ฟองสบู่อสังหาฯ จะแตกไหม แตกไม่แตก

อสังหาฯ ของไทย ร้อนแรงมาก ในช่วงเวลา 2-3 ปี ที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโด มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ มาก อีกทั้ง ยังมีนักลงทุนจากต่างประเทศ คือ นักลงทุนจีน จำนวนมากที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทย ลองฟังข้อมูลในคลิปนี้ดูครับ ว่า อสังหาไทย ฟองสบู่จะแตก หรือ ไม่แตก

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

คนไทยหนี้เยอะ เพราะขาดความรู้ทางการเงิน และใช้จ่ายเกินตัว

คนไทยมีหนี้เยอะสุด ในกลุ่มคนช่วงอายุ 30-35 ปี คนกลุ่มนี้ เป็นสัดส่วนของลูกหนี้ในประเทศไทยกลุ่มใหญ่ที่ 68% และคนกลุ่มนี้อีกเช่นกัน ที่เป็นหนี้เสียสูงถึง 20% ถือว่าสูงมากนะครับ ในช่วงอายุ 45-50 ปี น่าจะเป็นช่วงอายุที่ไม่ควรมีหนี้แล้ว หนี้บ้านก็ควรจะเกือบหมด เพราะกู้ซื้อบ้านกันมาตั้งแต่หนุ่มสาว หนี้รถอาจจะมีเรื่อยๆ เพราะคนเราจะเปลี่ยนเราทุก 5-7 ปี แต่ปัญหาใหญ่ที่สุดคือหนี้ บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคคล ทั้งหลาย ทั้ง Non Bank และ Bank ละครับ ซึ่งแบงค์ชาติเอง ได้ออกมาตรการไปเมื่อหลายปีก่อนแล้วให้ จำกัด การมีวงเงินบัตรเครดิต และสินเชื่อบุคคล ให้มีข้อจำกัดในการขออนุมัติวงเงินกู้ โดยอิงจากฐานรายได้ หรือ เงินเดือน

หนี้ที่คนไทยสร้างขึ้นมา ส่วนใหญ่เป็นหนี้ ที่ไม่ได้ก่อให้เกิดให้เกิดทรัพย์สินอะไรเลย หนี้ส่วนใหญ่ที่เกิด จะเป็นหนี้เพื่อการอุปโภค บริโภค มากกว่า หนี้ใช้จ่าย ซื้อของ มอเตอร์ไซต์ โทรศัพท์มือถือ ทีวี ท่องเที่ยวต่างประเทศ

การเป็นหนี้มาก เป็นหนี้เร็วของคนไทย เกิดจากลูกหนี้ และเจ้าหนี้ ร่วมด้วยช่วยกันสร้าง ธนาคารเองก็เข้าไปร่วมตีฟองด้วย จะเห็นได้ว่าเมื่อหลายปีก่อน หนี้ที่แบงค์ชาติเป็นห่วงก็คือหนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อบุคคล ทำให้ต้องออกมาตรการเข้ามาควบคุมการอนุมัติสินเชื่อ และจำกัดการมีบัตรเครดิต และการมีสินเชื่อของลูกหนี้ แต่ก็ยังไม่จบ ธนาคารไปต่อครับทีนี้ ปล่อยเงินกู้สินเชื่อบ้าน ให้วงเงินกัน 100% บางคนกู้ได้เกิน 100% ก็มี

ทีนี้ก็มาถึง ภาคอสังหาริมทรัพย์ สุดท้ายตอนจบของฟองสบู่แตก ที่อาจจะก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจได้นั้น สุดท้ายตอนจบ มักจะจบลงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ครับ คล้ายๆ กับการที่เราดูหนัง สุดท้าย ถ้าเริ่มมีการต่อสู้กัน ระหว่าง พระเอก กับ ผู้ร้าย ให้เราเดาได้เลยว่า หนังใกล้จบแล้ว และผู้ร้ายกำลังจะตาย เหมือนกันครับ ถ้าภาคอสังหาฯดี โครงการเปิดกันโครมคราม ธนาคารร่วมกันปล่อยเงินกู้ให้วงเงินสูงๆ การพิจาณาสินเชื่อหย่อนกฏเกณฑ์ลง นั่นละ แปลว่า ฟองสบู่กำลังจะมาครับ เราจึงได้เห็นมาตรการควบคุม LTV ของ ธนาคารแห่งประเทศไทยครับ และทุกคนก็มักจะบอกว่า อสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ดี ราคามีแต่ขึ้น ลองคิดดูนะครับ ปริมาณคอนโดที่ออกมาขายเหลือขายกันบานเลยนะครับ จะเอาที่ไหนครับ ที่ราคามันจะขึ้น ผมละงง

แต่สุดท้ายนะครับ เรื่องราวทั้งหมดนี้ มันจะเกิดขึ้นไม่ได้หรอกครับ ถ้า คนไทย มีความรู้ด้านการเงิน และมีสติในการใช้เงิน และมีสติในการก่อหนี้ ไม่เป็หนี้เกินกำลัง และถ้าตั้งสติกันดีๆ ลองคิด และพิจารณาดีๆ นะครับ การที่เราเป็นหนี้อยู่ทุกวันนี้ เราอายุเท่าไรแล้ว เราจะหมดหนี้ลงเมื่ออายุเท่าไร และพอเริ่มหมดหนี้ เราจะเริ่มเก็บเงินไว้กินยามแก่ชรา มีเงินเพียงพอไหม เรื่องนี้น่ากลัวนะครับ เราคิดและจินตนาการภาพดูครับ ว่า หากคุณอายุ 70 กว่าๆ แต่ยังเป็นหนี้บัตรเครดิตอยู่เลย ยังต้องจ่ายเงินขั้นต่ำบัตรเครดิต แล้วยังต้องยืนต่อคิวเพื่อไปรอกดเงินสดออกมา จากการที่เพิ่งไปจ่ายบัตรเครดิตขั้นต่ำเมื่อกี้ หรือ พอถึงเวลาจ่ายบัตร ไม่มีเงินจ่ายบัตรขั้นต่ำ อย่าให้เด็กมันโทรมาทวงเงินนะครับว่า ” คุณตา เดือนนี้จะจ่ายขั้นต่ำได้ไหม และจะจ่ายวันไหน หฯุจะโทรมาอีกทีนะ ถ้าคุณตายังไม่จ่าย ”

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube

และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ในปี 2559

20160105_125007_resize

ผมเองไม่ได้ไปเชียงใหม่มา 3 ปี ละครับ ช่วงที่ผมไปครั้งที่แล้ว เชียงใหม่ ฮอทมากครับ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ครับ คอนโดเกลื่อนเมือง บ้านจัดสรรเพียบ ผมได้มีโอกาสขึ้นไปจากการเชิญของเจ้าของโครงการเพื่อขึ้นไปดูและช่วยแนะนำโปรโมต ให้นักลงทุนจากกรุงเทพ ขึ้นไปซื้อ ช่วงเวลานั้น ผมพูดกับตัวเอง มันจะสร้างให้ใครซื้อวะ คนเมืองเชียงใหม่จริงๆ นะ ที่พอมีฐานะ มีไม่มากพอ ที่จะดูดซับ ซัพพลายที่เยอะขนาดนี้หรอกครับ เท่าที่ทราบ ปี 57 มีโครงการเปิดใหม่ในเชียงใหม่กว่า ร้อยโครงการ และแต่ละโครงการเฉลี่ย ร้อยกว่ายูนิต เข้าใจว่า คงจะรีบขออนุญาตก่อสร้าง จัดสรรก่อนผังเมืองใหม่ ของเชียงใหม่ออกมา พอปี 58 นี่โครงการเปิดใหม่ เหลือ หลักสิบกว่าโครงการ หายหดไปเยอะเลยครับ และที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ กว่าครึ่งที่เปิดขาย เป็นคอนโดครับ ..แม่เจ้า ขายคอนโด ในเชียงใหม่ เมืองแห่งขุนเขา 

จากประสบการณ์ของผมนะ ถ้าจะดูว่า อสังหาฯ ถึงภาวะฟองสบู่ใกล้แตกหรือยัง ให้ดูว่า เมื่อไรที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่ บูมเมื่อไร นั่นละ ฟองสบู่มาแล้ว ครับ … ผมกล่าวไว้เองครับ ผมมีประสบการณ์จากคุณพ่อผมเองละครับ ช่วงนั้นสวนเกษตรที่เชียงใหม่บูม ไปถามรุ่นคุณพ่อคุณแม่ดูครับ ว่า พ่อแม่ใคร โดนไปมั่ง พ่อผมละโดนไปกับเขาด้วย ปั่นกันจนแตกดังโพละ

ครั้งนี้ ผมเห็นว่าการเปิดตัวใหม่ๆ ของโครงการ แทบจะไม่มีเลย เห็นเปิดตัวแค่สองสามโครงการครับ แต่โครงการที่เปิดขายเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ที่ผมได้มีโอกาสมาเยี่ยมชม ในฐานะตัวแทนขายจากบริษัท Agency วันนี้ขับรถผ่าน สภาพดูไม่จืดครับ ความคืบหน้าของโครงการแทบไม่มี สำนักงานขาย ทรุดโทรมลงไปมากเลยครับ เอาเข้าจริง คนเมืองเชียงใหม่จริงๆ ที่พอมีฐานะ ซื้อบ้านหลังที่สอง หลังที่สามได้จริงๆ ผมว่า มีถึงหนึ่งแสนคนหรือเปล่า ที่มีกำลังซื้อ และสามารถกู้ธนาคารได้จริงๆ ด้วยเหตุผล อย่าลืมนะครับ ระบบธนาคารของประเทศไทย ถ้าคุณไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน บอกเลยกู้ผ่านยากโคตรๆ ครับ แล้วคุณคิดว่า คนเชียงใหม่ หรือ คนจังหวัดใกล้เคียง จะมีเกิน 30% ของประชากรไหม ที่มีเงินเดือนประจำกัน ส่วนใหญ่เป็นภาคเกษตร หรือเจ้าของธุรกิจ SME เพราะฉะนั้น โอกาสกู้ธนาคารผ่านยากมากครับ

เชื่อผม นั่นอาจจะเป็นสาเหตุหนึ่งที่ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ฟองสบู่เริ่มแฟบ และอีกเหตุผลหนึ่งครับ ผมว่า คนที่ซื้อส่วนหนึ่งมาจากต่างถิ่น เช่น คนกรุงเทพนี่ละครับ พอขึ้นไปเที่ยวเชียงใหม่ แล้วชอบในบรรยากาศ ผู้คนน่ารัก เลยอยากมีบ้านพักที่นี่ซะเลย เรียกว่าซื้อโดยอารมณ์พาไปล้วนๆ ไม่ได้ซื้อจากความจำเป็นจริงๆ แบบนี้ ถ้าเซลล์ขายบ้านไม่สามารถรักษามู๊ดหรือ อารมณ์ของผู้ซื้อให้ต่อเนื่องละก็ อาจจะเปลี่ยนใจได้ พอกลับถึง กรุงเทพ แล้ว มาเจอบรรยากาศเดิมๆ ทำงานหามรุ่งหามค่ำ เจอภาวะเศรษฐกิจบีบรัดเข้าไป พาลจะไม่ผ่อนดาวน์เอาดื้อๆ หรือ ทิ้งดาวน์เลยก็มี อารมณ์แบบชั่ววูบนนี้ เขาเรียบว่า อารมร์วูบเดียวที่เซลล์เก่งจะบิวท์ให้ลูกค้าจองได้ แต่ถ้าไม่รักษาอารมณ์นี้ไว้ได้ ก็ทิ้งดาวน์ครับ … แต่อย่างไรก็ตาม

ผมก็ชอบเชียงใหม่นะครับ และที่บ้านก็มีที่ดินอยู่แปลงเล็กๆ แปลงหนึ่งด้วย ปลูกบ้านไว้ได้หลังหนึ่งสบายๆ แต่ปัญหาคือ ที่แปลงนี้อยู่ที่ไหน เพราะทางเข้าโครงการ มีแต่ป่ารกทึบ มองไม่เห็นถนนเลยครับ 555 พ่อผมซื้อไว้

เรื่องอื่นๆ ที่น่าสนใจ