ความจริงแล้วก็ไม่ใช่ภาษีที่เกิดขึ้นใหม่แต่อย่างใด แต่เป็นภาษีที่มีบังคับใช้ในต่างประเทศมานานแล้ว ได้แก่ อังกฤษ ฝรั่งเศส โปแลนด์ ฮ่องกง และสหรัฐอเมริกา ซึ่งทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ได้ศึกษาและอาจตัดสินใจเก็บ ภาษีลาภลอย เพิ่มขึ้น เพื่อนำเงินส่วนนี้มาพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่ต้องใช้เงินในการลงทุนเป็นจำนวนมาก
ภาษีลาภลอย คืออะไร?
ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) คือ ภาษีที่เก็บจากผู้ได้รับผลประโยชน์จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ หรือ ที่ดินที่มีโครงการ ของรัฐ ตัดผ่านหรือภาครัฐกำลังพัฒนา ไม่ว่าจะเป็น การสร้าง รถไฟฟ้าความเร็วสูง หรือรถไฟฟ้ารางคู่ โครงการสร้างสนามบิน หรือ โครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆของภาครัฐ ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มสูงขึ้น หรือการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ ที่ทำให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น
ตัวอย่าง เช่น ปกติ ตารางวาละ 60,000 บาท หลังจากมีโครงการของภาครัฐมาสร้างหรือสร้างเสร็จ ราคา กระโดดขึ้นไปเป็น ตารางวาละ 500,000-1,000,000 บาท หรือเรียกง่ายๆว่า อย่างกับได้ ลาภลอย มายังไงยังนั้น หรือ เหล่า ดีเวลลอปเปอร์ ที่ไล่กว้านซื้อที่รอ ก็ไม่มีเว้นเช่นกัน ดังนั้นภาครัฐจึงเห็นว่า ส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นมา เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีชนิดนี้ นั้นคือ ภาษีลาภลอย นั้นเอง
ดังนั้นภาครัฐจึงเห็นว่า ส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นมา เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีชนิดนี้ นั้นคือ ภาษีลาภลอย นั้นเอง
ภาษีลาภลอย จัดเก็บกี่เปอร์เซ็นต์?
เพดานการจัดเก็บภาษีดังกล่าว กำหนดไว้สูงสุด 5% หรือส่วนต่างของมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นนับจากวันที่รัฐเริ่มก่อสร้างหรือนับจากวันที่ พ.ร.บ. บังคับใช้ จากการประเมินราคาโดยกรมธนารักษ์
ใคร? ต้องเสีย ภาษีลาภลอย
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีดังกล่าว คือ เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ครอบครองที่ดินของรัฐหรือเป็นเจ้าของห้องชุด (ทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล) ที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป โครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ด้วย ที่รอการขาย อยู่ใกล้สาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ ได้แก่ โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ท่าเรือ สนามบิน โครงการทางด่วนพิเศษ ซึ่งอยู่ในรอบพื้นที่รัศมี 5 กิโลเมตร โดยครอบคลุมพื้นที่ความเจริญของจังหวัดปริมณฑลด้วย
โดยภาษีตัวนี้ จะเก็บเฉพาะราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น เนื่องจากผลของโครงการสาธารณูปโภค โดยหักตัวมูลค่าอาคารออกไป
ทำไมต้องเก็บภาษีลาภลอย?
ปัจจุบันรัฐบาลอยู่ระหว่างการดำเนินการเข้าไปลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ด้านคมนาคมขนส่ง ซึ่งมีมูลค่าค่อนข้างมาก ประกอบกับเมื่อโครงการรถไฟฟ้าแล้วเสร็จจะส่งผลให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์บริเวณรอบมีมูลค่าสูงขึ้น ดังนั้น จึงต้องออกกฎหมายเพื่อให้ภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีจากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากส่วนต่าง โดยนำรายได้จากการจัดเก็บภาษีลาภลอยมาใช้ในการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของทางภาครัฐต่อไป
ทั้งนี้ ในสหรัฐอเมริกา มีวิธีการจัดเก็บภาษี ลาภลอย คือ หักรายได้ภาษีส่วนที่เพิ่มขึ้นจากโครงการพัฒนาของรัฐมาลงทุนโครงการ หรือที่เรียกว่า Tax Increment Financing (TIF) เป็นระยะเวลา 20-40 ปี ตามประเภทโครงการ ส่วนอังกฤษใช้วิธีเรียกเก็บภาษีเพิ่มในระยะเวลา 30-40 ปี ตามประเภทโครงการ ในอัตรา 2% ของค่ารายปีจากภาษีทรัพย์ที่ปกติเก็บ 48% ของค่ารายปี
อสังหาริมทรัพย์ใดที่เข้าข่ายโดนจัดเก็บภาษีลาภลอย?
หนึ่ง คือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอจำหน่าย ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่รอบพื้นที่ที่มีการพัฒนาของรัฐ ไม่ว่าจะเป็น โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟรางคู่ และรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบสถานี, โครงการท่าเรือ พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ, ทางด่วนพิเศษ พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบทางขึ้น-ลง และสนามบิน พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน โดยเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้ง ส่วนนี้ให้กรมที่ดินเป็นผู้จัดเก็บ
สอง คือ ที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท จะดำเนินการเก็บภาษีในปีถัดไปเมื่อโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จ และจะจัดเก็บเพียงครั้งเดียว โดยเบื้องต้นกำหนดจะอัตราการจัดเก็บที่ 5% ของมูลค่าที่เพิ่มขึ้น โดยจัดเก็บจากมูลค่าทรัพย์สินส่วนที่เพิ่มขึ้นหลังจากมีโครงการลงทุนของรัฐ โดยจัดเก็บครั้งเดียวสำหรับผลประโยชน์ที่ได้เพิ่มขึ้น และจัดเก็บต่อเมื่อมีการเปลี่ยนมือแล้วเท่านั้น
การจัดเก็บ ภาษีลาภลอย แบ่งเป็น 2 ช่วง
ช่วงแรก คือ ช่วงตั้งแต่วันลงนามในสัญญาก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคนั้น ๆ จนถึงวันตรวจรับมอบโครงการ หรือเรียกว่าเป็นช่วงระหว่างการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภค การซื้อขายที่ดินในช่วงนี้ จะถูกจัดเก็บภาษี windfall Tax ในทุกครั้งที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ โดยเก็บภาษีเฉพาะมูลค่าที่ดิน ที่ปรับเพิ่มขึ้น โดยใช้ฐานราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ณ วันที่ได้รับที่ดินแปลงนั้นมา กับราคาประเมินที่ดินในช่วงระหว่างก่อสร้างโครงการนั้น (ช่วงระหว่างการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภค)
ช่วงที่สอง คือ ช่วงที่ก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคนั้นแล้วเสร็จ จะเก็บภาษีเพียงครั้งเดียว (one Time) ไม่ได้เก็บทุกครั้งที่เปลี่ยนมือ โดยเก็บภาษีจากมูลค่าที่ปรับเพิ่มขึ้น เฉพาะที่ดิน หรือห้องชุดเฉพาะส่วนที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น มูลค่าที่ดินที่ต่ำกว่านี้ไม่มีภาระภาษี และยกเว้นที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรม
กำหนดหน้าผู้ต้องเสียภาษีลาภลอยมีอะไรบ้าง
1. จะเสียก็ต่อเมื่อ มีการซื้อขายที่ดินและห้องชุดในวันที่ ภาครัฐเริ่มดำเนินโครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐจนถึงวันที่เสร็จสิ้น นั้นเท่ากับว่า ผู้ขายที่ดินหรือห้องชุดเป็นผู้มีหน้าที่ต้องเสียภาษี โดยกรมที่ดินมีอำนาจจัดเก็บภาษีดังกล่าว ทันที
2. โครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคด้านคมนาคมขนส่งของรัฐดำเนินการแล้วเสร็จ ทำให้เจ้าของที่ดินมีหน้าที่เสียภาษี ภายใน 30 วัน นับจากวันที่โครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐดำเนินการแล้วเสร็จ ถ้าที่ดินมีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท และทำเป็นในด้าน เชิงพาณิชย์ เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของห้องชุดดังกล่าวเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ส่วนกรณีห้องชุดที่เจ้าของโครงการอาคารชุดยังไม่ได้จำหน่ายให้เจ้าของโครงการอาคารชุดที่เป็นเจ้าของห้องชุดเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ทั้งนี้ ให้ อปท.
ที่มีโครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐตั้งอยู่มีอำนาจจัดเก็บภาษีดังกล่าว
ใครคือผู้ที่ได้รับการยกเว้นภาษีลาภลอย?
เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบกับประชาชนจำนวนมาก จึงยกเว้นการจัดเก็บภาษี กรณีที่ดินที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย และที่ดินทำเกษตรกรรม และจะยกเว้นห้องชุดที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้จำหน่าย หรือห้องชุดที่ยังไม่ได้จำหน่ายหลังโครงการพัฒนาของรัฐแล้วเสร็จ โดยให้คำนวณส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นของมูลค่าห้องชุด และจัดเก็บภาษีเพียง 20% ของส่วนต่างมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจริงหลังการพัฒนาโครงการของรัฐแล้วเสร็จ ซึ่งมูลค่าที่ดินและห้องชุดจะใช้ราคาประเมินแบบเดียวกับที่กรมที่ดินใช้อยู่
แม้ว่าการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ ส่งผลให้เกิดความเจริญในเมืองขึ้นเป็นอย่างมาก ในอนาคตอาจส่งผลให้ที่ดินหรือคอนโดมิเนียมมีมูลค่าสูงขึ้นไปด้วย และก็ยังส่งผลกระทบต่อประชาชนที่ต้องแบกรับภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้นไปด้วย ดังนั้นรัฐบาลควรพิจารณาให้รอบด้าน เพื่อให้เกิดผลกระทบกับประชาชนน้อยที่สุด
สำหรับเจ้าของกิจการ ที่มีปัญหาขาดเงินทุนหมุนเวียน ธนาคารเริ่มคุยยากขึ้น เจ้าหน้าที่ธนาคารที่ดูแล ไม่เหมือนเดิม มาถึงตรงนี้ Antonio Attorney ทีมงานเรา พร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษา รับหน้าที่ เจรจา แก้หนี้ ให้กับธุรกิจของคุณนะครับ สนใจติดต่อสอบถาม พูดคุยกับผมได้ ครับ 081 869 0878
หรือ ให้ผมเป็นที่ปรึกษา แบบส่วนตัว
แบบที่ 1 พูดคุยผ่านทางโทรศัพท์ ไม่จำกัดครั้ง คุยกันได้ตลอดชีพ ค่าบริการ 2,000 บาท ตลอดชีพ
แบบที่ 2 สามารถเจอผมได้ 1 ครั้ง คุณอาจจะพาครอบครัวหรือทีมงาน เราพูดคุยกับผมได้ ประชุมร่วมกันครับ วันนี้ขอจำกัดเวลาประมาณไม่เกิน 3 ชั่วโมงนะครับ หลังจากนั้นคุณสามารถโทรศัพท์พูดคุยกับผมได้ไม่จำกัดครั้ง แล้วคุยตลอดชีพได้เช่นเดียวกันครับ แบบที่ 2 ราคาค่าบริการ 5,000 บาทครับ
KBANK 766 2 21897 3 / SCB 407 0 55631 0
เมื่อโอนเงินแล้ว ส่งสลิปโอนเงินมาที่ LineID : @antonio ส่งสลิปมาแล้ว ไม่ต้องทักนะครับ เดี๋ยวข้อความมันจะเลื่อน ผมจะหาไม่เจอว่าใครโอนเงินมา เนื่องจาก ผมมีคนไลน์เข้ามาจำนวนมาก ส่งสลิปมาแล้วรอ ผมจะรีบติดต่อกลับนะครับ
————————————————————————————————————————
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonio
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME