว้จริงๆมันเป็นต้นทุนของคุณอย่างแน่นอน ยังมีอีกหนึ่งข้อ ค่าใช้จ่ายสุดท้ายคืออะไรหรือเปล่าครับ ค่างวดผ่อนธนาคารครับ

3. Cash flow กระแสเงินสด ตั้งแต่ที่ผมบอกมาในข้อ 2 นี้ มีทุกค่าอะไรค่าอะไรต่อค่าอะไรบ้าง คุณต้องบวก แล้วรวมยอดดูครับ มันมากกว่า หรือน้อยกว่าค่าเช่าที่คุณจะได้ครับ ถ้าคุณเอาข้อ 1 ลบด้วยข้อ 2 คือ รายได้ลบด้วยค่าใช้จ่ายยังเหลือเป็นบวก คุณไปต่อครับ แต่ผมก็สงสัยนะครับว่า จะมีเป็นบวกจริงหรือเปล่า อันนี้ผมบอกเลยว่าอาจจะน้อยมากที่หายอดเป็นบวกได้ ใครได้ค่าเช่ามากกว่าค่าใช้จ่าย ไปฟังข้อ 4 ต่อครับ

4. ROI ROI คือ Return on Investment การที่คุณมาพิจารณาข้อสุดท้ายคือข้อ 4 ROI จะสามารถให้หลักการเปรียบเทียบได้ว่าคุณควรจะลงทุนกับทรัพย์สินนี้หรือเปล่า แปลเป็นภาษาไทยก็คือ ผลตอบแทนจากการลงทุนเมื่อเทียบกับเงินทุนที่คุณลงไป ผมตอบแทนจากการลงทุนก็คือข้อที่ 3 ข้อที่ 3 ตัวเลขที่คุณได้ผลลัพธ์คือ รายรับมากกว่ารายจ่ายเดือนละเท่าไหร่ ให้คุณคิดเป็นรายปีโดยเอา 12 คูณ เช่น คุณมีรายรับมากกว่ารายจ่ายเฉลี่ยเดือนละ 3,000 บาท เท่ากับปีละ 36,000 บาท ที่นี่เท่ากับคุณได้ตัวตั้งแล้วนะครับ คือ 36,000 บาท ที่นี่มาดูตัวหารกันครับ ตัวหารก็คือเงินที่คุณลงทุนไปกับทรัพย์สินชิ้นนี้

แน่นอนครับคุณกู้ธนาคาร ฉะนั้นเงินที่คุณลงทุนจริงๆ เป็นเพียงแค่เงินดาวน์ หรือเงินมัดจำเท่านั้น ไม่ใช่มูลค่าคอนโด หรือมูลค่าบ้าน คุณดาวน์ หรือมัดจำเท่าไหร่ ก็แค่นั้นล่ะครับ จำนวนเงินที่คุณลงทุน เช่น บ้านหลังนี้ราคา 5 ล้าน คุณดาวน์ไป 5% ก็เท่ากับ 250,000 บาท เงินลงทุนส่วนที่ 2 คุณมีการรีโนเวท บ้านหรือ คอนโดชิ้นนี้หรือเปล่า ถ้ามี บวกเข้าไปครับ ต่อมาต้นทุนอื่นๆที่มันเกิดขึ้น จากการที่คุณซื้อบ้าน หรือคอนโด บวกเข้าไปครับ สุดท้ายคุณจะได้จำนวนเงินอยู่ 1 ก้อน คุณเอาเงินจำนวน 36 หารด้วยต้นทุนที่คุณลงทุนไปทั้งหมด แล้วลองดูครับว่าเท่ากับกี่เปอร์เซ็นต์ เช่น ตัวเลขออกมาที่ 3%

สุดท้าย ผมจะสรุปให้ฟังแบบนี้นะครับ ตัวเลขเกิดมาจากค่า ROI เป็นจำนวนกี่เปอร์เซ็นต์ก็ตาม เมื่อคุณได้ตัวเลขผลลัพธ์ คุณจะใช้วิจารณญาณของคุณ ตัดสินใจเองว่า คุณควรจะลงทุนกับทรัพย์สินชิ้นนี้หรือเปล่า แต่ตัวเลข ROI มันไม่ใช่กำไรนะครับ ถ้าคุณมองโลกในแง่ดี ตัวเลข ROI แค่ 1-3% คุณก็อาจจะรับได้ สุดท้าย ถ้าคุณยังสามารถที่จะประคับประคองให้มันดำเนินไปได้แบบนี้เรื่อยๆคุณก็ยังมีผลตอบแทนที่เป็นบวกสม่ำเสมอถึงแม้จะน้อยก็ตาม แต่สุดท้ายคุณจะไปได้กำไรตอนที่คุณขายทรัพย์สินนั้นๆออกไป มูลค่าทรัพย์สินมันจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามระยะเวลา ภาระหนี้ของคุณ ที่คุณกู้มามันจะลดลงเรื่อยๆตามระยะเวลาเช่นกัน ฉะนั้นในระยะยาวคุณจะมีแต่กำไรแน่นอนครับ

แต่สุดท้ายครับ ผมถามจริงๆเถอะว่าคุณจะหาทรัพย์ที่เป็นไปตามกฎ 4 ข้อนี้ ที่ผมบอกได้จริงหรือเปล่า ผมว่าคุณอาจจะตกมาตั้งแต่ข้อที่ 3 แล้วคือ รายรับมันน้อยกว่ารายจ่าย ซึ่งเท่ากับว่าคุณไม่ควรลงทุน ก็สุดท้ายนี้้ ขอให้เพื่อนๆ ทุกคนโชคดีนะครับ กับการที่หาอสังหาริมทรัพย์ลงทุนแล้วมันจะสร้างความร่ำรวยให้คุณในอนาคตได้ตามที่คุณฝันขอให้โชคดี


แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้