หลายๆคน อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่า เชื่อในทฤษฎีที่ว่า อสังหาริมทรัพย์ มีแต่จะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา มีหลายคนพูดกันว่า ที่ดินมีอย่างจำกัด ไม่มีใครสร้างที่ดินเพิ่มได้ ฉะนั้นยิ่งเวลาผ่านไป มูลค่าที่ดินย่อมสูงขึ้น ความเชื่อนี้ ทำให้หลายคน หลงใหล อยากที่จะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีกระแสมาแรงมาก แนะนำให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดหรือบ้านให้เช่า เรามักจะมีคำพูดสวยหรู ที่นิยามคำว่า Passive Income อยู่เฉยๆ ก็มีเงินใช้ไม่ต้องทำอะไร มันโคตรง่าย แต่หลายคน ที่ยังไม่ได้ศึกษาหาข้อมูลที่เจาะลึก ก็จะได้รับความเสียหายจากการลงทุน ที่ไม่ละเอียดรอบคอบ ใช้อารมณ์ ความรู้สึก ตามกระแสกันไป หลายคนเป็นหนี้เสีย จากเป็นคนที่มีประวัติเครดิตดี กู้อะไรก็ผ่าน หน้าที่การงาน เงินเดือน รายได้ดี สุดท้าย กลายเป็นหนี้สินพะรุงพะรัง ทรัพย์สินหรืออสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่กู้มาเพื่อปล่อยเช่า หวังว่า จะเป็นเครื่องมือผลิตเงิน สร้าง Passive Income ให้กับตัวเองได้ สุดท้ายมาเป็นเครื่องมือทำลายล้างตัวเองแทน บทความวันนี้ ผมจะมาเล่าให้ฟังนะครับว่า ก่อนที่เราคิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า รูปแบบที่เราจำเป็นต้องกู้เงินธนาคารมา ต้องพิจารณาอะไรบ้าง แบ่งเป็น 4 หัวข้อหลัก ดังนี้ครับ
1. รายได้ แน่นอนครับ คุณลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า รายได้คุณมาจากค่าเช่าแน่นอน ข้อนี้คงไม่ต้องอธิบายอะไรกันมาก จำไว้นะครับ เก็บค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ จดไว้ ข้อแรกนี้ดูเหมือนจะง่าย แต่ไม่ง่ายนะครับ เช่น หากคุณคิดว่า คุณจะให้เช่าคอนโดเดือนละเท่าไหร่ ผมบอกว่าคุณคิดผิด คุณไม่สามารถตั้งราคาเช่าเองได้ โดยไม่ดูราคาตลาดเลย คุณต้องศึกษาหาข้อมูลก่อนว่า คอนโดขนาดพื้นที่เท่ากับห้องของคุณ หรือ บ้านที่มีพื้นที่ หรือเนื้อที่ ใกล้เคียงกับบ้านของคุณ ในทำเลเดียวกัน หรือ ตึกโครงการเดียวกัน คนอื่นเขาให้เช่ากันเดือนละเท่าไหร่ คุณก็คุณก็ตั้งราคาได้แค่ประมาณนั้นละครับ
ต่อมา คุณได้ตัวเลขค่าเช่าตัวเลขหนึ่งในใจเรียบร้อย คุณอย่าเข้าใจผิดนะครับว่า พอคุณได้ตัวเลขมาแล้ว คุณสามารถเอามาตั้งเป็นตัวเลขรายได้จากค่าเช่าที่จะต้องได้ทุกเดือนทันที ผมบอกเลยครับว่า เป็นไปได้ค่อนข้างยาก ผมจะอธิบายให้คุณสัมผัสเรื่องจริงที่มันเป็นจริงๆไม่ใช่เรื่องเพ้อฝัน คุณจะไม่มีคนเช่าตลอด ตั้งแต่คุณเริ่มซื้อคอนโดมา หรือซื้อบ้านหลังนั้นมา ไม่ใช่ซื้อปุ๊บเดือนถัดมามีคนเช่าปั๊บทันที เป็นไปไม่ได้ หากคุณอยากมีคนเช่าเร็ว คุณอาจต้องใช้มืออาชีพ คือนายหน้า เพื่อหาคนเช่าให้คุณ คุณจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขา 1 เดือน หากเขาหาคนเช่าให้คุณได้ 1 ปี สมมุตินะครับคุณจะให้คนเช่าเดือนละ 10,000 บาท ผมจะประมาณให้อย่างนี้นะครับ 5 ปีจะมีคนเช่าคุณ 3 ปี คือ 60 เดือน จะมีคนเช่าแค่ 36 เดือน แล้วจากการที่คุณมีคนเช่า 36 เดือนเท่ากับ 3 ปีคุณจะต้องเสียค่านายหน้าปีละ 1 ครั้งเท่ากับค่าเช่าคุณจะหายไป 3 เดือน จะเหลือแค่ 33 เดือน คุณก็เอา 33 เดือน คูณด้วยเงิน 10,000 บาท เท่ากับเป็นเงิน 300,000 บาท หารด้วย 60 เดือน เท่ากับเดือนละ 5,500 บาท เองครับ ครับนั่นแหละครับ คือค่าเช่าที่เป็นจริงที่สุด ที่คุณจะได้รับ ตอนนี้เป็นไงครับ เริ่มถอดใจในการทำธุรกิจนี้แล้วหรือยังครับ ไม่ใช่ว่าคุณมีคนเช่าเดือนละหมื่นแล้วคุณจะประมาณได้นะครับว่าคุณจะได้ค่าเช่าเดือนละหมื่นคุณลองคิดแบบเรียลลิสติกที่เป็นเรื่องจริงตามที่ผมบอกนี่แหละ สุดท้ายคุณยังสู้ต่อไปคุณก็ไปดูข้อสอง
แล้วไปดูในหัวข้อ ถัดไปครับ
2. รายจ่ายหรือค่าใช้จ่าย รายจ่ายที่เกิดจากการให้เช่า มีอะไรบ้าง เช่น ค่าอินเทอร์เน็ตรายเดือน ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากคุณมีบ้านเกิน 1 หลังคุณต้องเสียภาษีส่วนนี้ สุดท้ายค่าซ่อมบำรุง อันนี้ไม่ใช่งบรีโนเวทนะครับ คือค่าซ่อมบำรุง คุณต้องเผื่อไว้ว่า คุณจะซ่อมบำรุงบ้าน หรือ คอนโด ในกรณีที่มีคนเช่า เฉลี่ยเดือนละประมาณเท่าไหร่ จากสูตรที่ผมเคยศึกษามา ค่าซ่อมบำรุงส่วนนี้คุณควรจะเตรียมประมาณไว้ที่ 2% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง เช่น คอนโดคุณ ราคาประมาณ 5 ล้านบาท คุณอาจจะตีประมาณไว้สูงสุดที่ 2% คือ 100,000 บาทเฉลี่ยเท่ากับเดือนละประมาณ 8-9 พันต่อเดือน ถ้าคุณคิดว่าอาจจะมากไป ลองปรับลดลงดูครับ แต่คุณควรเผื่อค่านี้ไว้จริงๆมันเป็นต้นทุนของคุณอย่างแน่นอน ยังมีอีกหนึ่งข้อ ค่าใช้จ่ายสุดท้ายคืออะไรหรือเปล่าครับ ค่างวดผ่อนธนาคารครับ
3. Cash flow กระแสเงินสด ตั้งแต่ที่ผมบอกมาในข้อ 2 นี้ มีทุกค่าอะไรค่าอะไรต่อค่าอะไรบ้าง คุณต้องบวก แล้วรวมยอดดูครับ มันมากกว่า หรือน้อยกว่าค่าเช่าที่คุณจะได้ครับ ถ้าคุณเอาข้อ 1 ลบด้วยข้อ 2 คือ รายได้ลบด้วยค่าใช้จ่ายยังเหลือเป็นบวก คุณไปต่อครับ แต่ผมก็สงสัยนะครับว่า จะมีเป็นบวกจริงหรือเปล่า อันนี้ผมบอกเลยว่าอาจจะน้อยมากที่หายอดเป็นบวกได้ ใครได้ค่าเช่ามากกว่าค่าใช้จ่าย ไปฟังข้อ 4 ต่อครับ
4. ROI ROI คือ Return on Investment การที่คุณมาพิจารณาข้อสุดท้ายคือข้อ 4 ROI จะสามารถให้หลักการเปรียบเทียบได้ว่าคุณควรจะลงทุนกับทรัพย์สินนี้หรือเปล่า แปลเป็นภาษาไทยก็คือ ผลตอบแทนจากการลงทุนเมื่อเทียบกับเงินทุนที่คุณลงไป ผมตอบแทนจากการลงทุนก็คือข้อที่ 3 ข้อที่ 3 ตัวเลขที่คุณได้ผลลัพธ์คือ รายรับมากกว่ารายจ่ายเดือนละเท่าไหร่ ให้คุณคิดเป็นรายปีโดยเอา 12 คูณ เช่น คุณมีรายรับมากกว่ารายจ่ายเฉลี่ยเดือนละ 3,000 บาท เท่ากับปีละ 36,000 บาท ที่นี่เท่ากับคุณได้ตัวตั้งแล้วนะครับ คือ 36,000 บาท ที่นี่มาดูตัวหารกันครับ ตัวหารก็คือเงินที่คุณลงทุนไปกับทรัพย์สินชิ้นนี้
แน่นอนครับคุณกู้ธนาคาร ฉะนั้นเงินที่คุณลงทุนจริงๆ เป็นเพียงแค่เงินดาวน์ หรือเงินมัดจำเท่านั้น ไม่ใช่มูลค่าคอนโด หรือมูลค่าบ้าน คุณดาวน์ หรือมัดจำเท่าไหร่ ก็แค่นั้นล่ะครับ จำนวนเงินที่คุณลงทุน เช่น บ้านหลังนี้ราคา 5 ล้าน คุณดาวน์ไป 5% ก็เท่ากับ 250,000 บาท เงินลงทุนส่วนที่ 2 คุณมีการรีโนเวท บ้านหรือ คอนโดชิ้นนี้หรือเปล่า ถ้ามี บวกเข้าไปครับ ต่อมาต้นทุนอื่นๆที่มันเกิดขึ้น จากการที่คุณซื้อบ้าน หรือคอนโด บวกเข้าไปครับ สุดท้ายคุณจะได้จำนวนเงินอยู่ 1 ก้อน คุณเอาเงินจำนวน 36 หารด้วยต้นทุนที่คุณลงทุนไปทั้งหมด แล้วลองดูครับว่าเท่ากับกี่เปอร์เซ็นต์ เช่น ตัวเลขออกมาที่ 3%
สุดท้าย ผมจะสรุปให้ฟังแบบนี้นะครับ ตัวเลขเกิดมาจากค่า ROI เป็นจำนวนกี่เปอร์เซ็นต์ก็ตาม เมื่อคุณได้ตัวเลขผลลัพธ์ คุณจะใช้วิจารณญาณของคุณ ตัดสินใจเองว่า คุณควรจะลงทุนกับทรัพย์สินชิ้นนี้หรือเปล่า แต่ตัวเลข ROI มันไม่ใช่กำไรนะครับ ถ้าคุณมองโลกในแง่ดี ตัวเลข ROI แค่ 1-3% คุณก็อาจจะรับได้ สุดท้าย ถ้าคุณยังสามารถที่จะประคับประคองให้มันดำเนินไปได้แบบนี้เรื่อยๆคุณก็ยังมีผลตอบแทนที่เป็นบวกสม่ำเสมอถึงแม้จะน้อยก็ตาม แต่สุดท้ายคุณจะไปได้กำไรตอนที่คุณขายทรัพย์สินนั้นๆออกไป มูลค่าทรัพย์สินมันจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามระยะเวลา ภาระหนี้ของคุณ ที่คุณกู้มามันจะลดลงเรื่อยๆตามระยะเวลาเช่นกัน ฉะนั้นในระยะยาวคุณจะมีแต่กำไรแน่นอนครับ
แต่สุดท้ายครับ ผมถามจริงๆเถอะว่าคุณจะหาทรัพย์ที่เป็นไปตามกฎ 4 ข้อนี้ ที่ผมบอกได้จริงหรือเปล่า ผมว่าคุณอาจจะตกมาตั้งแต่ข้อที่ 3 แล้วคือ รายรับมันน้อยกว่ารายจ่าย ซึ่งเท่ากับว่าคุณไม่ควรลงทุน ก็สุดท้ายนี้้ ขอให้เพื่อนๆ ทุกคนโชคดีนะครับ กับการที่หาอสังหาริมทรัพย์ลงทุนแล้วมันจะสร้างความร่ำรวยให้คุณในอนาคตได้ตามที่คุณฝันขอให้โชคดี
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME
