โปะหนี้บ้าน หรือรีไฟแนนซ์บ้านก่อน แล้วค่อยโปะ

หลายๆ คน ผ่อนบ้านกับธนาคาร และให้ความสำคัญกับการรีไฟแนนซ์บ้านทุกๆ 3 ปี เพราะเชื่อว่า ทำให้ประหยัดดอกเบี้ย ผ่อนบ้านจะหมดเร็วขึ้น ทั้งที่พฤติกรรมการชำระค่างวด ก็ยังคงชำระค่างวด ตามงวดปกติ สิ่งที่เห็นเชิงประจักษ์ คือ ผ่อนมาหลายปี เงินต้นแทบไม่ยุบ เพราะเหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น รีไฟแนนซ์แล้วคิดว่าจะผ่อนหมดเร็วขึ้น แต่จริงๆ แล้ว ก็ไม่ต่างจากก่อนรีไฟแนนซ์ เท่าไรเลย

การผ่อนบ้านกับธนาคาร เป็นการคิดดอกเบี้ย แบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยแต่ละเดือนจะคิดจากเงินต้นคงค้าง ตามข้อเท็จจริง การผ่อนบ้าน หากการผ่อนชำระค่างวดตามปกติที่ธนาคารกำหนด ยอดเงินที่ชำระไปแต่ละเดือน จะไปตัดเงินต้นได้มากกว่าดอกเบี้ยจ่ายเมื่อผ่อนเกินปีที่7 เป็นต้นไป

การเปรียบเทียบความคุ้มค้า ให้ดูเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี 5 ปี และนำค่าใช้จ่ายมารวมเป็นต้นทุนการรีไฟแนนซ์ ด้วย หากดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ต่างกัน น้อยกว่า 1-1.5% ถือว่าไม่คุ้มค้า และ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5 ปี ต่างกันน้อยกว่า 2-3% ก็ถือว่าไม่คุ้มค่า 

ตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยเดิมเฉลี่ย 3 ปี 2.30% ถ้ารีไฟแนนซ์ ไปที่ธนาคารแห่งใหม่ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี 1.75% ที่ใหม่จะมีค่าใช้จ่าย ค่าจำนอง 1% ค่าประกันอัคคีภัย ค่าเบี้ยประกันชีวิตที่สูงขึ้น (เทียบกับอัตราอายุผู้กู้ที่สูงขึ้น) ค่าใช้จ่ายปีแรกเพิ่มขึ้น 1-2% ดังนั้น การรีไฟแนนซ์จึงไม่คุ้มค่า

วิธีที่แนะนำสำหรับการผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ถ้าสามารถผ่อนชำระมากกว่าปกติ 20-30% ของค่างวดปกติได้ ตัวอย่างเช่น เดิมผ่อนงวดละ 10,000 บาท ก็ให้จ่ายจริง 12,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ยจริงทั่งปีจะต่ำลงเรื่อยๆ  และตัดเงินต้นได้มากขึ้น การผ่อนไปสักระยะ 3 ปี เงินต้นจะลดลงอย่างมาก จึงอาจไม่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ และยิ่งลูกค้าสามารถโป๊ะเงินก้อนได้  ก็ทำให้ปิดบ้านได้เร็วกว่าที่กำหนด

การจะรีไฟแนนซ์บ้าน ให้หมดหนี้เร็ว คือ รีไฟแนนซ์ เพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ไม่ใช่ ขยายระยะเวลากู้ หรือ ต้องการให้ค่างวดลดลง หรือ เลวร้ายไปกว่านั้น คือ รีไฟแนนซ์ เพื่อขอวงเงินที่เพิ่มขึ้น อันนี้ ผมว่า คนกู้คงสับสนกับตัวเองแล้วละครับ ว่า จริงๆ แล้ว ต้องการหมดหนี้บ้านเร็วจริงหรือไม่ ลองไปคำนวณกันดูจริงๆ นะครับ ว่าคุ้มหรือเปล่า

————————————————————————-

ผู้เขียน : Omega
ผู้เรียบเรียง : Antonio

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

แก้หนี้

สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ สินเชื่อบัตรเครดิต ปัญหาใหญ่ของอสังหาฯ ปีนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อขายคอนโด ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน เพราะประชาชนคนไทย มีหนี้ครัวเรือนสูงเกือบ 90% ของ GDP ทั้งสินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ หนี้บัตรเครดิต บางคนกู้บ้านเพิ่งผ่านสักพักผ่อนบ้านไม่ได้แล้ว หลายคนเพิ่งผ่านการพักชำระหนี้ในช่วง covid ของปีที่แล้ว เป็นไปได้ยากมากครับที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้ในเร็วๆนี้

สินเชื่อบ้าน

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยไทยนั้น จากเริ่มแรกได้ผลกระทบทางอ้อมเพราะกำลังซื้อตกใจ ชะลอการตัดสินใจ แต่ปัจจุบันกลายเป็นอีกหนึ่งอุตสาหกรรมที่ถูกแรงปะทะโดยตรง และคาดว่าจะลากนานอย่างต่ำ 1-2 ปี หลังอัตราการปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (รีเจ็กต์) เพิ่มสูงขึ้นในทุกบริษัท จากความเสี่ยงทางรายได้ ซึ่งธนาคารประเมินเข้มกว่าเก่ามาก บางบริษัทเผย บางเซ็กเมนต์มีตัวเลขดังกล่าวสูงถึงระดับ 40% ยิ่งทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการลดลง สะท้อนจากยอดเปิดตัวตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ ซึ่งเดิมตลอดหลายปีที่ผ่านมา กินสัดส่วนตลาดราว 65-70% ที่เหลือ 25-30% เป็นแนวราบ แต่ ณ ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา พบมีจำนวนคอนโดฯเปิดใหม่เป็นสัดส่วนเพียง 25% ของจำนวนที่เปิดใหม่ทั้งหมดของครึ่งปีแรก 2562 เท่านั้น ขณะคาดยอดขายทั้งปี คงลดลงประมาณ 30-50% ด้วยอัตราการดูดซับที่อยู่ในระดับเพียง 40%  ข้อมูลข้างต้น ถูกประเมินโดยอสังหาฯรายใหญ่ของตลาด ซึ่งที่ผ่านมาปรับตัวอย่างหนัก เพื่อให้ผลประกอบการเป็นไปตามเป้าหมาย

คาดการณ์ว่า ปี 2564 การเปิดตัวใหม่ในตลาดคอนโดฯ คงมีไม่มาก การแข่งขันน้อยลง การซื้อขายคอนโด ก็น้อยลง เพราะประกอบการบางส่วนเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ธนาคารเข้มงวดการปล่อยกู้โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ สำหรับการพัฒนาโครงการ เพราะเล็งเห็นความเสี่ยงของตลาด ซึ่งย่อมกระทบต่อแผนการพัฒนาของผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะรายกลาง -รายเล็ก  เพราะเดิมการปล่อยกู้ปกติ จะแบ่งเป็น 2 ขั้นตอน คือ 1. วงเงินซื้อที่ดิน และ 2. วงเงินก่อสร้าง ซึ่งจะได้รับต่อเมื่อโครงการมีความคืบหน้า และมียอดขายเกิดขึ้นมากพอตามที่ธนาคารกำหนด พบวงเงินดังกล่าวถูกลดแอลทีวี (วงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่า) จาก 70% เหลือเพียง 40% เท่านั้น ร้ายไปกว่านั้น บางบริษัทติดแบล็กลิสต์ธนาคาร ไม่ปล่อยกู้  ทำให้โอกาสที่จะมีคอนโดฯใหม่ เข้ามาในตลาดช่วงปีหน้านั้น ภาพเบาบาง หากจะมี ส่วนใหญ่คงเป็นโครงการที่มีที่ดินรองรับแล้ว และได้รับโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์มาเรียบร้อยแล้วเท่านั้น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ล่าสุด ของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC) จะประเมินว่าเศรษฐกิจไทยปีหน้า จะขยายตัว ราว 3.5% แต่คาดสภาวะคงไม่ต่างจากปีนี้ เพราะเป็นการขยายตัวจากฐานเศรษฐกิจที่ติดลบ ท่ามกลางยังไม่มีวัคซีนป้องกันโควิด-19 และมาตรการ การเปิด-ปิดประเทศ ไม่แน่นอน ในแง่ความกังวลของผู้ประกอบการ นอกจากการรักษาสภาพคล่องให้ดี เพื่อพยุงตัวให้อยู่รอดแล้ว ด้านกำลังซื้อของผู้คนยิ่งน่าเป็นห่วง หลังพบภาวะการเป็นหนี้ของลูกค้ากลุ่มใหญ่ตลาดบ้านและคอนโดฯ โดยคนเจนวาย (อายุ  23-38 ปี) พอกสูงขึ้น หนี้รถ หนี้บัตรเครดิตมีภระหนี้มาก ทำให้ อาจจะกู้บ้านไม่ผ่าน หรือหากผ่าน ก็อาจจะผ่อนบ้านไม่ไหว

หนี้บัตรเครดิตกลายเป็นตัวร้าย ที่ทำให้ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ไม่นับรวมตัวเลขรีเจ็กต์ในภาคอุตสาหกรรมที่เกิดขึ้นมากราว 30-40%  และแนวโน้มเศรษฐกิจที่แย่ลง จะทำให้คนกลุ่มสาขาอาชีพอื่นๆ เกิดแผลในครัวเรือนตามมาอีกมหาศาล แม้แต่ความหวังเดียว คือ การที่ไทยจะกลับมาเปิดประเทศอีกครั้ง เพื่อฟื้นการท่องเที่ยวนั้น คาดแรงกระเพื่อมในระบบเศรษฐกิจก็คงไม่ดีเหมือนเก่า เพราะคนทั่วโลกต่างได้รับผลกระทบจากโควิดเช่นกัน ฉะนั้น การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวดังกล่าว ก็คงไม่ดีเต็มที่เหมือนเก่า 

สร้างหนี้ แก้หนี้ ให้เราจัดการให้ …
ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney

ผ่อนบ้านอยู่ แต่แฟนติดแบล็คลิส บ้านจะโดนยึดไหม

ถ้าเรามีการผ่อนบ้าน และ สามี หรือภรรยา มีหนี้ และเป็นหนี้เสีย บ้านที่เราผ่อนอยู่จะโดนยึดไหม คำตอบคือ มีโอกาสนะครับ ทีนี้ ก็ต้องมาดูกันว่า ทรัพย์สิน หรือ บ้านที่ผ่อนอยู่นี้ เป็นสินสมรสหรือไม่ ลองติดตามเนื้อหา รายละเอียดในคลิปได้เลยครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ผ่อนบ้านช่วง Teaser Rate ยังพอไหว หลังจากนั้น ดอกเบี้ยบานแน่

ผมเอง มักจะได้รับคำเย้ยหยัน เวลาที่ผมเคยบอกใครๆ ที่มักจะถามผมว่า พี่ครับ พี่คะ ผม หนู เงินเดือนเท่านี้ กู้บ้านได้ ราคาเท่าไร และต้องผ่อนบ้านเดือนละเท่าไร พอผมบอกไป หลังจากนั้น บางคนหายไปกู้ธนาคาร ได้ ติดต่อกลับมาว่า กู้ได้วงเงินมากกว่าที่ผมบอกอีก และค่างวดผ่อนบ้าน ก็น้อยกว่าที่ผมเคยบอก

ก็ลองดูครับ ว่า ทำไม ถึงเป็นแบบนั้นได้ ลองหาคำตอบในคลิปนี้ดูครับ แล้วจะรู้ว่า น้องๆ เหล่านั้น กำลังจะเจอนรถในเร็วๆ นี้

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

กนง.ขึ้นดอกเบี้ย ธนาคารปรับดอกเบี้ยเงินกู้ เราจะทำยังไง

แนวโน้ม ดอกเบี้ยของประเทศไทย จากช่วงนี้เป็นต้นไป อยู่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ธนาคารคงปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ ความยากลำบากของคนที่ผ่อนบ้าน หรือ มีเงินกู้ สินเชื่อธุรกิจกับธนาคาร จะได้รับผลกระทบอะไรบ้าง ลองฟ้งในคลิปดูครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ