การลงทุนคอนโด ปล่อยเช่า ควรมีแผนสำรอง ไม่งั้น คุณหมดอนาคตแน่

เนื่องด้วย ผมมีคำถาม ที่เพื่อน ได้ไลน์คำถามเข้ามา ให้ผมช่วยตอบ ปรากฏว่า มีคำถาม และปัญหาในลักษณะคล้ายกันคือ กู้คอนโด ไว้หลายห้อง เพื่อปล่อยเช่า เอาค่าเช่าไปผ่อน สุดท้าย ไม่มีคนเช่า ไปไม่รอด ตอนนี้เป็นหนี้เสียแล้ว ต้องทำยังไงดี

อยากจะบอกว่า ปัญหาในลักษณะนี้ เกิดจาก ความโลภ เข้าครอบงำคุณ จนลืมเหตุผล ขาดการยั้บยั้งชั่งใจ ไม่มีแผนสอง แผนสาม ไว้รองรับเลยครับ ที่มา ที่ไป ส่วนใหญ่ มีอยู่ไม่กี่ทางหรอกครับ นักลงทุนหน้าใหม่ มักจะฟุ้งซ่าน เพ้อฝัน และโลภ ทำให้ตกลงหลุม ในขุมนรกนี้ สาเหตุหลักๆ คือ หนึ่งไปอบรมสัมมนา กับ โค้ชการเงิน โค้ชอสังหาฯ สอนลงทุน สองคือ หาตำรา สอนให้รวยด้วยอสังหา หรือไม่ก็ ข้อมูล ใน YouTube

ชีวิตง่ายๆ สบายๆ ด้วย Passive Income กู้คอนโด เงินเหลือ และเอาห้องไปปล่อยเช่า เอาค่าเช่าไปผ่อนค่างวด เหลือกระแสเงินสด ห้องละเท่านั้นเท่านี้ มีคนละ 5 – 7 ห้อง มีเงินส่วนต่าง สบายๆ เดือนละหลักหมื่นหลักแสน โคตรฉลาด และโคตรรวย คืออะไรมันจะง่ายแบบนั้น ผมละอิจฉาจริงๆ

ทำไม แต่ละคนคิดว่าการลงทุนในอสังหาฯ มันง่ายขนาดนี้เลยเหรอครับ ไม่เผื่อขาดเผื่อเหลืออะไรไว้บ้างเลยนะ ใช่ครับ การลงทุน และแสวงหาโอกาสมันต้องเป็นคนมองโลกในแง่บวก คิดบวก แต่ก็ควรมองในด้านความเสี่ยงไว้บ้าง หากเกิดปัญหาขึ้นมา เราจะทำยังไง เช่น

  1. ปัญหาแบบไม่แรง เช่น มีคนเช่าทั้งหมด 7 ห้อง แต่ไม่ได้ค่าเช่าในแต่ละห้อง เพียงพอกับค่างวดผ่อนธนาคาร เราจะต้องเติมเงิน ในส่วนนี้ เราเติมไหวไหม ลองคำนวณดูครับ หากยังคิดว่า ถ้าต้องเติมเงินครบทุกห้องยังไหวอยู่ ก็ไปต่อครับ ผมไม่ค้านคุณ แต่อย่าเข้าข้างตัวเองนะครับ ค่าเช่า คุณต้องหักค่าส่วนกลาง และค่านายหน้า กรณีที่มีนายหน้าหาผู้เช่าให้ด้วยนะครับ
  2. กรณีที่ มีคนเช่าไม่ครบ และค่าเช่าแต่ละห้อง ไม่พอกับค่างวดนั้น ส่วนห้องที่ไม่มีคนเช่าเลย ก็ต้องเติมเงินเต็มๆ เงินส่วนต่างนี้ มีเพียงพอไหม ที่คุณสามารถรองรับความเสียหายส่วนนี้ได้ ถ้ามี และยังไหว ก็ไปต่อ……..แต่เดี๋ยวนะ อันนี้ อย่าหลอกตัวเองนะครับ ถ้าไม่ไหว ก็สารภาพมา และล้มเลิกความคิดนี้ไปเลย
  3. เลวร้ายที่สุดคือ ทั้ง 7 ห้อง ไม่มีคนเช่าเลย คุณจะทำยังไง คุณมีปัญญาจ่ายหนี้ไหม ถ้าไม่มี คุณพร้อมที่จะเป็นหนี้ ที่เครดิตเสียกับธนาคารไหม โดนฟ้องแน่ หรือ ร้ายแรงไปกว่านั้น คุณโดนฟ้องล้มละลายเข้าอีก ชีวิตคุณรับได้ไหม อย่าลืม ที่คุณกู้ได้ 6-7 ห้อง เพราะโปรไฟล์คุณดี อาชีพการงานดี มั่นคง แต่จากนี้ไป คุณคงกลับไปเป็นแบบเดิมไม่ได้อีกแล้ว คุณรับได้ไหม
  4. ปัญหาสุดท้ายคือ คุณกู้เงินเกิน เงินเหลือมา หากคุณยังเก็บเงินเหล่านี้ไว้ เอามาบริหารกระแสเงินสด ผมว่า มันก็ยังจะพอไปได้สักระยะ แต่ปัญหาใหญ่ที่สุดคือ สุดท้ายเงินก้อนนี้มันก็จะละลายหายไปกับค่างวด ที่สุดก็ไปไม่รอด แต่อย่าลืม เรามีท่าไม้ตาย ขายคอนโด มาใช้หนี้ซิวะ…… เฮ้ย ตื่นๆ คอนโดที่คุณซื้อมา ตอนนี้ตลาดเขาขายกัน 2 ล้าน ตอนที่คุณกู้ธนาคาร คุณกู้ไป 2.2 ล้าน ขายได้ไง ติดหนี้แบงค์มากกว่า ราคาตลาดซะอีก ซวยละ งานนี้

ถ้าคุณนั่งคิด นั่งเขียน ปัญหา และความเสี่ยงนะ สุดท้าย ถ้าคุณอยากลงทุนจริงๆ ผมว่า คุณก็คงลงทุนแค่ 1 ห้อง ส่วนถ้ากู้เงินเกินมา ก็เอาเงินไปตกแต่งห้อง หรือ เอาไปใช้หนี้ หรือ ทำอะไรก็ได้ที่มันเกิดประโยชน์จริงๆ ต่อมาก็รีบหาคนเช่าให้ได้ หากไม่มีคนเช่า ก็สามารถมีเงินจากรายได้ผ่อนธนาคารได้แบบสบายๆ มีคนเช่า หรือ ไม่มีคนเช่า ก็ยังไปได้ ถือยาว 5 ปี ขึ้นไป ยังไง ผมว่าก็ไม่น่าจะขาดทุนนะ แต่จะมีกำไรมากน้อยแค่ไหน อันนี้ ขึ้นอยู่กับฝีมือของคุณละครับ ว่า ดูทำเล เลือกห้อง เลือกชั้น และดูสภาพโดยรวมของโครงการเก่งแค่ไหน

สุดท้ายนะครับ ผมอยากเปรียบเทียบการลงทุนแบบนี้ว่า ” วิ่งตัดหน้าสิบล้อ เพื่อไปหยิบแบงค์ร้อยที่ตกอยู่ ” คือถ้ารอด ก็ได้เงินไป 100 บาท ถ้าไม่รอดก็ตาย แต่เมื่อเทียบ ผลลัพธ์ทั้งสองด้านแล้ว ผมว่า คงมีแต่คนโง่เท่านั้นละครับ ที่จะยอมเสี่ยงในเกมนี้

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ธนาคารเข้ม ป้องกันกู้คอนโดเงินเกิน

สถานการณ์ การซื้อขายคอนโด โดยเฉพาะการซื้อเพื่อลงทุน เพื่อปล่อยเช่า หรือกู้ซื้อคอนโดเงินเกิน เงินเหลือ ตอนนี้ธนาคารดัดหลังกลุ่มนักลงทุนแฝงการเก็งกำไร ด้วยการอนุมัติเหมือนไม่ค่อยจะอยากให้ ให้วงเงินแค่ 60%   ยังไงลองฟังในคลิปนี้ดูครับ

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

ลงทุนกู้คอนโด แล้วปล่อยเช่า Passive Income สบายแน่นอน

1726618_m-192254193.jpg

การมีรายได้ โดยไม่ต้องทำงาน ใช้ระบบทำงาน หรือที่เขาเรียกกันว่า Passive Income ซึ่งหนึ่งในหัวข้อยอดฮิต ที่คนลงทุนกันมากมาย คือ กู้ซื้อคอนโด แล้วปล่อยเช่า และต้องปล่อยเช่า ให้ได้มากกว่า ค่างวดผ่อนธนาคารอีกต่างหาก เงื่อนไขนี้ละยากที่สุด สำหรับในมุมมองของผมนะ ยากยังไงละ เดี๋ยวมาสาธยายให้ฟังครับ

ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ในการทำธุรกิจให้มีรายได้แบบ Passive Income ในการกู้คอนโด เพื่อปล่อยเช่านั้น หลักการใหญ่ๆ ที่ผม จะสรุปให้เพื่อนๆ ดังนี้

  1. คอนโด ที่เราจำเป็นจะต้องซื้อ เพื่อนำมาปล่อยเช่าเพื่อหารายได้นั้น เงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคารนั้น จากประสบการณ์ของผมนะ คอนโดทำเลที่ว่านี้ ฟันธงอย่างเดียวเลยครับ คนเช่าต้องเป็นต่างชาติ เท่านั้น สำหรับคนไทย จะเช่า คอนโด ราคาสองล้านกว่า เนื้อที่ยี่สิบกว่าตารางเมตร  ค่าเช่าเดือนละ 15,000-20,000 บาท ยากครับ ที่จะหาคนไทยเช่าในราคานี้ได้
  2. จากข้อ 1 สรุปก็คือ ทำเลครับ ลองหาดูครับ ว่า ทำเลไหนกันบ้าง ที่ต่างชาติ เช่ากันอยู่เยอะ อย่างในกรุงเทพ ก็แนวเส้นรถไฟฟ้าแน่นอนครับ สุขุมวิททั้งเส้น พหลโยธิน สะพานควาย และก็เมืองท่องเที่ยวต่างๆ
  3. เมื่อได้ทำเล และได้ห้องที่ถูกใจแล้ว มาถึงขั้นตอนการซื้อเอามาเป็นกรรมสิทธิของเราครับ กู้ครับ กู้ให้ได้เยอะที่สุด ลงเงินตัวเองให้น้อยที่สุดครับ แต่ผมมีเคล็ดลับมาฝากนะครับ กู้ให้ได้เท่าราคาคอนโด พอครับ อย่าไปเอาเงินเหลือเยอะครับ เพราะสุดท้าย หากเราบริหารเงินที่ได้มาฟรีๆ จากการกู้ไม่เป็น สุดท้ายเงินก้อนนั้น มันจะกลายมาเป็นหนี้ และกัดกร่อน ผลตอบแทนการลงทุนของเราแทนนะครับ2054729_m1062498148.jpg
  4. แนะนำต่อเนื่องจากข้อ 3 นะครับ หากเรากู้เงินเหลือ ในความคิดส่วนตัวของผมนะ มันไม่มีประโยชน์อะไร หาก คุณเอาเงินส่วนนี้ไปใช้จ่าย ที่ไม่เกิดประโยชน์ คือ ไม่สามารถเอามาสร้างผลตอบแทนได้ คุณก็ควรจะเอาเงินส่วนนี้ไปทำดังนี้ หากคุณมีหนี้บัตรเครดิต หรือ สินเชื่อต่างๆ เอาเงินส่วนเกินนี้ ไปปิดหนี้เลยครับ เป็นการฉลาดมากครับ ที่เราจะเอาเงินที่มีดอกเบี้ยถูก ไปปิดหนี้ดอกเบี้ยแพงๆ และที่สำคัญที่สุด เมื่อปิดหนี้ไปแล้ว ไม่ใช่คล้อยหลังอีกแค่ เดือนสองเดือน วงเงินบัตรก็กลับมาเต็มอีกเหมือนเดิมนะครับ แบบนี้ไม่เอานะครับ
  5. หลังจากนั้น ก็เริ่มปฏิบัตรการ ปล่อยเช่าครับ ทำการตลาด เพื่อหาลูกค้ามาเช่า เอาเงินค่าเช่ามาผ่อนค่างวดธนาคารโดยด่วน เดือนแรก โดนค่างวดยังไหว เดือนสองโดนค่างวด ก็ยังพอไหว เดือนที่สามก็โดนค่างวดอีก เฮ้ย แบบนี้ ชักจะไม่ไหวแล้วนะ นั่นละครับ ผมกำลังจะบอกว่า มันไม่ง่าย และสวยหรูอย่างที่ หลายๆ คนคิดหรอกครับ

หากใคร ที่คิดและมีความฝัน ที่จะมีรายได้แบบโคตรสบายแบบนี้ หาคอนโด แล้วยื่นกู้ธนาคาร ได้วงเงินกู้ เท่าราคาคอนโด หรือ มากกว่าราคาคอนโด ที่เรียกกันว่า กู้เงินเกินเงินเหลือนั่นละ ยอดฮิตเลย ง่ายไปกว่านั้นอีก หาคนโง่ มาเช่าคอนโด เสือกจ่ายค่าเช่า มากกว่าค่างวดที่เราผ่อนธนาคารซะอีก แถบ แม่งเช่ายาว คอนโดเราไม่เคยมีช่วงเวลาห้องว่างเลย เช่าแล้ว ยังอุตส่าห์ดูแลห้องของเราให้ดีอีก ไม่ทรุดโทรมเลยนะเนี่ย……ที่ผมเขียนมานี่ คือผมกำลังประชดนะครับ เรามาดูข้อควรระวังกันดีกว่าครับ ผมจะสรุป ดังนี้

  1. เรามีรายจ่ายอะไรบ้าง เพื่อนลองจดตามดูนะครับ อาทิเช่น ค่างวด ค่าส่วนกลาง เฉลี่ยค่าบำรุงรักษา ทำรายจ่ายรวมมาเลยครับ ทั้งปีเงินที่เราต้องจ่ายเท่าไร
  2. รายได้จากค่าเช่า เราจะปล่อยเช่าที่ราคาเท่าไร ในส่วนของการตั้งราคาให้เช่า เราเปิดตามอำเภอใจของเราไม่ได้นะครับมันต้องดูตามราคาตลาด หาก ในตลาดมีคู่แข่งเยอะ ราคาค่าเช่าจะปรับสูงขึ้น เป็นไปได้ยากมาก เพราะมีการแข่งขันกันเยอะ ย่อมมีการตัดราคากันขึ้นแน่นอน
  3. ต่อมา จากข้อ 1 เรารู้รายจ่ายแน่นอนทั้งปีแล้วว่าเท่าไร เฉลี่ยมาเป็นเดือนดูครับ แล้วลองมานั่งจินตนาการดูครับว่า เอาระยะยาวสัก 5 ปี ครับว่า ในระยะเวลา 5 ปี นี้ เราจะสามารถหาคนมาเช่าคอนโดของเราได้ ตลอดเวลาเลยไหม ไม่มีช่วงเวลาไหน ที่ห้องของเราจะว่างเลยใช่ไหม เราจินตนาการแบบเป็นกลางนะครับ แล้วลองคำนวณดูครับมา รายได้จากค่าเช่าในระยะเวลา 5 ปี เทียบกับ รายจ่ายแน่นอน เฉลี่ยรายเดือนดูครับ ว่าจะคุ้มหรือไม่

2323278_m-11605834608.jpg

ครับ จากเสียงจิ้งจกทักของผม และที่ผมตั้งข้อสังเกตุให้เพื่อนๆ ลองคำนวณตามดูแล้ว จุดสลบของ การมีรายได้แบบ Passive Income แบบกู้คอนโด แล้วปล่อยเช่า เอาเงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคาร นั้น มีสองสามข้อ คือ

  • ไม่มีคนเช่าตลอดเวลา มีช่วงเวลาที่ที่ห้องว่าง
  • คุณต้องมีค่าใช้จ่าย แอบแฝงต่างๆ เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า เวลาที่นายหน้าหาคนเช่ามาได้ ค่าส่วนกลางของคอนโด เป็นต้น
  • สุดท้าย หากคุณเปลี่ยนใจ คุณจะขายคอนโดทิ้ง อย่าลืมที่ผมเคยบอกนะครับ ถ้าคุณกู้เงินมาเกิน กู้เงินแบบมีเงินเหลือ ก็เท่ากับว่า ราคาคอนโดของคุณที่จะขาย มันจะมีราคาห้องที่สูงกว่าห้องอื่นๆ ที่อยู่ในคอนโดเดียวกับคุณ แล้วจะขายออกไหม?

2295480_m1809118543.jpg

การลงทุน หรือ ทำธุรกิจ อย่ามองแต่ แง่ดีนะครับ ไอ้ที่ผมเอามาพิมพ์ให้คุณอ่านนี้ มันมาจากประสบการณ์ตรงของผม แต่ผมนะ ไม่ได้ไปลงทุนแบบนั้นหรอกนะครับ มันมาจากการที่ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินให้ลูกค้า ไม่ว่าจะในด้านการกู้เงิน หรือ ในด้านการเป็นหนี้ ผมก็จะให้คำปรึกษา

ฉะนั้นผมจะเห็นปัญหากรณีแบบนี้ ที่ลูกค้ามาให้ผมช่วยแก้ปัญหาให้ เยอะจริงๆครับ สำหรับกรณีแบบ กู้คอนโดเงินเหลือ แล้วเอาค่าเช่ามาผ่อนธนาคารเนี่ย บางคน จากเป็นมนุษย์เงินเดือน เงินเดือนดี หน้าที่การงานดี สุดท้าย มาตกม้าตาย เพราะความโลภ ลงทุนกันจนเกินกำลัง ไม่มองจุดเสียบ้างเลย บางครั้งก็ไปเชื่อ โค้ชนั่น โค้ชนี่ ที่สอนการลงทุน สุดท้าย โค้ชหายหัวครับ  ก็ฝากกันไว้ละกันครับเพื่อน เอาเสียงทักเล็กๆ จากผมไปขบคิดกันดูครับ

สำหรับเพื่อนๆ ที่สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ติดตามผมต่อ ได้ในอีกช่องทางนะครับ มีคลิกเยอะแยะเลยครับ YouTube

หลักการ รีไฟแนนซ์บ้าน แบบมีเงินเหลือ ให้ธนาคารอนุมัติ

หลักการในการรีไฟแนนซ์บ้าน แล้วกู้เงินเพิ่ม เอาเงินส่วนต่างไปบริหาร เอาไปใช้หนี้ ทำอะไรก็แล้วแต่ละกันครับ ลองฟังคลิปนี้ดูครับ
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ