ลงทุนกู้คอนโด แล้วปล่อยเช่า Passive Income สบายแน่นอน

1726618_m-192254193.jpg

การมีรายได้ โดยไม่ต้องทำงาน ใช้ระบบทำงาน หรือที่เขาเรียกกันว่า Passive Income ซึ่งหนึ่งในหัวข้อยอดฮิต ที่คนลงทุนกันมากมาย คือ กู้ซื้อคอนโด แล้วปล่อยเช่า และต้องปล่อยเช่า ให้ได้มากกว่า ค่างวดผ่อนธนาคารอีกต่างหาก เงื่อนไขนี้ละยากที่สุด สำหรับในมุมมองของผมนะ ยากยังไงละ เดี๋ยวมาสาธยายให้ฟังครับ

ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ในการทำธุรกิจให้มีรายได้แบบ Passive Income ในการกู้คอนโด เพื่อปล่อยเช่านั้น หลักการใหญ่ๆ ที่ผม จะสรุปให้เพื่อนๆ ดังนี้

  1. คอนโด ที่เราจำเป็นจะต้องซื้อ เพื่อนำมาปล่อยเช่าเพื่อหารายได้นั้น เงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคารนั้น จากประสบการณ์ของผมนะ คอนโดทำเลที่ว่านี้ ฟันธงอย่างเดียวเลยครับ คนเช่าต้องเป็นต่างชาติ เท่านั้น สำหรับคนไทย จะเช่า คอนโด ราคาสองล้านกว่า เนื้อที่ยี่สิบกว่าตารางเมตร  ค่าเช่าเดือนละ 15,000-20,000 บาท ยากครับ ที่จะหาคนไทยเช่าในราคานี้ได้
  2. จากข้อ 1 สรุปก็คือ ทำเลครับ ลองหาดูครับ ว่า ทำเลไหนกันบ้าง ที่ต่างชาติ เช่ากันอยู่เยอะ อย่างในกรุงเทพ ก็แนวเส้นรถไฟฟ้าแน่นอนครับ สุขุมวิททั้งเส้น พหลโยธิน สะพานควาย และก็เมืองท่องเที่ยวต่างๆ
  3. เมื่อได้ทำเล และได้ห้องที่ถูกใจแล้ว มาถึงขั้นตอนการซื้อเอามาเป็นกรรมสิทธิของเราครับ กู้ครับ กู้ให้ได้เยอะที่สุด ลงเงินตัวเองให้น้อยที่สุดครับ แต่ผมมีเคล็ดลับมาฝากนะครับ กู้ให้ได้เท่าราคาคอนโด พอครับ อย่าไปเอาเงินเหลือเยอะครับ เพราะสุดท้าย หากเราบริหารเงินที่ได้มาฟรีๆ จากการกู้ไม่เป็น สุดท้ายเงินก้อนนั้น มันจะกลายมาเป็นหนี้ และกัดกร่อน ผลตอบแทนการลงทุนของเราแทนนะครับ2054729_m1062498148.jpg
  4. แนะนำต่อเนื่องจากข้อ 3 นะครับ หากเรากู้เงินเหลือ ในความคิดส่วนตัวของผมนะ มันไม่มีประโยชน์อะไร หาก คุณเอาเงินส่วนนี้ไปใช้จ่าย ที่ไม่เกิดประโยชน์ คือ ไม่สามารถเอามาสร้างผลตอบแทนได้ คุณก็ควรจะเอาเงินส่วนนี้ไปทำดังนี้ หากคุณมีหนี้บัตรเครดิต หรือ สินเชื่อต่างๆ เอาเงินส่วนเกินนี้ ไปปิดหนี้เลยครับ เป็นการฉลาดมากครับ ที่เราจะเอาเงินที่มีดอกเบี้ยถูก ไปปิดหนี้ดอกเบี้ยแพงๆ และที่สำคัญที่สุด เมื่อปิดหนี้ไปแล้ว ไม่ใช่คล้อยหลังอีกแค่ เดือนสองเดือน วงเงินบัตรก็กลับมาเต็มอีกเหมือนเดิมนะครับ แบบนี้ไม่เอานะครับ
  5. หลังจากนั้น ก็เริ่มปฏิบัตรการ ปล่อยเช่าครับ ทำการตลาด เพื่อหาลูกค้ามาเช่า เอาเงินค่าเช่ามาผ่อนค่างวดธนาคารโดยด่วน เดือนแรก โดนค่างวดยังไหว เดือนสองโดนค่างวด ก็ยังพอไหว เดือนที่สามก็โดนค่างวดอีก เฮ้ย แบบนี้ ชักจะไม่ไหวแล้วนะ นั่นละครับ ผมกำลังจะบอกว่า มันไม่ง่าย และสวยหรูอย่างที่ หลายๆ คนคิดหรอกครับ

หากใคร ที่คิดและมีความฝัน ที่จะมีรายได้แบบโคตรสบายแบบนี้ หาคอนโด แล้วยื่นกู้ธนาคาร ได้วงเงินกู้ เท่าราคาคอนโด หรือ มากกว่าราคาคอนโด ที่เรียกกันว่า กู้เงินเกินเงินเหลือนั่นละ ยอดฮิตเลย ง่ายไปกว่านั้นอีก หาคนโง่ มาเช่าคอนโด เสือกจ่ายค่าเช่า มากกว่าค่างวดที่เราผ่อนธนาคารซะอีก แถบ แม่งเช่ายาว คอนโดเราไม่เคยมีช่วงเวลาห้องว่างเลย เช่าแล้ว ยังอุตส่าห์ดูแลห้องของเราให้ดีอีก ไม่ทรุดโทรมเลยนะเนี่ย……ที่ผมเขียนมานี่ คือผมกำลังประชดนะครับ เรามาดูข้อควรระวังกันดีกว่าครับ ผมจะสรุป ดังนี้

  1. เรามีรายจ่ายอะไรบ้าง เพื่อนลองจดตามดูนะครับ อาทิเช่น ค่างวด ค่าส่วนกลาง เฉลี่ยค่าบำรุงรักษา ทำรายจ่ายรวมมาเลยครับ ทั้งปีเงินที่เราต้องจ่ายเท่าไร
  2. รายได้จากค่าเช่า เราจะปล่อยเช่าที่ราคาเท่าไร ในส่วนของการตั้งราคาให้เช่า เราเปิดตามอำเภอใจของเราไม่ได้นะครับมันต้องดูตามราคาตลาด หาก ในตลาดมีคู่แข่งเยอะ ราคาค่าเช่าจะปรับสูงขึ้น เป็นไปได้ยากมาก เพราะมีการแข่งขันกันเยอะ ย่อมมีการตัดราคากันขึ้นแน่นอน
  3. ต่อมา จากข้อ 1 เรารู้รายจ่ายแน่นอนทั้งปีแล้วว่าเท่าไร เฉลี่ยมาเป็นเดือนดูครับ แล้วลองมานั่งจินตนาการดูครับว่า เอาระยะยาวสัก 5 ปี ครับว่า ในระยะเวลา 5 ปี นี้ เราจะสามารถหาคนมาเช่าคอนโดของเราได้ ตลอดเวลาเลยไหม ไม่มีช่วงเวลาไหน ที่ห้องของเราจะว่างเลยใช่ไหม เราจินตนาการแบบเป็นกลางนะครับ แล้วลองคำนวณดูครับมา รายได้จากค่าเช่าในระยะเวลา 5 ปี เทียบกับ รายจ่ายแน่นอน เฉลี่ยรายเดือนดูครับ ว่าจะคุ้มหรือไม่

2323278_m-11605834608.jpg

ครับ จากเสียงจิ้งจกทักของผม และที่ผมตั้งข้อสังเกตุให้เพื่อนๆ ลองคำนวณตามดูแล้ว จุดสลบของ การมีรายได้แบบ Passive Income แบบกู้คอนโด แล้วปล่อยเช่า เอาเงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคาร นั้น มีสองสามข้อ คือ

  • ไม่มีคนเช่าตลอดเวลา มีช่วงเวลาที่ที่ห้องว่าง
  • คุณต้องมีค่าใช้จ่าย แอบแฝงต่างๆ เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า เวลาที่นายหน้าหาคนเช่ามาได้ ค่าส่วนกลางของคอนโด เป็นต้น
  • สุดท้าย หากคุณเปลี่ยนใจ คุณจะขายคอนโดทิ้ง อย่าลืมที่ผมเคยบอกนะครับ ถ้าคุณกู้เงินมาเกิน กู้เงินแบบมีเงินเหลือ ก็เท่ากับว่า ราคาคอนโดของคุณที่จะขาย มันจะมีราคาห้องที่สูงกว่าห้องอื่นๆ ที่อยู่ในคอนโดเดียวกับคุณ แล้วจะขายออกไหม?

2295480_m1809118543.jpg

การลงทุน หรือ ทำธุรกิจ อย่ามองแต่ แง่ดีนะครับ ไอ้ที่ผมเอามาพิมพ์ให้คุณอ่านนี้ มันมาจากประสบการณ์ตรงของผม แต่ผมนะ ไม่ได้ไปลงทุนแบบนั้นหรอกนะครับ มันมาจากการที่ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินให้ลูกค้า ไม่ว่าจะในด้านการกู้เงิน หรือ ในด้านการเป็นหนี้ ผมก็จะให้คำปรึกษา

ฉะนั้นผมจะเห็นปัญหากรณีแบบนี้ ที่ลูกค้ามาให้ผมช่วยแก้ปัญหาให้ เยอะจริงๆครับ สำหรับกรณีแบบ กู้คอนโดเงินเหลือ แล้วเอาค่าเช่ามาผ่อนธนาคารเนี่ย บางคน จากเป็นมนุษย์เงินเดือน เงินเดือนดี หน้าที่การงานดี สุดท้าย มาตกม้าตาย เพราะความโลภ ลงทุนกันจนเกินกำลัง ไม่มองจุดเสียบ้างเลย บางครั้งก็ไปเชื่อ โค้ชนั่น โค้ชนี่ ที่สอนการลงทุน สุดท้าย โค้ชหายหัวครับ  ก็ฝากกันไว้ละกันครับเพื่อน เอาเสียงทักเล็กๆ จากผมไปขบคิดกันดูครับ

สำหรับเพื่อนๆ ที่สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดตามผมต่อ ได้ในอีกช่องทางนะครับ มีคลิกเยอะแยะเลยครับ YouTube

จ่ายค่างวดบ้านให้ตัดเงินต้น และเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารน้อยที่สุด

บทความนี้ จะมาถึงขั้นที่ เมื่อเพื่อนๆ ได้รับการอนุมัติเงินกู้ สินเชื่อบ้านเรียบร้อยแล้วนะครับ คราวนี้ ก็มาถึง ขั้นที่เราจะได้มาเป็นหนี้ สมใจอยากซะที คือก่อนที่จะกู้บ้านผ่าน คือเราก็จะคิดแต่ในมุมที่ว่า เราอยากจะได้บ้าน ได้อยู่บ้านใหม่ จะตกแต่งบ้าน ตกแต่งห้องนอน ห้องครัว อย่างนั้นอย่างนี้ แต่เราอาจจะลืมไปว่า เมื่อเรากู้บ้าน เราได้บ้านใหม่ครับ แต่เราก็เป็นหนี้ธนาคารด้วยนะครับ หลักกี่ล้าน ก็แล้วแต่กำลังและศักยภาพในการกู้ของเพื่อนๆ แต่ละคนละครับ เราต้องมีภาระค่างวดผ่อนบ้านแล้วนะครับ บทความนี้จะมาอธิบาย การคิดดอกเบี้ยของธนาคาร และการตัดเงินต้นแล้วดอกเบี้ยบ้าน จะพยายามเอาให้เพื่อนๆ เข้าใจกันภายในบทความนี้ละครับ

1478822_m632504114.jpg

หลักการเบื้องต้นของดอกเบี้ยบ้าน ต้องบอกกันก่อนเลยนะครับว่า ดอกเบี้ยบ้าน เป็นอัตราดอกเบี้ย ที่ถูกที่สุด ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่นๆ ครับ สินเชื่อเพื่อการเคหะ หรือ Housing Loan ในหลักการจะเป็นอย่างนั้น

ทีนี้ ดอกเบี้ยที่ธนาคารเขาคิดกับเรา จะคิดแบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยจะคิดเป็นรายวัน……พอมาถึงตรงนี้ เพื่อนบางคนจะบอกว่า คิดดอกเบี้ยรายวัน ทำไมโหดจัง ถ้าใครคิดแบบนี้แปลว่าเข้าใจผิดนะครับ การคิดดอกเบี้ยเป็นรายวันคือ คิดที่อัตราดอกเบี้ยรายปี แต่เอามาคิดเฉลี่ยเป็นรายวันให้นะครับ และดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น เขาก็ไม่ได้ เอามารวมเป็นเงินต้นนะครับ เงินต้นกับดอกเบี้ยแยกต่างหากกันครับ

ตารางการผ่อน

ครับมาดูตัวอย่างที่ผมทำ เพื่ออธิบายเพื่อนๆ เอาในหลักการง่ายๆ กันก่อนนะครับ ว่าหลักการ โดยตั้งโจทย์ที่ เรากู้เงินสินเชื่อบ้าน ที่เงินกู้ 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 5% จากตารางที่ผมทำไว้ ดอกเบี้ยที่เงินต้น 2,000,000 บาท ดอกเบี้ยจะตกอยู่ที่ วันละ 274 บาท สมมติง่ายๆ เลยนะครับว่า ถ้าคุณกู้ธนาคารมาแค่ 8 วัน แล้วคุณบอกว่า ไม่เอาละ จะใช้หนี้คืน คุณก็ต้องจ่ายธนาคารทั้งหมด 2,002,192 บาท เท่ากับ ธนาคาร จะคิดดอกเบี้ยคุณแค่ 8 วัน ตามตารางเลยครับ ซึ่งในความเป็นจริง คงไม่มีใครทำแบบนี้ และธนาคารก็คงไม่ให้ด้วยละครับ ยืมแค่ 8 วัน

ผมเพียงแค่ ยกตัวอย่างง่ายๆ ว่า ธนาคารเขาจะคิดดอกเบี้ยเป็นรายวัน และสะสมดอกเบี้ยรายวัน แล้วแยกกองต่างหาก ออกจากเงินต้น พอมองภาพออกละนะครับ ผมมีคลิปที่จะอธิบายเรื่องนี้ ลองติดตามต่อที่ YouTube ครับ

3073971_m814313952.jpg

ทีนี้ ถ้าคุณกู้บ้านมา ตามตารางที่ผมแสดงให้ดู สมมติว่า หากคุณผ่อนชำระหนี้ ตามค่างวดบ้าน ที่ธนาคารแจ้งแล้ว สมมติว่า คุณต้องผ่อนเดือนละ 14,000 บาท ในวันที่ 30 ละกัน เท่ากับว่า ในงวดแรกเลยที่คุณจ่ายเงินกู้ธนาคาร และสมมติว่า คุณกู้มาในวันที่ 1 ละกัน และคุณต้องจ่ายค่างวด วันที่ 30

สมมติเท่ากับ ดอกเบี้ยวันละ 274 บาท 30 วัน เท่ากับ 274 x 30 = 8,220 บาท 

คุณจ่ายค่างวดบ้าน 14,000 บาท เท่ากับ เอาไปตัดดอกเบี้ย 8,220 บาท

เหลือตัดเงินต้น 14,000-8,220 เท่ากับ 5,720 บาท

เงินต้น 2,000,000 – 5,720     คงเหลือเงินต้น 1,994,280 บาท ในเดือนถัดไป ดอกเบี้ย รายวันจะเท่ากับ  (1,994,280 x 5%)หารด้วย 365 วัน เท่ากับ 273 บาท  ( ดอกเบี้ยต่อวัน )

2301933_m1385526897.jpg

ทีนี้ เมื่อคุณทำความเข้าใจ ย่อหน้าส่วนด้านบนเข้าใจแล้ว มองภาพออกแล้วว่า ถ้าคุณจ่ายเงินกู้ ค่างวดบ้านไป 14,000 บาท เรียบร้อย สมมติ อีกสองวันต่อมา คุณมีเงิน 2,000 บาท ไม่รู้จะเอาไปทำอะไรดี เอามาจ่ายค่างวดบ้านดีกว่า สมมตินะ แล้วคุณเอาเงินจำนวน 2,000 บาท นี้ไปจ่าย

เท่ากับ ธนาคาร จะหัก ดอกเบี้ย จำนวน 273 บาท ต่อ วัน จำนวน 2 วัน เท่ากับ 546 บาท

คือ 2,000 (เงินที่จ่าย) – 546 (ดอกเบี้ย 2 วัน) คงเหลือ ตัดเงิน เท่ากับ 1,454 บาท

สุดท้าย เมื่อคุณเข้าใจในหลักการของธนาคาร ในการคำนวณดอกเบี้ยผ่อนบ้านแล้ว ทีนี้ มันก็ขึ้นอยู่กับคุณเองแล้วละครับว่า คุณจะรีบตัดเงินกู้ผ่อนบ้าน แบบไหน

  1. จ่ายเงินกู้ผ่อนบ้าน ให้มากกว่าค่างวดปกติ เช่น ต้องจ่าย 14,000 ก็จ่ายไป 16,000
  2. จ่าย 14,000 ปกติ แต่ในระหว่างเดือน หากมีเงินพิเศษเข้ามา ก็เอาไปจ่าย ในระหว่างงวดได้เลย ไม่ต้องรอให้ครบกำหนดวันจ่ายค่างวด

หลักการง่ายๆ แค่นี้ จะทำให้คุณเข้าใจว่า การชำระหนี้ ค่างวดผ่อนบ้าน ให้หมดเร็วๆ โดยอาจจะไม่ต้องโปะเงินก้อนใหญ่ๆ คุณเพียง จ่ายค่างวดผ่อนบ้านให้มากกว่าปกติ หรือ จ่ายเงินชำระหนี้บางส่วน ในระหว่างเดือนก็ได้ เลือกเอาครับ วิธีไหนก็ได้ ที่คุณจะหมดหนี้บ้านให้เร็ว และประหยัดดอกเบี้ย ที่จะต้องจ่ายกับธนาคารให้มากที่สุด    ขอให้โชคดีครับ

Passive Income ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เอาค่าเช่ามาผ่อนธนาคารดีกว่า

กู้ซื้อคอนโด แล้วปล่อยให้คนเช่า เอาเงิน รายได้จากค่าเช่า มาผ่อนหนี้ค่างวดธนาคาร สบายๆ Passive Income เสือนอนกินนะครับ แต่ระวังจะโดนเสือกินนะครับ ลองฟังคลิปนี้ดูครับ

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะติดค่างวดผ่อนรถ ต้องทำยังไง?

ปัญหาของเพื่อนๆ หลายๆ คน ที่รู้ว่าเรามีกำลังและรายได้เสริม สามารถ ผ่อนทั้งบ้านและผ่อนทั้งรถได้ แต่ธนาคาร ไม่อนุมัติกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากมีติดค่างวดผ่อนรถ จะให้ปิดหนี้รถก่อน ก็ไม่ไหว ปัญหานี้ จะแก้ยังไงดี คลิปนี้มีคำตอบครับ
สำหรับท่านที่ต้องการ ที่ปรึกษาทางการเงิน กู้เงิน ส่วนตัว คลิกได้เลยครับ