เมื่อพูดถึง การถือครองอสังหาริมทรัพย์ ของ คนต่างชาติ นั้นอาจหมายถึง สถานภาพที่คนต่างด้าวมีการเป็นเจ้าของ หรือ ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่ไม่ใช่ สัญชาติ/เชื้อชาติ ของตนเอง การถือครองอสังหาริมทรัพย์ ของ คนต่างด้าว สามารถเกิดขึ้นได้ในรูปแบบต่างๆ อาทิ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ , การให้เช่า , การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ การทำธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ที่ไม่ใช่ประเทศต้นทางของพวกเขา
เมื่อ คนต่างชาติ ต้องการที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่ไม่ใช่ประเทศต้นทาง อาจมีข้อกำหนด หรือ กฎเกณฑ์ที่ต้องปฏิบัติตาม ขึ้นอยู่กับกฎหมาย และนโยบายของประเทศนั้น การให้สิทธิ์ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ในบางประเทศอาจถูกจำกัดในบางกรณี เช่น ต้องขออนุญาตจากหน่วยงานรัฐบาล หรือ ต้องทำการกรอกข้อตกลงในเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
ปัจจุบันคนต่างด้าวอาจถือครองที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ในบางกรณีตามที่กำหนดไว้ในกฎหมาย เช่น
- กรณี คนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ประกอบกับกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และ เงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดิน เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 โดยมีเงื่อนไขในการอนุญาตว่าต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจ หรือ กิจการที่กำหนดเป็นจำนวนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และ ต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี และ ที่ดินที่จะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร , เขตเมืองพัทยา หรือ เขตเทศบาล หรือ อยู่ภายในบริเวณที่กำหนด เป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
- กรณีบริษัทต่างชาติ ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิที่ดิน เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามหลักเกณฑ์ และ เงื่อนไขภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520
- กรณีผู้ประกอบอุตสาหกรรมต่างชาติ ได้รับอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม เพื่อประกอบกิจการตามพระราชบัญญัตินิคมอุตสาหกรรม พ.ศ. 2522
- กรณีผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมสามารถถือกรรมสิทธิในที่ดินภายในเขตส่งเสริมดังกล่าว เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 (EEC)
- คนต่างด้าว หรือ นิติบุคคลต่างด้าว ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมกันในอัตราส่วนไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ ตามหลักเกณฑ์ที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนด เช่น คนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อชำระค่าห้องชุด เป็นต้น
สำหรับการได้มาซึ่งที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ในกรณีทั่ว ๆ ไปตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้น แม้บุคคลที่ได้มาจะไม่ใช่คนต่างด้าว แต่ก็มีข้อควรพิจารณา ดังนี้
- บริษัทที่มีหุ้น อันเป็นทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือ ผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น จะถือเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายที่ดินซึ่งต้องห้ามมิให้ถือที่ดิน หรือ กลับกันบางบริษัทอาจให้คนไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% (จากบทบัญญัติมาตรา 97 ของประมวลกฎหมายที่ดิน)
- กรณีคนไทยที่มีคู่สมรสโดยชอบ หรือ มิชอบ ด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว หากนำเงินสินสมรส หรือ เงินที่ทำมาหาได้ร่วมกันมาซื้อที่ดิน ที่ดินดังกล่าวย่อมเป็นสินสมรส หรือ ทรัพย์สินที่หาได้ร่วมกันตามกฎหมาย และ ทำให้คู่สมรสต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของที่ดินด้วย อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายที่ดิน
นอกจากที่กล่าวข้างต้น ที่ผ่านมาได้มีการวางแผนออก มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน (แต่นโยบายยังไม่มีข้อสรุป) สำหรับการอนุญาตให้คนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่
1. กลุ่มประชากรชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วจากต่างประเทศ
3. กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานในประเทศไทย
4. กลุ่มชาวต่างชาติผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษ รวมถึงผู้ติดตามของชาวต่างชาติ อาทิ คู่สมรสและบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่ต้องมีอายุไม่เกิน 20 ปี และจำนวนไม่เกิน 4 คน
ต่างชาติถือครองที่ดินไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดเท่านั้น
ในความเป็นจริงแล้วประชากรชาวต่างชาติ 4 กลุ่มที่กล่าวไปข้างต้นนั้น คือ กลุ่มชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาต ให้เข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบ ระยะยาวได้เป็นกรณีพิเศษ โดยสามารถถือวีซ่าได้นานถึง 10 ปี แต่ก็ยังไม่ใช่ผู้ที่สามารถถือครองที่ดินไทยได้ เพราะยังมีเกณฑ์ข้อกำหนดอื่น ๆ อีกที่ต้องเข้าเงื่อนไขให้ครบ โดยชาวต่างชาติใน 4 กลุ่มที่ได้รับอนุญาตอยู่ไทยได้ในระยะยาว จะสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้นั้น ก็ต้องมีคุณสมบัติเพิ่มเติม ดังต่อไปนี้
- ต้องนำเงินมาลงทุนในกิจการที่กำหนด มากกว่า 40 ล้านบาทขึ้นไป
- ต้องคงเงินในการลงทุนดังกล่าวไว้ในธุรกิจ หรือ กิจการที่กำหนดของประเทศไทยไม่น้อยกว่า 3 ปี
- สามารถถือครองที่ดินได้เพียงไม่เกิน 1 ไร่ เท่านั้น
- ที่ดินที่ถือครองไม่เกิน 1 ไร่ ต้องเป็นการถือครองเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น
ดีหรือเสียกันแน่กับการให้สิทธิ์ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไทย
หากเราพิจารณาถึงเงื่อนไขของการที่ชาวต่างชาติคนหนึ่ง จะสามารถถือครองที่ดินในไทยได้แล้วนั้น จะเห็นได้อย่างชัดเจนถึงผลดีมากกว่าผลเสีย เพราะต่างชาติ 1 คนสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้เพียงแค่ 1 ไร่ และเป็นไปได้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ในขณะที่ประเทศไทยจะได้เม็ดเงินลงทุนเข้ามาในประเทศมากถึง 40 ล้านบาทต่อคน ซึ่งถือว่าก็เป็นไปตามแนวคิดที่ตั้งใจให้สิทธิ์นี้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว
ทั้งนี้ ในส่วนของความกังวลว่าสุดท้ายแล้วคนไทยจะไม่มีที่ดินทำกินที่ดินอยู่อาศัยนั้น ก็ถือเป็นเรื่องที่ต้องมีการติดตามกันต่อไปในระยะยาว เพราะปัจจุบันชาวต่างชาติที่ได้สิทธิ์ในการถือครองที่ดินนั้นก็มีจำนวนน้อยมาก ๆ โดยหากในอนาคตประเทศไทยกลายเป็นถิ่นฐานที่มีชาวต่างชาติอยากเข้ามาพักอาศัยมากขึ้น ก็คงจำเป็นต้องมีการพิจารณาเงื่อนไขอื่น ๆ ประกอบต่อไปให้เข้ากับสถานการณ์ที่จะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต
การเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทย โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องนำเงินมาลงทุนเป็นจำนวนมากนั้น ถือว่าจะส่งผลต่อการเติบโตของสภาพเศรษฐกิจ การจ้างงาน ไม่มากก็น้อย ซึ่งเมื่อเศรษฐกิจมีการเติบโต ความคึกคักของเม็ดเงินในตลาดอสังหาฯ ก็จะเติบโตตามไปด้วย
ดังนั้น ในมิติหนึ่งสำหรับผู้อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มาตรการดังกล่าวนี้ย่อมส่งผลในทางบวกกับการลงทุนอสังหาฯ ค่อนข้างชัดเจนในระยะยาว จึงเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องติดตามข่าวสาร และ ข้อมูลข้อเท็จจริงอย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถวางแผน และหาจังหวะเข้าลงทุนได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com
หรือ LineID : @antonioattorney | 065-626-4545
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้
หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME