คอนโดมิเนียม เป็น อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ที่ในช่วงเวลา 10 ปีนี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น จำนวนมาก และในช่วงระยะเวลา 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ หรือ Developer ก็มักจะเน้นเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านแนวราบ จนปัจจุบัน ท่านผู้อ่านจะทราบดีว่า ได้เกิดภาวะ over supply เรียบร้อยแล้วสำหรับตลาดคอนโดประเทศไทย มีแค่เพียงบางทำเลเท่านั้น ที่ยังมียอดขายได้ แบบต่อเนื่อง แต่ก็ไม่ร้อนแรงเท่าอดีตที่ผ่านมา
วันนี้ ผมมีข้อคิดดีๆมานำเสนอ สำหรับคนที่สนใจลงทุนในคอนโดมิเนียม จะต้องมีหลักการพิจารณาอะไรบ้าง
ข้อ 1. ลงทุนระยะยาว การลงทุนในคอนโด ก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแน่นอนครับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนระยะยาวท่านผู้อ่านถึงจะได้รับผลตอบแทนแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยจริงๆ จากประสบการณ์ของผม เห็นว่า ควรลงทุนในการถือครอง ประมาณ 5-7 ปี ครับ
เพราะอะไร ผมถึงบอกว่าการลงทุนในอสังหาฯ ต้องอย่างน้อยต้อง 5-7 ปี เพราะมันมีต้นทุนในส่วนของเรื่องค่าธรรมเนียมค่าใช้จ่ายต่างๆ มาก ต้นทุนดอกเบี้ย ถ้าเราจำเป็นต้องกู้เงินธนาคาร เพราะฉะนั้น กำไรหรือ margin มันควรจะคุ้มค่ากับเงินลงทุน ไม่ใช่กู้มาลงทุนหรือซื้อคอนโดราคา 2-3 ล้าน คุณหักทุกอย่างแล้ว ค่าใช้จ่ายในวันโอนทั้งหมด ค่านายหน้า carrying cost ต่างๆ เหลือกำไรไม่ถึงแสน แบบนี้ไม่คุ้มนะครับ
ข้อ 2. หาผลตอบแทนคงที่ และต่อเนื่อง ภาษาอังกฤษเรียกว่า recurring income ผลตอบแทนต่อเนื่องในที่นี้ คงจะพูดถึงในส่วนของค่าเช่า ซึ่งชั่วโมงนี้ บอกตรงๆครับ คนเช่าน้อยกว่าห้องที่ให้เช่า เพราะฉะนั้นคุณควรจะเตรียมพร้อมสำหรับห้องของคุณ ให้เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับผู้เช่า และ yield หรือผลตอบแทนการเช่า สำหรับคอนโดในเมือง ตอนนี้ได้เกือบ 5% ก็ถือว่าหรูแล้วครับ
ต่อมา ผลตอบแทนอีกอย่าง ที่เรียกว่ากำไรจากการขาย ภาษาอังกฤษคือ capital gain ในส่วนนี้ มันก็เกี่ยวเนื่องกับข้อที่ 3 ที่ผมกำลังจะพูดถึง คือทำเล เพราะถ้า ข้อ 3 คือทำเล ใช่ รับรองครับ capital gain หรือกำไรส่วนต่างจากการขาย คุณได้เป็นกอบเป็นกำแน่
ข้อ 3. ทำเล ไม่ต้องพูดถึงนะครับ ว่าทำเลดี คือทำเลแบบไหน บางคนชอบทำเลที่ติดแหล่งงาน บางคนชอบทำเลติดรถไฟฟ้าการคมนาคมสะดวก บางคนชอบทำเลติดสถานศึกษา
ส่วนสำหรับผม ทำเลที่ผมชอบคือ ทำเลนั้นต้องมีไลฟ์สไตล์ เพราะถ้าทำเล มีไลฟ์สไตล์ มันก็จะมีทั้ง แหล่งงาน แหล่งช้อปปิ้ง บันเทิง ย่านชุมชนที่อยู่อาศัย การคมนาคมมันก็จะสะดวกเอง ตามไลฟ์สไตล์
แต่ถ้าทำเลที่เป็นแหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา แต่มันไม่มีไลฟ์สไตล์ ผมว่าทำเลนั้น มันก็ไม่มีชีวิตชีวา นี่คือทำเลที่ผมชอบ เป็นความคิดเห็นส่วนตัวนะครับ
ข้อ 4. ราคาที่เหมาะสม ข้อนี้ นักลงทุนที่จะหาราคาที่เหมาะสมได้ จะต้องมีประสบการณ์พอสมควร และคาดเดาอนาคตได้ว่า ราคาที่คุณซื้อ มันจะถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับอนาคตอันใกล้นี้
อย่างที่ผมบอกแล้วนะครับการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับผมอย่างน้อย 5 – 7 ปี บางครั้ง โครงการคอนโดที่เปิดใหม่ ราคาแพงจับต้องไม่ได้เลย แพงเว่อร์
คุณรอได้ไหมครับ รอที่มันเป็นคอนโด resale หรือคอนโดมือสอง ถึงเวลานั้น เรามากดราคาคนขายกันครับ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่ารีบร้อน แต่ผมมีคติประจำตัวว่า ไม่รีบร้อน แต่คุณต้องพร้อมตลอดเวลา การที่คุณจะซื้อคอนโด ได้ต้นทุน ที่ต่ำกว่าราคาตลาดในขณะนั้นๆ ถือว่าคุณได้กำไรตั้งแต่ตอนซื้อแล้วนะครับ เมื่อได้ราคาต่ำ yield การปล่อยเช่าของคุณ หรือ capital gain มาก็จะสูงขึ้นนะ
ข้อ 5. ต้องมีความต้องการอยู่ตลอดเวลา ข้อนี้ มันก็คงเกี่ยวเนื่องกับข้อ 4 คือทำเลศักยภาพนั่นแหละครับ ถ้าคุณเลือกทำเลที่ดี บอกได้เลยครับว่าทุกอย่างมันก็ดีไปหมด
อสังหาริมทรัพย์ มีอาจารย์ท่านหนึ่งเคยบอกว่า มี 3 ข้อที่สำคัญที่สุด คือ 1. ทำเล 2. ทำเล 3. ทำเล
ความต้องการต่อเนื่อง บางที ทำเลดี แต่ภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆมันตกต่ำแบบสุดๆ อันนี้ความต้องการแบบต่อเนื่อง มันก็อาจจะหายไปก็ได้นะครับ
กล่าวโดยสรุป ท่านผู้อ่าน ที่สนใจอยากจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผมก็มาจะแนะนำว่า ก่อนคุณจะทำการซื้อขายหรือลงทุนด้วยเงินจริงๆ
ผมแนะนำว่า คุณควรลองเป็นนายหน้าดูก่อน เป็นนายหน้าไม่จำเป็นต้องขายได้ก็ได้นะครับ เพียงแต่ว่าคุณทำ workshop ลงสนามจริง ลองเข้าไป survey เยอะๆ แล้วคุณอาจจะตกผลึกได้ ขอให้ประสบความสำเร็จ ทุกท่านนะครับ
ติดตามคลิปดีๆ ในแวดวงการเงิน การธนาคาร และอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่ YouTube
และติดตามผมต่อได้ที่ facebook/AntonioAttorney
สนใจให้ผมเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัว คลิกเลยครับ