การเวนคืน

หากว่าอยู่ๆ วันหนึ่งก็มีคนมาบอกว่าบ้านหรือที่ดินของคุณกำลังจะถูกเวนคืน หรือ ที่ดินของคุณดันมาอยู่ในเขตแนวโครงการเวนคืนพอดี อ่าว! งงกันเลยทีนี้ เพราะบางคนไม่รู้ด้วยซ้ำว่าคืออะไร มีจุดประสงค์เพื่ออะไร แล้วหากโดนเวนคืนต้องทำอย่างไร แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่น่ายินดีมากนักสำหรับหลายๆคน และเป็นสิ่งที่ไม่สามารถปฏิเสธได้ แต่สิ่งที่คุณทำได้มากที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมายนั่นเอง เพื่อทำความเข้าใจและหากวันหนึ่งเรื่องดังกล่าวอาจะเกิดขึ้นกับตัวคุณหรือคนรู้จัก มาดูกันว่าข้อควรรู้เรื่อง การเวนคืน มีอะไรบ้าง และต้องเตรียมรับมือกันอย่างไร

การเวนคืน คือ อะไร ?

การเวนคืน คือ การที่ภาครัฐหรือหน่วยงานราชการทำการบังคับขอซื้ออสังหาฯ หรือ ที่ดิน คืนจากราษฎร หรือ ภาคเอกชนที่เป็นเจ้าของ เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น สร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้าหรือสร้างรางรถไฟฟ้าความเร็วสูงอย่างหลายโครงการที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งทรัพย์ที่จะสามารถเวนคืนได้ ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ไม้ยืนต้น หรือ ทรัพย์อย่างอื่นที่ยึดติดตรึงอยู่กับที่ดิน (ถ้าหากจะถอนหรือย้ายจะส่งผลให้ทรัพย์นั้นเสียสภาพ)

ขั้นตอนการเวนคืน

กฎหมายเรื่อง การเวนคืน ที่ใช้บังคับกันในปัจจุบัน คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530  กำหนดขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน โดยหน่วยงานราชการที่เป็นผู้รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินในโครงการนั้นๆ จะเป็นผู้ดำเนินการประสานงานกับทางเจ้าของที่ดิน โดยการเวนคืนในแต่ละโครงการจะมีขั้นตอนดังนี้

1. ประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตของที่ดินที่จะถูกเวนคืน

2. เจ้าหน้าที่ของหน่วยงานราชการจะเข้าทำการสำรวจที่ดินว่ามีอสังหาริมทรัพย์อะไรบ้างที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืน เช่น บ้าน โรงนา โรงเรือน โกดัง ฯลฯ

3. กำหนดราคาเวนคืนของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่เวนคืน

4. ประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน

5. ทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงให้มาทำสัญญาซื้อขาย

6. ทำสัญญาซื้อขาย รับเงินค่าทดแทน

7. ในกรณีที่ไม่พอใจเรื่องของเงินค่าทดแทน เจ้าของที่ดินสามารถอุทธรณ์เพื่อขอพิจารณาให้เพิ่มเงินค่าทดแทนได้ภายใน 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือ โดยต้องทำเรื่องฟ้องร้องเป็นคดีกับศาล ภายใน 1 ปี

8. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะจ่ายเงินค่าทดแทนตามที่ศาลสั่งแล้วจึงเข้าครอบครองที่ดิน

9. หากมีอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินที่ถูกเวนคืน ให้หน่วยงานของรัฐหรือเจ้าของที่ดินรื้อถอนและขนย้ายออก

10. ตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อให้กรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของรัฐ

ราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น และ เงินค่าตอบแทน

1. การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น หลังจากที่ได้มีการตราพระราชกฤษฎีกาจะมีคณะกรรมการคณะหนึ่งกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น โดยคำนึงถึง

• ราคาซื้อขาย

• ราคาประเมินที่ใช้เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม

• สภาพและที่ตั้งของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

• เหตุและวัตถุประสงค์ในการเวนคืนที่ดิน ทั้งนี้ หากรัฐมนตรีเห็นว่าราคาดังกล่าวไม่สมเหตุสมผล สามารถเสนอให้คณะรัฐมนตรีพิจารณากำหนดใหม่ได้

2. เงินค่าทดแทน แบ่งเป็น 2 กรณี

• กรณีเวนคืนที่ดิน

[เงินค่าทดแทน+ค่าที่ดิน+ค่ารื้อถอน+ค่าขนย้าย+ค่าปลูกสร้างใหม่สำหรับทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน+ค่าเสียหายที่ถูกเวนคืน]

• กรณีเวนคืนที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง และอสังหาริมทรัพย์อื่น

[เงินทดแทน+ค่าที่ดิน +ค่าโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและอสังหาริมทรัพย์+ค่าเสียหายที่ถูกเวนคืน]

ผู้มีสิทธิ์ที่จะได้รับเงินค่าทดแทน ได้แก่

1. เจ้าของที่ดิน

2. เจ้าของโรงเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้าง

3. เจ้าของไม้ยืนต้น

4. ผู้เช่า หรือ ผู้เช่าช่วง

5. บุคคลที่เสียสิทธิ์ในการใช้ทาง วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ หรือ สายไฟฟ้า โดยต้องเสียหายจากการเวนคืน

สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนที่ควรทราบไว้

• รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น

• รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร

• รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด

• รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ

• สิทธิทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน คือ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนที่ดิน ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ รวมถึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย

• สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน

• สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ

*การเจรจาซื้อขายคือกระบวนการหลังการตราพระราชกฤษฎีกาเพื่อสำรวจที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อาจอยู่ในพื้นที่ของการเวนคืน โดยเป็นการเปิดโอกาสให้ประชาชนตกลงซื้อขายด้วยความสมัครใจเบื้องต้น และ หากตกลงกันไม่ได้จะมีเงินเพิ่ม 2% ของค่าทดแทน แต่หากเจรจาซื้อขายไม่สำเร็จ รัฐจะตราพระราชบัญญัติเพื่อเวนคืนต่อไป

*การเวนคืนตามอำนาจ พ.ร.บ.ในชั้นนี้จะเป็นการบังคับเวนคืน โดยให้เงินทดแทนตามราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดโดยคณะกรรมการ โดยไม่มีการให้เงินเพิ่ม 2%

*กระบวนการอุทธรณ์เงินค่าทดแทนสามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้

1. อุทธรณ์ไปยังรัฐมนตรีภายใน 90 วัน นับจากได้รับชำระเงินค่าทดแทน โดยรัฐมนตรีจะตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณา

2. ฟ้องต่อศาล หากยังไม่พอใจผลการพิจารณา หรือไม่ได้รับผลจากการพิจารณาภายใน 90 วัน และ หากศาลพิจารณาให้ได้รับเงินเพิ่มและดอกเบี้ย จะได้รับดอกเบี้ยในอัตราเงินฝากประจำสูงสุดของธนาคารออมสินในส่วนที่เพิ่มขึ้นได้ ทั้งนี้ การรับเงินค่าทดแทนไม่ถือเป็นการตัดสิทธิ์ในการอุทธรณ์


สำหรับเจ้าของกิจการ ที่มีปัญหาขาดเงินทุนหมุนเวียน ธนาคารเริ่มคุยยากขึ้น เจ้าหน้าที่ธนาคารที่ดูแล ไม่เหมือนเดิม มาถึงตรงนี้ Antonio Attorney ทีมงานเรา พร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษา รับหน้าที่ เจรจา แก้หนี้ ให้กับธุรกิจของคุณนะครับ สนใจติดต่อสอบถาม พูดคุยกับผมได้ ครับ 081 869 0878

หรือ ให้ผมเป็นที่ปรึกษา แบบส่วนตัว

แบบที่ 1 พูดคุยผ่านทางโทรศัพท์ ไม่จำกัดครั้ง คุยกันได้ตลอดชีพ ค่าบริการ 2,000 บาท ตลอดชีพ

แบบที่ 2 สามารถเจอผมได้ 1 ครั้ง คุณอาจจะพาครอบครัวหรือทีมงาน เราพูดคุยกับผมได้ ประชุมร่วมกันครับ วันนี้ขอจำกัดเวลาประมาณไม่เกิน 3 ชั่วโมงนะครับ หลังจากนั้นคุณสามารถโทรศัพท์พูดคุยกับผมได้ไม่จำกัดครั้ง แล้วคุยตลอดชีพได้เช่นเดียวกันครับ แบบที่ 2 ราคาค่าบริการ 5,000 บาทครับ

KBANK 766 2 21897 3 / SCB 407 0 55631 0

เมื่อโอนเงินแล้ว ส่งสลิปโอนเงินมาที่ LineID : @antonio ส่งสลิปมาแล้ว ไม่ต้องทักนะครับ เดี๋ยวข้อความมันจะเลื่อน ผมจะหาไม่เจอว่าใครโอนเงินมา เนื่องจาก ผมมีคนไลน์เข้ามาจำนวนมาก ส่งสลิปมาแล้วรอ ผมจะรีบติดต่อกลับนะครับ

————————————————————————————————————————

แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้

ติดต่อ LineID : @antonio

ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube

และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company

สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ

ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila

ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonio

ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME

Leave a Reply