บทความวันนี้จะพูดถึง ถ้าคุณจะเริ่มต้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะมาพูดถึงปัจจัย 3 ข้อนะครับ ที่เรียกว่า 3 ข้อที่จะสร้างความมั่งคั่ง ให้กับคุณ คุณต้องรู้อะไรบ้าง
1. กระแสเงินสด หรือ Cash Flow คือ ทำยังไงก็ได้ ให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณ สร้างกระแสเงินสดของคุณให้เป็นบวก รับมากกว่าจ่ายในทุกๆเดือน หรือในระยะยาว แล้วในรอบไตรมาส หรือในรอบปี โดยสรุปแล้วคุณมีรายรับมากกว่ารายจ่าย วิธีการคือ ซื้อเพื่อมาปล่อยเช่า ซึ่งในสถานการณ์ช่วงหลังทำได้ยากมากครับ
2. การมองเห็นคุณค่าของทรัพย์ ข้อนี้ทำยากนะครับ ถ้าไม่มีประสบการณ์ ผมจะขอยกตัวอย่างง่ายๆ นะครับ แต่จริงๆ ไม่น่าจะง่าย คือคุณต้องมองเห็นอนาคตของทรัพย์สินที่คุณกำลังจะซื้อ ทั้งๆ ที่ตอนนี้มันอาจจะเป็นทรัพย์ ที่ไม่มีอนาคตในสายตาคนทั่วไป เช่น เมื่อคุณซื้อตอนที่เศรษฐกิจตกต่ำ แล้วคุณรอเวลาได้ รอให้มูลค่าที่แท้จริงของมันปรากฏขึ้น หรือ ทรัพย์บางชิ้น ที่คุณซื้อมาแล้ว รีโนเวท หรือ เปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้งานให้กับทรัพย์นั้นๆ ถ้าคุณทำได้ มันจะโคตรเจ๋ง
3. เงินกู้ อสังหาริมทรัพย์ จะเพิ่มมูลค่าได้รวดเร็วได้ด้วยเงินกู้ หากคุณจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณจำเป็นต้องใช้เงินกู้ เพื่อสร้างพลังในการลงทุน ถามว่า ผมเห็นด้วยไหม ผมเป็นด้วยนะ ถ้าคุณควบคุมและบริหารหนี้นั้นได้ เพราะอะไรเหรอ ผมจะอธิบายง่ายๆ แบบนี้นะครับ ความหมายคือคุณกู้เงินมาครั้งแรกเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาวแล้วถ้าคุณจ่ายหนี้เป็นปกติสม่ำเสมอ เงินกู้คุณจะลดลงเรื่อยๆ ซึ่งมันจะสวนทางกับมูลค่าทรัพย์สินที่ซื้อ มันจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
ทีนี้ ผมจะมา วิเคราะห์ 3 หัวข้อ ที่ว่ามา ว่าเป็นจริง หรือ สามารถทำได้จริงไหม
ok ครับ ทั้ง 3 หัวข้อ ที่ผมสรุปให้ฟัง มันจะดูเหมือนง่ายนะครับ ซื้อ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ มูลค่าอสังหาฯ ตกต่ำ ซึ่งคุณจะซื้อได้ในราคาถูก แล้วคุณก็กู้เงินธนาคาร อาจต้องเงินดาวน์บางส่วน หลังจากนั้นคุณก็นำทรัพย์ตัวนี้ไปปล่อยเช่า ก่อนปล่อยเช่า ก็อาจจะมีการแต่มเติม รีโนเวท ปรับเปลี่ยนสภาพ เพื่อให้ได้ค่าเช่ามากกว่าเงินผ่อนธนาคาร ซึ่งตรงนี้ ผมบอกเลยว่า มันอาจจะเป็นสิ่งที่อาจจะเรียกว่าเพ้อฝันก็ได้ ถ้ามันง่ายขนาดนั้น หรือมันอาจจะเป็นจริงก็ได้นะครับ อันนี้แล้วแต่ความสามารถของแต่ละคน หรือจะพูดให้ดีหน่อยก็คือจังหวะ และโอกาส ที่คุณจะสามารถหาคนเช่า มาจ่ายค่าเช่า ให้ได้แพงกว่าค่างวดผ่อน ตัวนี้เขาเรียกว่าคุณจะมี cash flow เป็นบวก ตามสูตรเลยครับ
ต่อมาในหลักการอันนี้ หากทำได้จริง ผมเห็นด้วย ลองนึกภาพดูตามครับ เราลองมาทำเส้นกราฟ กราฟแบ่งเป็น 2 เส้น เส้นแรก คือราคาบ้าน เมื่อเวลาผ่านไปเรื่อยๆ มูลค่าบ้านของคุณมันจะเพิ่มขึ้น อันนี้แน่นอนไม่เถียง จะเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหนตอบไม่ได้แต่เพิ่มขึ้นแน่ในระยะยาวจริงๆ กราฟมันจะเฉียงขึ้นไปเรื่อยๆ จะชันมากชันน้อยอันนี้ก็แล้ว แต่ยังขึ้นไปเรื่อยๆ
คราวนี้มาดู กราฟเงินกู้บ้างครับ เงินกู้ที่คุณกู้ซื้อบ้าน กราฟมันก็จะเอียงลงเรื่อยๆ ตามเวลา ที่คุณผ่อนบ้าน และขณะที่คุณชำระเงินกู้ คุณก็จะได้เงินค่าเช่าถ้าคุณปล่อยเช่าได้ ดังนั้น กราฟด้านเงินกู้นี้ มันจะค่อยๆ เอียงลงเรื่อยๆ คือพูดง่ายๆ คือ เอียงลงเรื่อยๆ เหมือนคุณกำลังเดินลงเขา ส่วนกราฟราคาบ้านเหมือนกับคุณกำลังเดินขึ้นเขา
ในระยะยาวกราฟ 2 เส้นนี้ มันจะห่างออกกันไปเรื่อยๆ ช่องว่างที่ห่างออกเรื่อยๆ นั่นแหละครับ คือกำไรที่คุณจะได้ หาคุณขายบ้านได้ในราคาสูง แล้วคุณใช้หนี้ธนาคาร ตามภาระหนี้ที่เหลือน้อย คือกราฟมันชันลง ไอ้ส่วนต่างที่มันต่างออก นั่นแหละ นั่นคือกำไรของคุณ
แต่มันก็จะเป็นเพียงแค่ทฤษฎี ถามว่าทำได้หรือเปล่า เคยทำได้ครับ ในอดีต แต่ปัจจุบัน ผมก็เห็นหลายคนที่พยายามทำอยู่ กลายเป็นว่า จะลงทุนเพื่อสร้างฐานะของตัวเอง สร้างพอร์ตอสังหาฯ กลับกลายเป็นการทำลายเครดิตตัวเอง ให้ย่อยยับ เพราะพยายามสร้างพอร์ตอสังหาให้ใหญ่เกินไป กู้ซื้อคอนโดพร้อมๆกันหลายๆห้อง โดยหวังว่าจะหาผู้เช่า มาเพื่อเอามาช่วยเงินผ่อน แล้วรอเวลา แต่สุดท้ายนะครับ ไอ้กราฟที่ว่ามันไม่ถ่างออกครับ เพราะราคาคอนโดมันไม่ขึ้น หนำซ้ำอาจจะลงด้วยซ้ำ เพราะว่า over supply และ Developer ที่ขายไม่หมด เอาห้องที่เป็นสต๊อกเก่า มาลดราคา ทำให้ราคาคอนโดมือสองไม่ขึ้น คนเช่าไม่มี สุดท้ายนะครับ กลับกัน คือราคาคอนโดเอียงลง ส่วนด้านหนี้ เฉียงขึ้นเพราะมีดอกเบี้ยพอกพูน
บางทฤษฎีมันทำได้แต่มันไม่เสถียรนะครับ ไม่ใช่ว่าทำร้อยครั้งสำเร็จทั้งร้อยครั้ง ฉะนั้นต้องไตร่ตรองพิจารณาให้รอบคอบ ขอให้โชคดีครับ สำหรับเศรษฐีอสังหาริมทรัพย์คนใหม่
แก้หนี้ สร้างหนี้ เราจัดการให้
ติดต่อ LineID : @antonio
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ Youtube
และติดตามผมต่อได้ที่ Facebook/AntonioAttorney.Company
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ
ดูคลิปพิเศษจาก Antonio https://bit.ly/3wqjila
ติดต่อ ผมที่ email : antonioattorney@gmail.com หรือ LineID : @antonioattorney
ที่ปรึกษาสำหรับ ผู้ประกอบการ SME แก้หนี้ หรือ ขอกู้เงิน สินเชื่อ คลิกเลยครับ Antonio SME
